–Тұрғын үй саласында түсініксіз жағдай қалыптасты. Пандемия заманында Англия, Түркия секілді санаулы елді айтпағанда, әлемнің көптеген елінде жылжымайтын мүлік нарығы стагнацияға ұшырап, баспана арзандады. Ал бізде баға ұшынып барады. Неге?
– Алдымен мынаны түсініп алған жөн. Тұрғын үйдің номиналды құны және нақты құны бар. Екеуі бір-бірімен қабыса бермейді. Негізі, баспананы қымбаттатуға ең көп үлес қосатын фактор – теңгенің девальвациясы. Теңге күрт құнсызданса, баға өсіп шыға келеді. Нарық девальвацияны күтіп отырса, баға тағы өседі. Сондай-ақ оған инфляция да ықпал етеді.
2008 жылдан бері елдегі пәтерлердің номиналды бағасы (nominal price) үнемі өскенімен, оның долларға шаққандағы нақты құны (real value) осы кезде тіпті шамалы төмендеді. Салдарынан, бізде де сала белгілі бір дәрежеде стагнацияны бастан кешуде. Егер алда ұлттық валютаның девальвациясы болса, ол құрылыс нарығына қуатты соққы бермек. Баспананың теңгедегі бағасы доллардағы бағасын қуып жетпек түгіл, өте көп арттап қалады.
Ал нарық неге доллардағы бағасына бағдарланады? Елде долларсыздандыру ісі қолға алынған жоқ па? Себебі құрылыс материалдарының басым көпшілігі сол бойы шетелден тасылады. Олардың құны доллар бағамымен байланысты.
Осыдан парадоксты жағдай қалыптасады. Яғни баспананың доллардағы бағасы құлдырады, ал теңгедегі бағасы тек өсе береді. Бірақ көптеген азаматты алыс болашақта, ұзақ мерзімді трендте не болатыны емес, алдағы күндері не болатыны қызықтырады. Ал қазіргі үрдіс баспананың теңгедегі бағасының қымбаттап жатқанын аңғартады. Әсіресе, соңғы бір-екі жылда саланы қымбатшылық қатты қысып тұр. Кейінгі 1 жылда баға 40%-ға жуық, ал 2 жылда 80%-дан артық өсті.
– Халықтың теңгедегі де, доллардағы да табысы өсіп жатқан жоқ. Президенттің өзі бұқара негізінен 50 мың теңгелік айлық қана алатынын растады. Олигархтар болса, ақшасын шетелге әкетіп, сонда салады. Орта бизнес те жылжымайтын мүлікті АҚШ, Швейцария, Сингапур, Түркия, Грузия, Ресей секілді жат елдерден сатып алуға ынтық тұрады. Сонда неге баға өсуде?
– Дәл қазір қымбатшылық еш негізделмеген. Құрылыс материалдарының бағасы біршама қалпына келді. Нарық ойыншылары бағаны жасанды түрде көтеруде. Бұл енді реттеуші органдар айналысуға тиісті мәселе.
Сарапшы ретінде айтарымыз, бізді алда оқиғалардың өрбу барысының бірнеше сценарий күтіп тұр. Біріншісі – теңге девальвацияланады да, долларға шаққандағы баспана бағасы автоматты түрде құлдырайды. Жинағын шетелдік валютада ұстағандар ұтады. Яғни бұл жағдайда жылжымайтын мүліктің номиналды және нақты бағаларының арасы одан әрі алшақтай түспек. Мұның бәрі Үкіметтің қандай даму бағдарын таңдайтынына, сондай-ақ сыртқы экономикалық және саяси факторларға байланысты.
Екінші сценарий бойынша Үкімет теңгенің құнын нығайту үшін қолдан келгеннің бәрін жасайды да, доллар бағамы тұрақты болып қалады, мұндай жағдайда баспананың теңгедегі бағасы да 15-25 пайызға арзандайды. Елде тұрғын үй арзандауы үшін мемлекет халықтың баспанаға деген ажиотажды сұранысын уақытылы қанағаттандыруы қажет. Бұл үшін құрылыс саласына реформа жүргізген, жетілдірген жөн.
– Сонымен тұжыра айтқанда, тұрғын үй бағасы қымбаттай ма, арзандай ма?
– Бұл сұраққа сауатты жауап алғыңыз келсе, алдымен қандай бағаны білгіңіз келетіні жөнінде айқындалып алғаныңыз жөн. Егер атаулы бағаны сұрап тұрсаңыз, ол теңгенің құнсыздануы, девальвация, спекуляция және басқа да факторлар әсерінен тек өсе береді. Мемлекеттік реттеу де, осал топтағы отбасыларға арналған жеңілдікті тұрғын үй бағдарламалары да баспананың номиналды бағасын төмендете алмайды. Жылжымайтын мүлік нарығы бәрібір экономиканың ағымдағы жағдайына сай реттеледі.
Ал баспананың нақты бағасы сол бұрынғыдай орнында тұр, тіпті төмендеуде.
– Шынында, осыдан он-он бес жыл бұрын елордадағы "элит" сыныбындағы үйлердің шарты метрінің доллардағы бағасы 4-8 мың долларға дейін баратын. Қазіргі кезде сол тұрғын үйлердегі пәтерлер 1-3 мың доллардан ғана сатылуда...
– Таяуда Алматыда орналасқан премиум сыныптағы тұрғын үй кешенінде пәтерді көруге бардық. Шаршы метрі 890 мың теңгеден. Оның өзінде абаттандырылмаған күйде тапсырады, сонымен бірге 2022 жылғы жазда ғана қолданысқа берілмек. Соған қарамастан, ТК-да сатылмаған бірнеше пәтер ғана қалыпты. Салыстыру үшін айтсақ, Алматыда екі жыл бұрын, 2019 жылғы қаңтарда пәтердің шаршы метрінің орташа бағасы 370 мың теңге болатын. Ал бүгінде орташа баға 625 мың теңгеге жеткен. Бұлайша екі есе өсу әрине, халықтың табысының өсу қарқынына мүлдем сәйкес келмейді.
