Квартирный вопрос ребром

Существует достаточно много способов вложить деньги так, чтобы они начали работать. При этом базовых проверенных временем методов с умеренными рисками и гарантированным выхлопом всего три: депозиты, ценные бумаги и недвижимость.

Депозит – история наименее волатильная, однако, выбирая этот инструмент, нужно понимать, что невозможно получить ни внушительного роста прибыли, ни «быстрых» денег. Минимальные риски – минимальный заработок. Процентная ставка по банковским продуктам такого типа в Казахстане в этом году колеблется вокруг 13%, то есть если один раз положить в банк 500 тыс. тенге, то за год вознаграждение с учетом капитализации составит 69 500 тенге.

Инвестиции – сфера высокодоходная и высокорисковая, соответственно. Тогда как недвижимость долгие годы остается самым прибыльным способом заработать, вложив деньги. Вопрос стоит в довольно высоком пороге входа (субаренду мы в расчет не берем).

В пример можно привести южную столицу, где цены на недвижимость то растут как на дрожжах, то падают, испуганные природными явлениями. Но растут быстрее, чем падают, и поэтому однокомнатную квартиру дешевле 15 млн тенге найти на вторичном рынке Алматы практически невозможно. Уточним: так, чтобы это было не приватизированное общежитие в хорошем районе с удовлетворительным ремонтом. Есть объекты, где заветная жилплощадь продается на уровне котлована, но тут придется ждать (иногда – долго); есть первичка, но если мы продолжаем говорить о 10-15 миллионах, то очень далеко от цивилизации. Словом, алматинцам на первоначальный взнос по ипотеке накопить бы, какие уж там инвестиции.

Получается, инвестиции в недвижимость – это обязательно что-то «на богатом» про ОАЭ или Бали?

Средняя стоимость квадратного метра в Алматы выросла на 11,9% за год. В декабре продавцы оценивали “квадрат” в 457 850 тенге. Это, согласно данным Krisha.kz, один из самых высоких показателей по стране. В то же время стоимость квадратного метра на вторичном рынке на продажу (по ценам предложения) в Актобе составляет 292 тысячи тенге, в Кызылорде составляет 232 тыс. тенге, а в Таразе (всего пять часов езды от Алматы) – 200 тыс. тенге.

Согласно поверхностному анализу поисковой выдачи в приложении Krisha.kz, покупка двухкомнатной квартиры в Таразе (один из районов с развитой инфраструктурой, хороший ремонт) обойдется в 10-12 млн тенге.

Коммерческие банки предлагают такие условия ипотечного кредитования: от 20% от стоимости имущества составляет первоначальный взнос, ГЭСВ – от 17,2% до 25,2%, эффективная ставка в районе 24%, срок – до 240 месяцев.

Квартира в Алматы или Астане обойдется минимум в 20 млн без учета ремонта. Первоначальный взнос, соответственно, составит 4 млн тенге. При сумме кредита в 16 млн тенге придется 10 лет выплачивать по 330 тыс. тенге в месяц. Здесь важно учитывать, что и переплата по кредиту будет больше.

Возьмем верхнюю планку по Таразу. Первоначальный взнос за вторичное жилье стоимостью 12 млн составит 2,4 млн тенге. Здесь важно отметить, что потребительский кредит до 3 млн в БВУ получить куда проще, чем 4 млн и выше, что решает вечную проблему отсутствия стартовых инвестиций. При сумме кредита в 9,6 млн тенге придется 10 лет выплачивать по 198 тыс. тенге в месяц. В первые пять лет прибавляем потребкредит в 3 млн – это 82 тыс. тенге в течение тех же 10 лет. Совокупный платеж составит 280 тыс. тенге. Средняя стоимость аренды для квартир в этом же сегменте в Таразе составляет 150-170 тыс. тенге. Больше половины совокупного платежа (берем нижнюю планку) в первые 5 лет будет покрывать аренда.

Важно также открыть депозит в Отбасы банке и начать класть на него по 15 тыс. тенге в месяц.

Финансовая нагрузка составит 145 тыс. тенге, что вполне приемлемо для семьи общим доходом в районе 600-700 тысяч. По истечении первых пяти лет упражнение можно повторить.

