Ресейлік құрылыс компаниялары мен жылжымайтын мүлік агенттіктері жыл басынан бері Қазақстан нарығында ерекше ілтипат пен белсенділік танытып, РФ-тағы шаршы метрлерге ақша салуды ұсынуда. Екпіні сонша, еріксіз күмән тудырады. Сарапшылар сыртқы жылтыраққа алданбай, көршінің құрылыс саласының ішкі құрылысына үңілуге үндейді.
Қымбаттап кетпей тұрғанда сатып алайын деп ақшасын ала жүгірген сатып алушы көрші нарығының қатал шындығына тап болады. Ресейдегі жаңа құрылыстардың басым көпшілігі жаппай ақаулармен пайдалануға беріліп жатыр: 2025 жылы іске қосылған көппәтерлі үйлердің 93%-ында қаптаған кемшілік анықталған. Бұл "Известия" газеті келтірген "Аналитика.Бизнес.Право" орталығының зерттеуінен белгілі болды. Бұл – жай ғана техникалық мүкіс емес, соғыс басталғалы бері 90%-дан түспей келе жатқан тұрақты үрдіс.
"Оның үстіне 2026-2028 жылдарға арналған болжамда бұл көрсеткіш 95% деңгейінде сақталады, тек онжылдықтың соңына қарай небәрі 1%-ға төмендеуі мүмкін. Бұл тұрғын үй сапасының тұрақты түрде нашарлайтынын және ақаулардың жаппай, қайталанатын сипатқа ие екенін көрсетеді", – деді зерттеу авторлары.
Ресейлік құрылыс алпауыттарының "авось" дегеніне сенген қазақстандық сатып алушы ертең басына бәле жабыстырып алуы ғажап емес.
Ақаумен тапсырылатын тұрғын үйлер үлесінің өсуі сияқты келеңсіздіктің тамыры 2020 жылғы мораторийде жатыр. Ол құрылыс компанияларынан айыппұл, өсімпұл және өтемақы өндіріп алуға, мысалы, сапасыз пәтерлерді сатқаны немесе үлестік құрылыс шарттарын бұзғаны үшін өтемақы алуға уақытша тыйым салды.
Бастапқыда бұл пандемия тұсында дағдарысқа қарсы уақытша шара ретінде ойластырылған еді, бірақ іс жүзінде салада тәртіптің жаппай божырауына және жауапсыздықтың "думанына" әкелді. Егер ертең жауапкершілікке тартпайтын болса, бүгін сапалы салудың қажеті қанша деген қарабайыр логика саланы жаулап алды.
Мораторий бірнеше рет ұзартылып, тек 2025 жылдың 31 желтоқсанында аяқталды. Бірақ үлескерлердің барлық талаптары бойынша төлемдер төлеу 2026 жылдың 31 желтоқсанына дейін кейінге қалдырылды. Салдары да болжамды, 2027 жылға дейін жаңа тұрғын үйдің кем-кетігін тездетіп түзетуге ешкім асықпайды, оларды жинақтап, пәтер иелеріне тапсырады. Әрі қарай әр үлескер өз мәселесі бойынша құрылыс компаниясымен жалғыз жағаласады. Мемлекет тарапынан жасалған "қамқорлық" құрылысшының қалтасын қампайтқанымен, үлескердің үмітін ұрлап отыр.
Жарқыраған қасбет, жаншошырлық жертөле
"Қазіргі кезде Ресейде мүлде ақаусыз бірде бір баспананы таба алмайсыз. Бұл тек пәтерлерінің бағасы қолжетімді жобаларға ғана тән емес. Тіпті сән-салтанатты, жоғары санаттағы тұрғын үй кешендерінде де олқылық бастан асып жатыр: оларда да қисық та жұқа қабырғалар, тесік төбелер және ойқы-шойқы едендер кездеседі. Есіктері жабылмай жатады", – деді "Всеостройке.рф" директоры Светлана Опрышко.