Бағаның күрт өсуіне тағы 2 фактор серпін берді. Бұл – мемлекет іске қосқан жеңілдікті несиелеу бағдарламалары (5-20-25, "Шаңырақ" немесе 5-10-20) және пандемия кезеңінде урбанизация процесінің қарқын алуы. Ауылда кәсіпорындар жабылып, жұмыссыз қалған азаматтар қалаға аттанды.
– Сарапшылардың көбі жылжымайтын мүлік бағасының қымбаттауына құрылыс материалдарының қымбаттауы әсер етіп отыр деген пікірде.
– Мен осылай байлам жасайтын сарапшыларға таңданамын. Біріншіден, керісінше, жылжымайтын мүлік бағасы қымбаттағандықтан құрылыс материалдары қымбаттауда. Өйткені сұраныс өсті, тиісінше, құрылыс компаниялары құрылыс материалын қымбатырақ болса да алуға дайын. Екіншіден, құрылыс материалдарының бағасы құрылыс нысандарының өзіндік құнына және одан түсетін маржа-пайдаға ғана әсер етеді. Ал ақырғы өнімге деген бағаны әрдайым тек сұраныс анықтайды. Ешкім алмаса, бағаны қалай қымбаттатасың? Метал, арматура, цемент бағасы қанша жоғарыласа да, егер сұраныс құлдыраса, баспана құны бәрібір арзандайды. Компаниялар өзіне шығын әкелсе де, құрылыс нысанын, пәтерлерін сатып жіберуге ұмтылады. Әйтпесе, ол пәтердің бәрі соның активінде тұрады, оған қыруар салық төлеу, шығындалу қажет.
– Сонда Қазақстандағы ағымдағы экономикалық, әлеуметтік, саяси ахуалды ескергенде, баспананың "адал бағасы" қанша болуы керек?
– Біз жылжымайтын мүлік саласында редевелопмент негізіндегі нақты жобалармен айналысамыз. Осы орайда баспананың "адекватты бағасын" қалай есептеуге болатынын біліп, өзіміз үшін соның формуласын түзіп алдық.
Мысалы, дамыған елдерде пәтердің адекватты құны оның 20 жылдық арендасына тең болып келеді. Ал бізде бұл коэффициент 10-12 жылдық аренда құнынан аспауға тиіс. Алайда Қазақстанда ұлттық валюта ұдайы әрі күрт құнсызданатындықтан, ипотеканың пайыздық ставкалары тым жоғарғы болғандықтан, сондай-ақ мемлекеттің монетарлық саясатын алдын ала болжау қиын болғандықтан, ол көрсеткіш бұл дәліз аясына сыймайды. Сондықтан егер бағасы 15 жылдық аренда құнынан төмен болса, онда жылжымайтын мүлік құны арзан және мәміле тиімді деген сөз. Егер коэффициент 16-дан 21-ге дейін жетсе, оның құны "нарыққа сәйкес келеді, әйткенмен бәрібір қымбат" дегенді білдіреді. Ал егер 21-ден асып кетсе, баға шектен тыс жоғарылатылған.
Мысал келтірсек: мегаполисте элиталы ТК-да абаттандырылмаған, 82 шаршы метрлік пәтер орта есеппен 73 млн теңге тұрады. Оны жөндеу, әрлендіру және жиһазбен жабдықтау үшін шамамен 20 миллион теңге кетеді. Алматының қымбат Медеу ауданында элиталы үйде екі бөлмелі осындай пәтерді жалдаудың айлық құны бүгінде шамамен 500 мың теңгеге бара-бар. Демек жылдық аренда құны 6 млн теңгеге тең. Сонда 93 млн : 6 млн = коэффициент 15,5. Яғни Қазақстан жағдайында бұл мәміле тиімсіздеу. Себебі ол пәтерді жалға беру арқылы осы инвестицияны ақтау үшін 15 жылдан артық уақыт қажет болады.
Ендеше сыртқы манипуляциялар болмағанда, баспана бағасы 22-30%-ға төмен болатын еді. Яғни премиум-сегменттің өзінде армандағы пәтер құны қазіргідей 93 миллионға емес, 60-72 миллион теңгеге түсер еді.
Қалай болғанда, егер девальвация болмаса, алдағы бір-екі жылда баспана бағасы арзандауға тиіс.
– Оның құлдырауына теңгенің құнсыздануынан басқа не кедергі болуы мүмкін?
–Қазақстанның басты одақтасы әрі сауда серіктесі Ресейдің айналасында өткір геосаяси ахуал қалыптасып, ары қарай өршуде. Демек жаңа санкциялардың енгізілу қаупі артады. Сондай-ақ республиканың өз ішіндегі саяси жағдай да күрделі болып қалуда. Бұл капиталдың сыртқа кету үрдісін өршітуі мүмкін. Мұның бәрі теңге бағамының әрі қарай құлдырауына түрткі болуы ықтимал. Дегенмен біз жақсыдан үміт қыламыз. Бәрі жақсы болатынына сенеміз.
– Қазақстанда баспана сатып алуды ойластырған қазақстандықтарға қандай кеңес берер едіңіз?
– Егер жағдайы мүмкіндік берсе, ақшаны долларда ұстап, армандаған пәтерді сатып алуды бір-екі жылға кейінге қалдырған жөн. Бірақ әрине, әр адам өз жағдайына қарай өзі шешім қабылдауға тиіс.
Жанат Ардақ
