Ernst&Young компаниясы 2016 жылдың үшінші тоқсанының қорытындысы бойынша Қазақстандағы коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының шолуын жариялады. Мамандар Астана мен Алматыдағы кеңсе, сауда орындары мен қонақүй нарығындағы беталысты көрсеткен, сонымен бірге жаңа нысандарды енгізу жөніндегі жоспарды келтірген. Шолуды толығымен көрсетеміз.
Бос кеңселер артады
2016 жылдың басында Алматыда жалға алу мөлшерлемесінің түскені байқалып, макроэкономикалық жағдайдың нашарлауы салдарынан А және Б санатты бизнес-орталықтарда бос орындар көбейген болатын. Алайда жылдың екінші жартысында мұндай құбылыс байқалмады. Жалға беру мөлшерлемесі доллармен емес, теңгемен жасалады.
А және Б санатты кеңсе ғимараттарының жалпы қоры 800000 шаршы метрден астам.
2016 жылдың соңына дейін шамамен 70000 шаршы метр кеңсе орны пайдалануға беріледі деп отыр.
Бір-екі жыл ішінде бірқатар Б және Б+ санатты бизнес-орталықтарын пайдалануға беру жоспарланып отыр. Бұл бос орындар үлесінің одан әрі артуына алып келетін сияқты. Орташа мерзімді келешекте коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының жанданғаны байқалмайды.
Бағаны белгілеуге GREEN сертификатының болуы, кәсіби басқарушы компанияның қатысуы, дамыған көмекші инфрақұрылым саны айтарлықтай маңызды фактор.
2016 жылдың үшінші тоқсанының нәтижесіне сүйенсек, нарықтың толық болуынан Астанадағы А және Б санатты бизнес-орталықтарындағы жалға беру мөлшерлемесінің бірте-бірте түскені, сонымен бірге А санатты бос орындардың артқаны байқалды. Жалға берушілер экономикалық қиын жағдайда жалға берілетін орындар көлемін қысқартып немесе кеңсені санаты төмен кеңсеге ауыстырып, шығынды оңтайландырады. Бизнес-орталық иелері жалға алушыларды ұстап қалу үшін жалға беру мөлшерлемесін ақырындап түсіріп, мөлшерлемені теңгемен ауыстыруға мәжбүр болды.
А және Б санатты кеңсе ғимараттарының жалпы қоры шамамен 800 мың шаршы метр. 2016 жылдың қараша айында үлкен екі ғимарат Talan Towers-тің біреуіндегі А санатты кеңсе орындары (шамамен 30000 шаршы метр) пайдалануға берілді.
2020 жылға дейін А және Б санатты кеңсе орындары қоры 300000 шаршы метрге дейін арттырылады. Жоспарланып отырған кеңсе ғимараттары жарым-жартылай әртүрлі көпфункционалды кешендер құрамында ұсынылып отыр. Бұдан басқа нарықта EXPO 2017 ғимараты пайда болады. Ол көрме өткеннен кейін кеңсе ретінде (алдын-ала бағалау бойынша бұл шамамен 100 мың шаршы метр) пайланылуы мүмкін.
2016 жылдың соңы мен 2017 жылдың басында жоғары сапалы А санатты кеңсе ғимараттарындағы орын (шамамен 180000 шаршы метр) айтарлықтай артуы мүмкін, оның ішінде Abu Dhabi Plaza да бар. Бұл А санатты жалға беру мөлшерлемесін төмендетуі және бос ғимараттар үлесін өсіруі мүмкін.
Елордадағы жаңа нысандар бірдей санатқа кіреді, сондай-ақ олардың арақашықтығы да жақын және бағасы да бір деңгейде болғандықтан, нарықтағы бәсекелестік күшейеді. Жалға берушілер жеңілдік, акция, бөліп төлеу немесе жалға алу демалысы сияқты тиімді шарттарды ұсынуға мәжбүр болады.
Жұмыс істеп жатқан сауда-ойын сауық орталықтарының жағдайы жақсы
2016 жылдың үшінші тоқсанының қорытындысы бойынша Алматыдағы заманауи форматтағы сауда-ойын сауық орталықтарын (СОО) жалға берудің орташа мөлшерлемесі тұрақты болған. Нарық бойынша сауда-ойын сауық орталықтарындағы бос орын шамамен 20-30% ауқымында болды. Сонымен бірге кей табысты сауда-ойын сауық орталықтары толық болғаны байқалды.
2016 жылдың үшінші тоқсанында үш сауда ойын-сауық орталығы – Almaty Mall (34000 ш. метр), "Москва" (37 00) және Colibri Boutique Mall (12000) пайдалануға берілген. Заманауи форматтағы сауда орындарының жалпы қоры 800000 шаршы метрге дейін артты.
Сауда айналымының төмендеуіне байланысты желілік ретейлер нарығына қатысушылар келешекте желіні дамыту үшін бәсекелестердің үлесін сатып алуға және басқарудың тиімділігі есебінен табысты арттыруға қызығушылық танытты.
Инвесторлар Қазақстандағы ретейлер нарығына үлкен қызығушылық танытып отыр. 2016 жылғы AT Kearney Global Retail Development Index мәліметіне сүйенсек, Қазақстан ретейл нарығын дамыту жөнінен төртінші орында.
