Реформа ЖКХ: польза или вред? Часть II

3835

Под шумок реформирования ЖКХ из Закона "О жилищных отношениях" исчезла полезная для предпринимателей норма и появилась новая – достаточно неприятная.

Реформа ЖКХ: польза или вред? Часть II

Часть I

Что изменилось для бизнеса?

Под шумок реформирования ЖКХ из Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" (далее – Закон) исчезла полезная для предпринимателей норма и появилась новая – достаточно неприятная. Здесь мы говорим о том бизнесе, который расположен в нежилых помещениях в многоквартирных жилых домах – офисы, парикмахерские, магазины, салоны и пр.

Так, Законом Республики Казахстан от 26.12.2019 года № 294-VI из Закона была иключена статья 37 об особенностях прав и обязанностей собстенников нежилых помещений в отношении общего имущества объекта кондоминиума: собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями. Это означало, что предприниматель – собственник нежилого помещения не участвовал в расходах на содержание того, чем пользовались исключительно жильцы: подъезды, лестницы и лестничные площадки и т.д. Теперь эта статья исключена, и предприниматель должен участвовать в содержании общего имущества, к которому не имеет никакого отношения. Это, конечно, дополнительные расходы для бизнеса. А куда он их денет? Конечно, в стоимость своих товаров, работ и услуг – может это и есть одна из скрытых причин галопирующей инфляции?

Предприниматель платит больше

Вместо статьи 37 теперь появился пункт 4 статьи 34: собственник нежилого помещения обязан участвовать во всех расходах на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.

Более того, теперь собрание вправе устанавливать для собственников нежилых помещений иной размер ежемесячных расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, который не должен превышать размер ежемесячных расходов, установленных для собственников квартир, более чем в два раза.

Данной статьей пользуются жильцы многоквартирных домов, устанавливая для предпринимателей размер ежемесячного взноса в два раза больше, чем жильцам. Учитывая, что в многоквартирном доме жильцов всегда больше, чем собственников нежилых помещений, такое решение "нагрузить" бизнес дополнительным бременем проходит "на ура", несмотря и вопреки мнению предпринимателей.

Данная норма носит популистский характер: под маркой социальной ответственности на бизнес возложено дополнительное бремя содержать общее имущество, частью которого предприниматель никак не пользуется.

По юридическому содержанию данная норма также не выдерживает критики: на каком основании собственник нежилого помещения должен платить больше, чем собственник квартиры? Ведь и тот и другой выполняют обязанность как собственники, а не как предприниматель и жилец.

Все ли ладно с ОСИ?

Не все ладно с правовым регулированием ОСИ – объединением собственников имущества.

Так, из наименования – "объединение" – следует, что собственники должны объединиться в ОСИ, которое является юридическим лицом. Формат ОСИ, который предусмотрен в Законе, мягко говоря, не стыкуется с требованиями Закона и ряда иных законодательных актов.

Так, согласно Закону, объединение собственников имущества многоквартирного жилого дома (далее – ОСИ) – это юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, образованное собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома, осуществляющее управление объектом кондоминиума, финансирующее его содержание и обеспечивающее его сохранность.

Следовательно, создание, регистрация и функционирование ОСИ должно соответствовать требованиям Закона, а также иных законов о государственной регистрации юридических лиц, о некоммерческих организациях и др.

Собрание собранию рознь?

Статья 42-1 Закона указывает, что вопросы и решения, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума рассматривают и принимают собственники квартир, нежилых помещений на собрании. Самое главное здесь – принятые собранием решения являются обязательными для всех собственников квартир, нежилых помещений.

Вместе с тем действует Типовой устав объединения собственников имущества, утвержденный приказом Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 15 апреля 2020 года № 205.

Пункты 11, 13 Типового устава предусматривают, что высшим органом управления объединения собственников имущества является собрание участников объединения. Компетенция такого собрания полностью (за исключением одного подпункта о ликвидации объединения собственников имущества) совпадает с компетенцией собрания, которое проводят собственники квартир и нежилых помещений в соответствии со статьей 42-1 Закона.

Это значит, что Закон говорит о собственниках квартир, нежилых помещений безотносительно от того, являются ли они или нет участниками ОСИ. А вот подзаконный акт, продолжая логику Закона, подразумевает, что все собственники квартир и нежилых помещений автоматически являются участниками ОСИ.

Такое положение нарушает статью 20 Всеобщей декларации прав человека: каждый человек имеет право на свободу мирных собраний и ассоциаций, никто не может быть принуждаем вступать в какую-либо ассоциацию.

Это означает, что ни подзаконным актом, ни самим Законом нельзя ставить знак равенства между собственниками квартир, нежилых помещений и участниками ОСИ – это совершенно разные вещи: разный статус, разные взаимоотношения.

Следовательно, Законом должен быть предусмотрен не только порядок создания ОСИ, но и порядок вхождения в число его учредителей, или участников, или членов. В любом случае, участие собственника квартиры или нежилого помещения в ОСИ должно быть закреплено и отрегулировано, так как отсутствие такого порождает вопросы о свободе ассоциации и обязательности решений ассоциации.

