"Верный капитал" компаниясы – тікелей инвестициялау активтерін басқару бойынша танымал. Оның қоржынында тау-кен өндірісі өнеркәсібі, телекоммуникация секторы, қызмет көрсету саласы, бұқаралық ақпарат құралдары, инфрақұрылым жобалары және жылжымайтын мүлік саласындағы инвестициялық жобалар бар.
Abctv.kz Ерлан Оспановтан қазіргі уақыт қоржынды қалыптастыруға қаншалықты тиімді екенін, Астанада кеңселер жетіп-артылып жатқанда Talan Towers-ты неліктен салып жатқанын, сондай-ақ дағдарыс кезінде жылжымайтын мүлік нарығынан қанша пайда тапппақ болып отырғанын сұрады.
– Сіздің компанияңыздың қоржынында жылжымайтын мүліктің алғашқы нысаны қашан пайда болды?
– Жылжымайтын мүлік қоржынын осыдан 10 жыл бұрын жинай бастадық.
– Нарықта қандай да бір өзгеріс байқап отырсыздар ма? Алғашқы нысанды алғанда нені басшылыққа алдыңыздар?
– Бұрын табыс деңгейі жоғары болатын, ал қазір ол азайған. Біз алғашқы нысанды Алматы қаласында алдық. Ол кезде табыс жылдық 15% деңгейінде болған-тын, қазір жылдыңы 10%. Тәуекел барысында бұл деңгей ортадан сәл ғана жоғары болады.
– Ал қандай тәуекелдер бар?
– Тәуекелдер жүйелі және жүйесіз болады. Ұлттық валюта бағамы екі жыл бұрын бір доллар үшін 150 теңге деңгейінде болды, ал қазір сол бір доллар үшін 300 теңгеден жоғары болып тұр – бұл жүйелі тәуекел. Дәл сол теңгемен есептелген табыстылықтың өзінде жылжымайтын мүлік бағасы доллар көрсеткішінде ұтылды. Бұл ел тәуекелі. Жүйесіз тәуекел де жетерлік. Мысалы біздің құзыретімізге жататын жалға алушылар өз міндетін тұрақты орындайды.
– Олар да ел тәуекеліне тап болды ғой. Қазір оларға кэшті түрлендіру қиын шығар?
– Тек ол ғана емес. Компания жалпы микроэкономикалық жағдайдың нашар болуынан немесе кәсіби емес менеджменттен зардап шегуі мүмкін. Бізде Мәскеу немесе Лондондағыдай жалға алушылар пулы жоқ, өйткені нарық үлкен емес. Тәуекел осыған байланысты, себебі егер бір жалға алушы кететін болса, екіншісін табу оңай болмайды.
– Жылмымайтын мүлік қоржынын қанша мерзімде толықтырасыздар?
– Бұл бизнесте барлығы теңбе-тең жасалады, яғни оппортунистік (ағылшынның opportunity – "мүмкіндік") немесе жоспарланған болады. Соңғы нысанды төрт жыл бұрын алдық, оған дейін 6 жыл бұрын Мәскеуде Ritz-Carlton-ды, ал одан бір жыл бұрын Алматыдағы Park View Office Tower-ді салдық. Сонымен бірге төрт жыл бұрын Rixos Borovoe курорттық қонақүйін салдық. Бүгінгі күні инвестициялық жобамен жоспарланған Talan Towers кешенінің құрылысын аяқтап қалдық. Біздегі мерзімділік осындай, бір сөзбен айтқанда – оpportunity.
– Неліктен дәл осындай тәсілді қолданып отырсыздар? Лондондағы нысандардың 3-4% табыстылығын, ал Алматыдағы 10–12% табыстылықты ескерсек, бағыт қызықты ғой.
– Сіз табыстылыққа қатысты тәуекел туралы айтып отырсыз ғой. Корпоративтік қаржыда "баламалы табыстылық" немесе "баламалы шығын" деген түсінік бар. Егер осы тұрғыдан қарайтын болсақ, сол біз айтып отырған Ұлыбританияда депозиттер мөлшерлемесінің жылдығы 0-0,5%, кейде минусқа кетеді, өйткені банк сіздің ақшаңызға жайдан-жай пайыз төлемейді, себебі сіз ештеңе істеп отырған жоқсыз. Ол үшін жылдық 5% мөлшеріндегі табыстылық – үлкен ақша. Ал біз үшін жылдық 5% деген не? Банкке телефон шалып, біздегі депозит мөлшерлемесі қандай екенін сұрап біліңіз? Жылдық 10% және одан да жоғары! Сіз осындай мөлшерлемемен тәуекелді, қиын бизнеске қаражат саласыз ба? Әрине, жоқ. Өйткені біздің, жергілікті девелоперлердің, күткені мүлде басқа. Біз тіпті 10-12%-дық табыстылықты емес, одан да үлкен 20%-ды күтеміз. Өйткені девелоперлік бизнестің тәуекелі көп. Бұл бар тәуекелді көрсететін баламалы табыстылық деп аталады.
Берілген жері бар дайын нысанды сатып алатындар да бар, алайда олардың өз табысы бар. Ал егер сіз девелопер ретінде бизнесті жаңадан бастаған болсаңыз, онда бұл жердегі болжам мүлде үлкен болады, яғни даму кезінде шамамен 100%.
– Бұл пайыздар неден жиналады? Олардың тәуекелі қандай?
– Көптеген жағдайда мұның барлығы интуитивті, кәсіпкерлік көрегендік деңгейінде іске асып жатады. Жылдық өтелімділік мерзімін есепке алатын болсақ, капиталдың 100%-ы шамамен 20%-ға шығады. Дәл осындай тәуекел деңгейінде девелопмент бес жыл ішінде нысанды капиталдандырудың екі есе өсуін қаматамасыз етуі керек. Алайда мұның барлығы оңай емес, өйткені мұнымен қоса, табыстылықты да іске асыру қажет. Жылжымайтын мүлік салу – бұл міндеттердің бірі ғана, осыған қоса оны толықтыру немесе сату керек.
– Дәл қазіргі уақытта жылжымайтын мүліктің инвестициялық тартымдылығын қалайша бағалайсыз?
– Жылжымайтын мүлік табыс әкелетін инвестиция немесе үнемі шығын әкелетін пассивті бөлік болуы мүмкін. Мысалы сіз бизнес орталық салдыңыз немесе сатып алдыңыз. Оны жалға бересіз де, тұрақты табыс алып отырасыз, бұл – жақсы инвестиция. Ал пәтер сатып алып, ақша шығардыңыз делік, сонымен қоймай оның қызмет көрсетуіне үнемі ақша салатын болсаңыз, бұл – таза шығын.
Егер біз жылжымайтын мүлікке инвестиция сияқты қарайтын болсақ, онда мұның өз ерекшелігі бар. Жылжымайтын мүлікті сатып алып, оның бағасы 2-3 жылдан кейін көтеріледі деп есептеуге болады. Барлығы елдің және өңірдің экономикасының қалай өсетініне байланысты болады. Бұл нағыз тәуекелді инвестиция, менің ойымша, дұрыс емес инвестиция. Себебі осылайша кез келген нәрсеге қаражат салуға болады. Жылжымайтын мүлікке кәсіби тұрғыда қаржы салу – одан табыс табуды көздейді.
Мысалы дайын орталықты сатып алдық дейік, егер бұл қонақүй болса, нөмірлерді сату барысында ол табыс әкеледі. Әрине мұндай бизнес елдің экономикасының қандай деңгейде болуына байланысты.
– Не қос таңбалы саннан, не 0-ден 10-ға дейінгі саннан табыс табу үшін қаражат салуда үлкен айырмашылық бар екені белгілі. Егер осы тұрғыдан қарайтын болсақ, онда қай жерде жылжымайтын мүлікке қаржы салған тиімді. Астанада ма, әлде Алматыда ма? Жалпы қаржы салудан пайда бар ма?
– Әрине Алматы нарығының сыйымдылығы Лондон, Нью-Йорк немесе Мәскеу нарығынан ерекшеленетіні сөзсіз. Мүлдем басқа сыйымдылық, мүлдем басқа өтімділік, сонымен бірге мүлдем басқа тәуекел мен басқа табыс. Лондондағы 2-5% табыс туралы айтар болсақ, Астанада одан жоғары болатыны белгілі. Бұл жерде барлығы қалауың мен мақсатыңа байланысты болады. Егер ақша табу үшін қаражат салатын болсаң, онда қанша қаражат салатынымызды және қандай қайтарым алатынымызды есептейміз. Астана локация, нысанның сапасына қатысты 10-18% шамасында табыс табады дер едім.