Сатып алушыларды тарту үшін ғимараттың сыртын, қасбетін көрікті етуге тырысса, ал, көзден таса инженерлік желілерден, лифтілерден, қосалқы орын-жайлардан аяусыз үнем жасалады екен.
"Көбіне, үнемдеу "көрінбейтін аймақтарға" қатысты: ортақ пайдалану орындарына, төбеге, техникалық бөлмелерге, эвакуациялық баспалдақтарға және басқасына бас қатырмайды", – деді Digniori Arts құрылыс компаниясының бас директоры Арсений Дрожалин.
Жылтырағанның бәрі алтын емес екенін ескерсек, көршінің көркем қасбетінің артында қауіпті қателіктер жасырынып тұрған жоқ па? Пәтерлердің іші де оңып тұрған жоқ, қайта проблемаға толып тұр: жарылып кеткен қабырғалар, инженерлік жүйелердегі жөнсіздіктер, сынған шыныпакеттер, ақаулы сантехника... Сарапшы мұндай кемшіліктер жаппай сипат алғанын жасырмады.
Егер қисық қабырғалар көркемдік пен эстетика мәселесі болса, кейбір нысандарда жағдай "апат" деңгейіне жетеді. "Расцветай" компаниялар тобының директоры Сергей Шашуриннің мәліметінше, тұрғын үйлердің 5-7%-ында тек косметикалық емес, қауіпті әрі күрделі кемістік бар: олар тірек конструкцияларына, қабырғалардың тоң болып қатуына және инженерлік жүйелердің тез істен шығуына қатысты.
Бұл енді жай ғана қолайсыздық емес, адамдардың өміріне және мүліктің сақталуына тікелей қауіп. Сатып алушы үшін мұндай инвестиция "улы активке" айналып, оны нарықта үлкен жеңілдіксіз өткізу мүмкін болмай қалуы мүмкін.
Опрышконың пікірінше, мораторийден бөлек, сала жағдайының нашарлауына РФ-та жұмыс күшінің тапшылығы және еңбек өнімділігінің төмендеуі теріс әсер етуде: "Соңғы жылдары құрылыс саласы адам ресурстарының шегінде жұмыс істеп жатыр. Білікті маман аз. Ал, жұмысшылардың жетіспеуі сапаға да соққы", – деді ол. Кадр тапшылығы қалақ ұстай алатын көрінген көк аттыны жалдауға мәжбүр еткен екен.
Экономикалық факторлар да салмақты ықпал етеді. РФ орталық банкінің шешуші ставканы көп түсірмеуі кесірінен банктер беретін несие қымбаттады. Бұл ұзақ мерзімді жобаларды "удай" етті: үй қаншалықты ұзақ салынса, қарызға қызмет көрсету құны да соншалықты өседі, әрі тұрғын үй кешені жобасының табыстылық-рентабелділігін төмендетеді. Сондықтан банктерге артық төлемеу үшін сапаны "құрбан" етіп, нысанды тезірек тапсыруға тырысады.
Сонымен қатар, құрылыстың өзіндік құны да өсуде: соңғы екі жылда құрылыс материалдары 30-40%-ға қымбаттаған. Метал, цемент, логистика, жалақы – бәрі өсті, дейді Сергей Шашурин. Алайда нарық бұл шығындарды клиенттің иығына артып, бағаны өсіру арқылы өтей алмай отыр: сұраныс құлдырады, ипотека қымбаттады, сатып алушылар саны сұйылуда.
"Пәтерлік коллапс" қаупі бар
Құрылысшылар үшін негізгі бір қауіп-қатер – 2020 жылдан бері жиналып қалған үлескерлер алдындағы борыштары. 2027 жылы нарықты миллиондаған талапарыздың триллиондаған өтемақысы тау басынан құлаған қар көшкіні сияқты басып қалуы мүмкін, дейді Шашурин. Мысалы, басқаны қоспағанда, 2023 жылдан бері үлескерлерге төленбеген айыппұлдардың жалпы көлемі 100 млрд рубльден асқан, мұны 2025 жылғы қарашада РФ вице-премьері Марат Хуснуллин жариялады.
Мораторийдің ұзартылуы, төлемдердің кейінге қалдырылуы алдағы уақытта талаптардың күрт өсуіне, сот істерінің көбеюіне және талап сомаларының ұлғаюына әкеледі, дейді "Аналитика.Бизнес.Право" орталығының директоры Венера Шайдуллина.
Қымбат қаржыландыру мен әлсіз сұраныс жағдайында бұл жайт құрылыстың жаппай тоқтауына және девелоперлердің банкрот болуына әкелуі ықтимал. Мораторий – мәселенің шешімі емес, тек уақытша үзіліс, проблемалар жойылған жоқ, дейді ТПП компаниясының тұрғын үйді басқару секторындағы бизнесті дамыту кіші комитетінің төрайымы Сусана Киракосян.
Бұған дейін РФ вице-премьері Марат Хуснуллин Ресейдегі тұрғын үй құрылысы нарығын "коллапс" күтіп тұрғанын ескерткен еді. Оның ойынша, егер жеңілдетілген ипотека беру көлемі жылына 4 трлн рубльден төмен түссе, салада алапат күйзеліс басталады. Оның мәліметінше, өткен жылы Ресейде 4,1 трлн рубльге ғана 912 мыңнан астам ипотекалық несие берілген. Салыстырғанда, 2023 жылы 2,01 млн адамға 7,8 трлн рубль ипотека рәсімделген еді. Демек, жағдай "коллапсқа" қарай бет алып барады.
Уәдені үйіп-төгу, уақытты созу
Көршіде баспана сатып алуға көңілі ауған қазақстандықтарды алаңдатуға тиіс тағы проблема белең алып келеді: Ресейде құрылыс компаниялары тұрғын үйлерді уақытында тапсыруды мүлде қойған. Ірі девелоперлердің барлығы тапсыру мерзімдерінің кестесін жүйелі түрде әрі ойына келгенше бұзуда. РФ-та енді уәде етілгенді 3 жыл емес, одан да ұзақ күтуге тура келеді.
2026 жылдың ақпанына қарай 1 жыл ішінде кешіктірілген жобалардың үлесі 4 есеге өсіп, 12,7%-ға жеткен. Ресейдегі ТОП-5 құрылыс салушы 2 миллион шаршы метр тұрғын үйді уақытында тапсырмай отыр. "Самолет" немесе "Эталон" сияқты компанияларда проблемалық нысандар үлесі портфельдің төрттен біріне дейін жетеді.
Құрылыс компаниялары жаңа үлескерлердің (оның ішінде қазақстандық инвесторлардың) қаражатын ескі жобалардағы жыртықты жамауға пайдаланады, бұл классикалық қаржы пирамидасын елестетеді.
Ертең "картадан жасалған үй" құлағанда, қазақстандық инвестордың да қаржысы сол үйіндінің астында қалуы әбден мүмкін. Бүгінгі "тиімді ұсыныс" ертеңгі үлкен өкінішке айналмас па?
Қазіргі болып жатқан жағдай әзірге апат емес, бірақ дыбысы құлақ тұндырар дабыл белгісі, дейді Freedom Finance Global сарапшысы Владимир Чернов. Саладағы қаржылық тұрақтылық та күмән тудырады: РФ Орталық банкінің жоғары базалық мөлшерлемесі кесірінен, девелоперлердің 30%-ға дейінгісіне банкрот болу қаупі төнді. Бұған дейін РФ вице-премьері Марат Хуснуллин Ресейдегі әрбір бесінші құрылыс компаниясы банкроттық алдында тұрғанын мәлімдеді.
Қалай болғанда, шет мемлекетте жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы шешімді әр адам мамандармен кеңесіп, өз бетінше қабылдауы қажет. Біздікі – райыңыздан қайтару емес, тәуекелдер туралы ескерту ғана.
