Гадание на гуще недвижимости

В своем комментарии гендиректор компании Tetin Лев Тетин, назвал три ключевых аспекта для открытия новой точки в формате кофейни – месторасположение с легким доступом для потребителя, технические параметры помещения и условия его аренды.

Он привел в пример столичный проспект Республики, где показатель трафика достигает 5,5 тыс. человек в час. Зная, таким образом, сколько людей в день проходит мимо кофейного заведения можно просчитать, какое их количество зайдут внутрь. На основе таких расчетов прогнозируется - сколько они оставят в кофейне денег, из которых сложится будущий оборот, на базе чего можно уже высчитать доходность с этой точки. Только потом уже можно принимать решение о последующей долгосрочной аренде подходящего помещения.

До пандемии доминировало экспертное мнение, что лучше размещать кофейни в торгово-развлекательных центрах (ТРЦ), нежели в местах большого траффика людей на улице в формате «стрит ритейл». Например, до ковидных ограничений «Хан Шатыр» имел показатель посещаемости до 50 тыс. человек в сутки, что представляет собой довольно большой объем людского потока.

«Внутри торгового центра есть свои лучшие места для размещения и наименее лучшие. Но мы говорим о развитии сетевого бизнеса, то есть открытии определенного числа точек, ведь только открывая не менее трех, можно увидеть, насколько бизнес стабилен. Если открыл одну кофейню, то можно не угадать с аудиторией – не в том районе открыл. Открыл две кофейни – если только в одной дела хорошо, то непонятно, правильно ли подобраны ассортимент на линии и ценовая политика, качественно ли работает персонал. И только от трех точек можно уже принимать управленческие решения о том, что твои товар и услуга соответствует аудитории, твоя норма доходности позволяет бизнесу жить и развиваться - его концепция востребована. Поэтому открывать необходимо и в торговом центре, и в формате «стрит-ритейл», то есть в коммерческих помещениях, которые находятся в составе жилых зданий», - подчеркнул эксперт.

Он отметил, что обычно под кофейни рассматривают площадь от 20 до 120 кв. м, большее количество метров будет снижать доходность. В целом, 95% рынка кофеен предпочитают снимать помещения, нежели владеть ими.

«Это связано с тем, что, в процессе аренды отрабатывается сама точка, если вдруг через год-два она показывает свою неэффективность, то выход из аренды значительно проще, чем покупать помещение. Как правило, мы говорим о сетевых форматах, не одной точке, а от двух до десяти, где очень важно не увеличивать затраты на открытие. Ведь кофейни делают свои элементы декорации, что называется брендбуком по оформлению пространства, соответственно, у них свои требования к оформлению пола, потолка, освещения. Они заинтересованы обычно брать помещения в черновой отделке для того, чтобы сделать ремонт под себя, по своим требованиям», - пояснил эксперт.

Согласно его расчетам, только затраты на ремонт, к примеру, 100 кв. м. обойдутся примерно в 10 млн тенге. Помимо этого, придется устанавливать дополнительное оборудование, инженерные коммуникации, мебель и купить товар в определенном объеме, что добавит в расходы на запуск новой кофейни 20-30 млн тенге, таким образом увеличив цену ее входа на рынок. В то время как покупка помещения может обойтись в 50-70 млн тенге, то есть одна точка вместо 30 млн обойдется в 100 млн тенге, что достаточно нецелесообразно.

«Обычно кофейни предпочитают заключать долгосрочный договор сроком на 3-5 лет. Это гарантирует арендатору некую стабильность, что арендодатель не передумает, а это некий ограничивающий барьер – договор заключается на долгий срок, регистрируется в юстиции и защищает права арендатора, в том числе арендодатель заинтересован в том, чтобы арендатор находился там долгие годы и стабильно платил аренду. При этом важно, чтобы арендатор и арендодатель обговорили при заключении договора аренды уровень индексации арендной ставки, то есть как она будет меняться с течением времени. Ее рыночный показатель на сегодня 10%. Если они договорились об аренде в 100 кв. м. за 1 млн тенге, и предусмотрели индексацию в 10%, то ровно через год аренда составит уже 1,1 млн тенге, еще через год 1,21 млн тенге - каждый год арендная ставка в течение срока заключенного договора будет увеличиваться на 10%. Это снижает вопросы инфляции и пересмотра условий. Арендодатель заинтересован – у него доходность растет, арендатор мотивирован тем, что он может прогнозировать изменение арендной ставки в течение действия всего договора», - указал Лев Тетин.

Помимо арендной ставки, по его словам, ключевыми факторами аренды являются технические параметры помещения – необходимые для кофейной точки 30-40 киловатт, чьи доступность в Алматы и Астане сейчас дефицитна, высота потолков, количество окон или входных групп, объем воздухообмена в помещении – все эти неотъемлемые показатели, которые учитываются при открытии кофеен.

Кроме ТРЦ или стрит-ритейл существует также вариант открытия кофейной точки внутри какого-либо крупного бизнес-центра с учетом потребностей управляющей компании (УК), формирующей его политику.

Вместе с тем, важным критерием для выбора кофейни являются ее бренд и представленность в городе.

«Менеджером проверяются отзывы о кофейне в других ее точках, и в обязательном порядке он выезжает на существующие локации. Там оценивается скорость обработки заказов и обслуживания, вкус кофе и выпечки, дизайн и комфорт. Что касается зарекомендовавшего себя на рынке бренда, то он известен потребителю и, соответственно, таким кофейням может отдаваться предпочтение в случае соответствия по другим пунктам», - отметила она.

Вместе с тем ключевыми преимуществами для выбора кофейни для Astana Tower, увеличивающими вероятность сотрудничества, являются широкий, вкусный и интересный ассортимент, ее ценник с ориентиром на класс бизнес-центра и сотрудников его арендаторов с точки зрения платежеспособности, а также оформление внешнего вида кофейни, которая должна совпадать с общим дизайн-кодом БЦ. Важно, чтобы арендаторам было комфортно и приятно находиться в помещении кофейни, подчеркнула Мадина Мусагажинова.