– Егер жылжымайтын мүлікті инвестиция ретінде қарайтын болсақ, онда алдағы EXPO көрмесі инвесторға қаншалықты тиімді? Сіз үшін оның келешегі қандай?
– Мен инвестор ретінде жергілікті жылжымайтын нарықтың тиімсіз жақтарын көріп отырмын. Мұның барлығы нарықта өз ақшасын қандай да операциялық табысқа бағыттамай, құр бағасы өсіп қалатын шығар деп салып қойып отырған инвесторлардың нәтижесінен болып отыр.
Тиімсіздікке бірнеше мысал келтіре аламын. Мысалы мен дәмхана, дүкен немесе дәріхана ашқым келді делік. Ол үшін бірінші жан-жағымды зерттеп, бәсеке, халықтың саны, табысы қандай соған сараптама жасаймын. Бүгін шағын орамда біреудің дәріхана ашқанын көріп отырмын, екіншісі ашты, үшіншісі ашты, төртіншісі ашты... Міне, осы төртінші адам не ойлады?
Сол жағалауда неше сауда орталығы бар? Әрбір орам сайын бір сауда орталығы. Тиімді ме? Менің ойымша тиімсіз.
Астанада қазірдің өзінде кеңселер жетіп артылады. Ал сіз EXPO-ны айтасыз. EXPO-ның жылжымайтын мүлікке еш қатысы жоқ. Бұл тек көрмеге арнап бірнеше кеңсенің салынуына қатысты болып отыр, шындығында, мұндай кеңселер Астананың кез келген жерінде салынып жатыр. Сондықтан Астанада В және С санатты кеңселер көп, ол бұдан да көп болады.
– Сіз Talan Towers-ке не үшін қаржы салып отырсыз?
– Бұл – А санатты кеңселердің тар сегменті. Менің ойымша, осы уақытқа дейін Астанада А санатты кеңсе болған емес.
– Сіздердің компанияларыңыз сулы-жасыл гүлзарда А санатына жатпайтын кеңсені жалдап отыр ғой.
– Бұл кеңсенің А санатына жатпауына бірнеше себеп бар. Кеңселерді топтастыру – міндетті халықаралық талаптар мен жергілікті ерекшелікке байланысты болады. Мысалы оған лифтіні 30 секундтан артық күтпеуі, төбенің биіктігі үш метрден төмен болмауы керек, кеңсенің ортасынан терезеге дейінгі арақашықтық 10 метр болуы керек деген сынды талаптар көп.
Ал шындығында қалай? Тәңертең асығып жұмысқа көтеріліп бара жатамын, сол кезде сатысын сүйреп жұмыскер келеді, өз келіп қана қоймай, жүк тасушыны күтеді. Былай қарасаң, елейтін нәрсе емес, бірақ бұл орталықтың имиджін бұзады.
Сондықтан Астанада А санатты кеңселер жоқ деп ойлаймын.
– Сіз Talan Towers Нью-Йорк, Сингапурдағы сияқты А санатты бизнес орталық болады деп өз нысаныңызды нарықта бар нысандардан ерекшеледіңіз. Бұл кеңселік және сауда орындарының шаршы метрі қымбат болады деген сөз бе?
– Иә, әрине. Бірақ мөлшерлемені айта алмаймын. Тек оларды концепт әзірлеу кезінде яғни 2013 жылдан бастап өзгерткенімізді айтқым келеді.
– Сатып алушылар мен жалға алушыларды толтыру қалай іске асып жатыр?
– А санаттың талаптарының бірі – қабаттарды сатуға болмайды. Ғимарат бір ғана меншік иесіне тиесілі болуы керек. Қазіргі уақытта кеңсе жұмыс істеп тұр, жүйелер реттеліп жатыр, кеңсе орындарының шамамен 40%-ы жалға беріліп те қойды.
– Сіз бірінші дәрежелі жалға алушылар мәселесі туралы айтқан едіңіз. Осыған қарап, А санатты кеңселер дәл осындай жалға алушыларды топшылайтыны белгілі. Сіздің кеңселеріңізді жалға алушылар кімдер?
– Дәп солай, біз тек бірінші дәрежелі жалға алушыларға ғана орын ұсынамыз.
– Нақты келісімшарттар бар ма?
– Клиенттер құпияны сақтауды өтінеді. Бірақ біреуін нақты айта аламын, ол – White&Case халықаралық заң фирмасы
Игорь Воротной