Кроме того, пока создана и существует правовая неопределенность – из жилищного законодательства усматривается, что одновременно действуют две параллельные структуры управления объектом кондоминиума – собрание собственников и собрание участников ОСИ. Так быть не должно!

Насколько обязательно решение собрания?

Из того, что собственники квартир и нежилых помещений автоматически предполагаются участниками созданного ОСИ, но юридически таковыми быть не должны, вытекает вопрос об обязательности решения собрания участников ОСИ.

Так, пункты 11, 13 Типового устава говорят о собрании участников ОСИ как высшем органе управления ОСИ.

Закон "О некоммерческих организациях" закрепляет, что некоммерческая организация должна иметь учредительные документы. При этом требования учредительных документов некоммерческой организации обязательны для исполнения самой некоммерческой организацией, ее учредителями (участниками).

Теперь объединим указанные положения и получим парадоксальную вещь: решение, принятое участниками ассоциации (участниками ОСИ на собрании), является обязательным для всех собственников квартир и нежилых помещений. Хотя последние не обязаны быть участниками ассоциации и не должны подчиняться требованиям и решения ассоциации.

Собственник нежилого помещения (как правило, это предприниматель), для того, чтобы не подчиняться решениям участников ОСИ, не должен вступать в ассоциацию - ОСИ. Соответственно, решение собрания участников ОСИ о повышенном размере ежемесячных расходов для собственников нежилых помещений также не имеет юридической силы?

Тогда к чему создавать ОСИ, участником которой быть невыгодно собственникам нежилых помещений?

Закон и ГК – кто выше?

А если о повышенном размере ежемесячных расходов для собственников нежилых помещений примет решение собрание собственников – насколько оно юридически состоятельно?

Выше указывалось, что такая норма о праве собрания (какого собрания – собственников или участников ОСИ?) установить для собственников нежилых помещений повышенный в два раза размер ежемесячных расходов, в Законе есть – это пункт 4 статьи 34.

А вот что говорит по этому поводу Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее – ГК)?

Согласно статье 215 ГК "Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению".

То есть, ГК говорит о соразмерности, а Закон – о двойном размере ежемесячных расходов. При этом и ГК и Закон регулируют одни и те же отношения - взаимоотношения собственников в многоквартирном доме, которые являются долевыми сособственниками в отношении общего имущества дома. Нет ли здесь противоречия, которое надо устранить?!

Закон и госрегистрация – есть нестыковки?

Вызывает вопросы и порядок регистрации объекта кондоминиума и общего имущества.

Согласно статье 39 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" для того, чтобы зарегистрировать объект кондоминиума достаточно заявление не менее, чем от двух собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома. При этом при государственной регистрации объекта кондоминиума регистрирующий орган вносит сведения в правовой кадастр в соответствии с Законом Республики Казахстан "О жилищных отношениях".

А какие это сведения?

Из пункта 6 статьи 31 Закона следует, что при государственной регистрации объекта кондоминиума указываются:

общая площадь многоквартирного жилого дома, включая земельный участок под многоквартирным жилым домом;
состав общего имущества объекта кондоминиума и размер доли в общем имуществе объекта кондоминиума каждой квартиры, нежилого помещения, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности;
общая площадь квартир и площадь нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Между тем, определение общего имущества объекта кондоминиума, а также изменение его состава относится к компетенции собрания собственников квартир, нежилых помещений.

Неясно, почему состав общего имущества определяет собрание, а вот регистрировать его в регистрирующем органе вправе любые два собственника дома? Нет ли здесь почвы для злоупотреблений и создания правовой неопределенности? Кто гарантирует, что два никем не уполномоченных собственника правильно и полно проведут регистрацию общего имущества? А ведь это влияет на размер ежемесячных расходов на содержание этого самого общего имущества, по поводу управления и содержания которого и затеяна вся реформа ЖКХ?

Польза или вред?

Как видим, реформа ЖКХ, для проведения которой были внесены новеллы в Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях":

  • вводит неравный статус собственников квартир и собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества в противоречие со статьей 215 ГК о соразмерном участии собственников в содержании общего имущества;
  • вводит положения, которые противоречат свободе ассоциации, предусмотренной статьей 20 Всеобщей декларации прав человека;
  • закладывает скрытые причины удорожания стоимости товаров, работа, услуг для бизнеса, расположенного в нежилых помещениях многоквартирных домов;
  • не содержит механизма противодействия возможным злоупотреблениям при регистрации прав на общее имущество объекта кондоминиума.

Указанные противоречия и недостатки однозначно не приносят пользу казахстанскому жилищно-коммунальному хозяйству. А вот вред причинить вполне могут. Поэтому необходимо серьезно пересмотреть подходы к реформе и решению поставленных ею задач.

Инесса Куанова, председатель Совета по защите прав предпринимателей СКО

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора