Мүлік иелерінің бірлестіктерінің (МИБ) "өтпелі кезеңде" де шешілмеген мәселелері көп көрінеді. Енді реформа толыққанды күшіне енетін кезде түйткілдер ушыға бастағандай.
Мысалы, Орал қаласындағы "Сапсан" МИБ-інің төрағасы Мағаз Қапеновтің мәліметінше, жаңа құрылымды мойындағысы келмейтін тұрғындар тіпті өз деректерін де ұсынбайды екен.
"Мен төраға ретінде осы мәселеге ден қойдым. Бірақ біздің үйдің кейбір тұрғындары құжаттарын маған көрсетуден ат-тондарын ала қашады. Бұған қандай заңды негіздері бар екенін түсіне алмадым. Шарт бекіту үшін үйдегі тұрғындардың толыққанды мәліметін алайын деп ХҚКО-ға бардым, олар беруден бас тартты. Учаскелік инспекторға да жүгіндім, сонда тізім мен ақпарат болар деп. Ол да ынтымақтасуға бармады. Ал тұрғындар арасында үй төлемдерін бір жыл бойы төлемей келген адамдар бар. Қарыз көп қордаланған", – дейді ол.
Қостанай қаласындағы "5-7" МИБ-інің төрағасы Қанат Қарымсақовтың айтуынша, тұрғын үй қатынастары саласындағы осы реформа әлі күнге көптеген сұрақ туғызады.
"Әрбір мәселені заң аясында шешуге тырысамыз. Алайда қызметіміздің барысында заңнамада сол бойы реттелмеген проблемаларға тап болудамыз. Ол мәселелер тұрғындармен арамыздағы шиеленіске себеп болады. Мәселен, біздің үйде КСК алдындағы қарыздарын өтемеген тұрғындар жетерлік. Бұл мәселе МИБ құру кезінде көтерілді, әзірге шешімін таппады. Тұрғындар ол қарызын енді МИБ-ке төлеуге тиіс емес пе? Заңнамада ескі Пәтер иелері кооперативтері қарызының Мүлік иелерінің бірлестіктеріне көшетініне қатысты ештеңе айтылмаған. Егер тұрғын қарызын төлегісі келмесе, МИБ өз жарғысы негізінде оны сотқа бере ала ма? Өйткені біздің МИБ-тің пәтер иесімен арада келісімі жоқ", – дейді МИБ басшысы.
Билік не дейді?
Саладағы реформаға жауапты Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігі шағымдар негізінде бұл мәселені қараған екен.
"Азаматтық кодекстің 35 бабының 2-бөліміне сәйкес, кез келген заңды тұлғаның құқық қабiлеттiлiгi ол құрылған, яғни мемлекеттік тіркеуден өткен кезде пайда болады және оны тарату аяқталған кезде тоқтатылады. Сондықтан МИБ тұрғындардан, жылжымайтын мүлік иелерінен тек тікелей МИБ-тің өзі көрсеткен қызметтер бойынша қарызды ғана өндіртуге құқылы болады. Пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар иелерінің ПИТК (ПКСК), ПИК (КСК), басқарушы компания және басқалары алдындағы өтелмеген қарызы жаңа құрылған МИБ-тің құзырына кіре алмайды! Тиісінше, пәтерлер мен басқа жылжымайтын мүлік қожайындарының ПИК алдындағы берешектері жаңа құрылған МИБ-ке көшпейді. МИБ-тің оны төлеттіруге мәжбүрлеуінің құқықтық негіздері жоқ", – деп түсіндірді Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігі.
Сонымен бірге, МИБ-тер өзіне қарыз адамдардың борышын сотсыз, жеңілдетілген тәртіппен өндірте алады. Ведомствоның мәліметінше, бұрындары пәтер және тұрғын емес үй-жай иелерінен қарызын өндірту үшін соттың бұйрық шығаруы талап етілетін. Ал оған қол жеткізу үшін ПИК, басқарушы компания, МИБ-тер қажетті құжаттар тізімін қоса беріп, тиісті мемлекеттік бажды төлеп, сот инстанцияларына талап арыз түсіруге міндетті болатын.
Бірақ 2019 жылы "Нотариат туралы" заңына өзгеріс енгізу жолымен қарызды өндірту рәсімі жеңілдетілді. Енді МИБ-тер өзіне ай сайын жарна, эксплуатациялық шығыстарға төлем төлемейтін тұрғындар үстінен сотқа шағымданбай-ақ, қарапайым нотариуске жүгіне алады. Нотариус атқарушылық жазба толтырады. Бір шарт бар: нотариус тек даусыз талаптар бойынша ғана берешекті өндіріп алуды жүргізеді. Оған "Тұрғын үй қатынастары туралы" заңында бекітілген кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға арналған міндетті шығыстарға қатысудан жалтаратын үй-жайлардың, пәтерлердің меншік иелерінің берешегі жатады. Қарапайым тілмен айтқанда, бұл барлық тұрғындар мен мүлік иелері МИБ-ке ай сайын тұрақты төлейтін, жалпы мойындаған төлемдер және соларға қатысты қордаланған қарыздар. Ал айталық, МИБ-тің "қосымша шығыстарды өндіріп алу" туралы талаптарын нотариус қарастырмауға тиіс.
Министрліктің мәліметінше, нотариус атқарушылық жазба жасағаннан кейін келесі жұмыс күнінен кешіктірмей, оның көшірмесін борышкерге табыстауға, пошта арқылы жолдауға, немесе оның электронды поштасына жіберуге міндетті. Борышкер алған күннен бастап 10 жұмыс күні ішінде "мәлімделген талапқа қарсылығын" жазбаша түрде толтырып, нотариуске бағыттауға құқылы. Борышкердің қарсылығында ол талаппен келіспеу себептері қамтылуға тиіс.
Егер борышкерден "мәлімделген талапқа қарсылық" түссе, нотариус оны алған күннен бастап 3 жұмыс күнінен кешіктірмей атқарушылық жазбаның күшін жою туралы қаулы шығарады. Атқарушылық жазбаның күшін жою туралы қаулыға МИБ дау айта алмайды.
Ал егер борышкерден қарсылық түспесе, нотариус өндіріп алушыға, яғни МИБ-ке атқарушылық жазбаны табыстайды, не оның өтініші бойынша оны әділет органына немесе жеке сот орындаушыларына жібереді. ЖСО-лар сол атқарушылық жазба негізінде борышкердің барлық банктік шоттарын, карталарын бұғаттайды.
Мұның бәрі "Нотариат туралы" заңында, 92-6-бабында көзделген.
Қарыздың әр күніне өсімпұл жазылады
Индустрия министрлігінің түсіндіруінше, "Тұрғын үй қатынастары туралы" заңының 43-бабының 4-бөлімінің 2-тармақшасына сәйкес, МИБ төрағасы пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің тізімін қалыптастыруға және олармен кондоминиум объектісін басқару, ортақ мүлікті күтіп-ұстау бойынша қызметтер көрсету туралы шарттар жасасуға міндетті. Ол шарттың дайын, үлгілі формасы ИИДМ-нің 2020 жылғы 30 наурыздағы №164 бұйрығымен бекітілген.
"Тәжірибе көрсеткендей, пәтер, коммерциялық мүлік қожайындары жаңа МИБ-пен шарт бекітуден қашып, жалтарып жүреді. Мұндай деректер сирек емес. Мұндай жағдайда МИБ нотариусқа немесе сотқа жүгініп, МИБ құру туралы хаттаманы, сервистік компаниямен келісімді, сондай-ақ қызметтің көрсетілгенін растайтын өзге де құжаттарды ұсынуы қажет. Сөйтіп, өндірте алады. Осы орайда пәтер немесе тұрғын емес үй-жай иелерінің борышына төлемеген әрбір күн үшін өсімпұл-пеня жазылады. Мұны да ескерте кеткеніміз жөн. Берешекті өтеуге талап қоюдың ескіру мерзімі (срок исковой давности) жүрмейді", – деп хабарлады Индустрия министрлігі.
Осыдан болса керек, қазір әсіресе, ірі қалалардағы мәртебелі тұрғын үй кешендерінің өзінде қызу "шайқас" жүруде: аса көп қарызы бар тұрғындар оны төлемеу үшін "шағын төңкеріс" ұйымдастырып, МИБ-тен арылуға тырысатын көрінеді. Сонда жаңа келген МИБ ескі қарыздарды өндірте алмайды.
ПИК, ПИТК, ТК-лер өз қызметін 2022 жылғы 1 шілдеге дейін жүзеге асыра алады. Бұл мерзім аяқталған соң олар акт бойынша Үй кеңесіне барлық техникалық, қаржылық және өзге құжаттарды тапсырып, ел заңнамасында айқындалған тәртіппен тарату рәсімін жүргізуге тиіс.
Салаға жауапты "ТКШ ҚазОрталық" АҚ дерегінше, 2022 жылғы наурыздағы жағдай бойынша Қазақстанда 35 806 МИБ пен жай серіктестік құрылған. Үйді басқарудың жаңа формаларын құру жөнінен Ақмола, Жамбыл, Қостанай, Түркістан облыстары мен Шымкент алда.
Жанат Ардақ