Алматы нарығында мынадай нысандар пайда болады:
- Forum СОО, 155000 ш.м;
- MartVillage СОО , 39710 ш.м;
- "Рамстор" СОО , 25000 ш.м (қайта жаңғырту);
- Aport Mall СОО, 40000 ш.м (кеңейту);
- Қорғалжын тас жолында Aport Mall СОО, шамамен 80000-100000 ш.м;
- AFD Plaza Shopping Gallery сауда галереясы, 10000 ш.м;
- Passage de Paris СО, 33000 ш.м.
2016 жылдың үшінші тоқсанында Asia Park СОО ашылып, Talan Towers тұғыр бекетінде сауда орындары пайдалануға берілгеннен кейін Астанада сауда орындарының жалпы көлемі 524000 шаршы метрге дейін артқан.
2016 жылдың үшінші тоқсанында бірқатар табысты сауда ойын-сауық орталығындағы жалға беру мөлшерлемесі мен бос орын 2015 жылға қарағанда тұрақты болды. Ал нарықта біршама тұрақталған СОО орындарды толығымен толтырған. 2017 жылы жалға беру мөлшерлемесі 2016 жылғыдай болады деп болжанып отыр.
Ал аса танымал емес сауда ойын-сауық орталықтары 2015 жылы теңгенің құнсыздануына байланысты орындарды толтыра алмады. Өйткені көптеген СОО-да жалға беру мөлшерлемесі доллармен жасалады. 2016 жылдың үшінші тоқсанында мөлшерлеме теңгеге ауысқанын байқауға болады. Салынып жатқан сауда орталықтарына да орындарды толтыру қиынға түседі, олар сауда орындарын нарықтағыдан төмен мөлшерлемемен беруге дайын. Сауда ғимараттарын жалға беру жөнінде жасалған келісімшарттардың көбісі жалға беру мөлшерлемесін доллардың айналым бағамына индекстеуге жасалған. Айналымнан түсетін пайыз түрінде жалға беруге көптеген келісімшарт жасаған сауда орталықтары 2015 жылдың осындай кезеңімен салыстырғанда алғашқы жартыжылдықта табыстың күрт түскенін көрсетіп отыр.
Астана нарығында мына нысандар пайда болады:
- Mega Silk Way СОО, 140000 ш.м;
- "Республика Плаза" СОО, 100000 ш.м;
- Abu Dhabi Plaza СОО, 47000 ш.м;
- "Керуен" СОО (екінші кезек), 22500 ш.м.
Қонақүйлерді толтыру деңгейі артты
2016 жылдың үшінші тоқсанында Алматыдағы көптеген қонақүйді толтыру деңгейі екінші тоқсанмен салыстырғанда шамамен 40%-ға артқан. Бұл 2015 жылғы теңгенің құнсыздануынан кейінгі нарықтың тұрақталуы нәтижесінде қаладағы бизнестің жоғары белсенділігін көрсетіп отыр. 2016 жылдың үшінші тоқсанында төрт және бес жұлдызды қонақүйлер 2015 жылдың соңындағы ADR деңгейімен салыстырғанда ADR-дың (Average daily room rate-күніне сатылған номердің орташа бағасы (тариф) 5-22% өскенін көрсетеді. 2016 жылдың үшінші тоқсанында 24 нөмірлі Sapar DeLuxe 4* қонақүйі ашылды. Көптеген жергілікті деңгейдегі қонақүй иелері табысты арттыру үшін халықаралық желі операторларын тартуға қызығушылық танытып отыр.
Алматыда салынады деп жоспарланып отырған қонақүйлер:
- GRAND ASIA HOTEL (Kempinski) – 5*, 200 нөмір;
- Novotel – 4*, 150 нөмір;
- Shera Park Inn ‒ сауда-әкімшілік кешені (AlmaInvest Holding), жобамен – 3-4*, нөмірлердің нақты саны белгісіз;
- Double Treeby Hilton – 4*, 112 нөмір;
- Maqan Hotel – 4*, 40 нөмір;
- Hyatt Regency Almaty – 5*, 270 нөмір.
Астанада төрт және бес жұлдызды қонақүйлердің жалпы қоры 1500-ден астам деп есептеліп отыр. 2016 жылдың үшінші тоқсанында нөмір қоры бес жұлдызды The St. Regis Astana қонақүйінің ашылуымен 120 нөмірге артқан. 2016 жылдың үшінші тоқсанында ADR-дың (шамамен 5%-ға) шамалы өскені байқалды. Астанадағы көптеген қонақүйдің толығуы осы кезеңде орташа 50%-ды құраған. ADR мен толығу деңгейінің артуы Алматыдағы сияқты қалада бизнестің жоғары белсенділігі және іс шараларды өткізумен артқан.
Астанада салынады деп жоспарланып отырған қонақүйлер:
- The Ritz-Carlton – 5*, 157 нөмір;
- Abu Dhabi Plaza – 5*, 190 нөмір;
- Holiday Inn Express – 4*, 232 нөмір;
- Астана саябағындағы қонақүй ( Қабанбай батыр даңғылында) – 5*, 121 нөмір;
- "Назарбаев орталығына" қарсы салынып жатқан қонақүй (әлемдік қонақү операторы) – 4-5*, нөмірлердің нақты саны белгісіз.
Саян Абаев