Примерный бюджет семьи, исходя из того, что общий доход составляет 700 тысяч тенге (двое взрослых) в месяц:

• аренда квартиры – 200 тенге;
• продукты и все товары повседневного пользования – 250 000 тенге;
• одежда, обувь – 50 тыс. тенге;
• непредвиденные расходы – 100 тыс. тенге;
• накопления – 100 тыс. тенге.

Реорганизовать придется статьи непредвиденных расходов и накоплений.

Когда же квартира будет полностью выкуплена у банка, ее можно или продолжать сдавать, получая стабильный пассивный доход, или же реализовать по рыночной стоимости. К 12 млн прибавляет 2,5 млн на депозите в Отбасы банке (120 месяцев по 15 тыс. тенге с учетом процентов и премий банка). Соответственно, имеем 14,5 млн тенге. Это половина суммы за квартиру стоимостью 30 млн. Отбасы банк как раз кредитует на половину суммы. Исходя из наших цифр, ситуация сложится такая: годовая ставка – 3,8%, срок – 132 мес., ежемесячная оплата по кредиту – 135 тыс. тенге, переплата – 3,2 млн тенге.

Почему бы просто сразу не откладывать на депозит в Отбасы банк по 250 тыс. тенге? Во-первых, это куда большая финансовая нагрузка, во-вторых, вопрос стоимости денег – инфляция, волатильность курса доллара, геополитические шоки. На накоплениях все это сказывается серьезнее, чем на активах в виде недвижимости. В-третьих, развитие регионов, заложенное в саму политику государства, та же программа «Сильные регионы – драйвер развития экономики», благодаря которому ваш актив в виде недвижимого имущества может серьезно приобрести в цене за 10 лет. Тут можно обратиться к опыту Конаева, например.

Итак, инвестиции в региональную недвижимость выглядят как долгосрочный, но все же действенный способ получения значительной выгоды – но только при условии, что семья находится в ситуации, когда первоначальный взнос на ипотеку взять неоткуда.

А что дальше?

Другой вариант – разделить сумму. Допустим, это будут доли в 5 млн и 7 млн тенге. Большую часть вносим на депозит в Отбасы банк и двигаемся по озвученной ранее схеме, только с учетом сокращения стоимости жилья. Плюсуя суммы на депозите, получаем 9,5 млн. Квартира, приобретаемая в Алматы, соответственно, будет стоить 18 млн. Соответственно, ставка из расчета кредитного калькулятора Отбасы банка составит 4,8%, срок займа – 84 месяца, ежемесячный платеж – 125 тыс. тенге, тогда как переплата – 1,6 млн тенге.

Оставшиеся 5 млн можно использовать для того, чтобы взять ипотеку в коммерческом банке. Предположим, что мы имеем в виду вторичку такой же стоимости – 18 млн тенге. Первоначальный взнос составит 3,6 млн тенге (полтора остается на косметический ремонт). При сроке кредита в 10 лет ежемесячный платеж составит 270 тыс. тенге (мы говорим о максимальной годовой эффективной ставке БВУ в 24%). Здесь нужно будет привлечь созаемщика в том случае, если доходы на семью не показали роста за весь период. Однако это формальность, так как доход с аренды необходимо будет задекларировать и вопросов о платежеспособности у банка не возникнет.

По итогам июня 2024 года, согласно данным Krisha.kz, средняя цена за аренду составила:

- в Алматы – 5200 тг/кв. м (-8% к янв.),
- в Астане – 4000 тг/кв. м (+1% к янв.).

За первое полугодие в Алматы подешевела аренда 2-комнатных квартир: в январе средняя плата составляла 320 тыс., сейчас – 290 тыс. тенге. За аренду однушек просят 200 тыс., трешек – 390 тыс. тенге.

Две однокомнатные квартиры в Алматы, соответственно, можно сдать в аренду по 200 тыс. тенге в месяц. Тогда как первые семь лет общая финансовая нагрузка будет составлять 395 тыс. тенге без учета влияния временных шоков, таких, как мобилизация в России. То есть квартиры будут полностью окупать ипотечные займы, находясь в долгосрочной аренде. При этом спустя семь лет можно заехать в первую квартиру, сняв тем самым нагрузку по собственной аренде. Вторая же три года продолжит окупать сама себя.

Таким образом, вместо изнурительных накоплений на первый взнос и выкупа одной квартиры в Алматы, за те же 20 лет можно получить две. И это без учета экономических шоков на рынке недвижимости, развития регионов и повышения стоимости региональной недвижимости, а также при условии отсутствия роста доходов семьи.