"Келер жылы мемлекеттік бағдарлама бойынша салынатын баспана қарқын алатыны жарияланды. Сонымен қатар Ұлттық банктің бірнеше апта бұрын базалық үстеме ақыны 17%-дан 15%-ға азайтқаны да екінші деңгейлі банктер тарапынан берілетін ипотекалық несиенің пайыздық мөлшерлемеcін азайтуға түрткі болуға тиіс еді. Дегенмен, жыл сайынғы Астана халқының өсімін ескерсек, баға жоғарыда айтылғандай өзгеріске ұшырамайды", – деген астаналық жылжымайтын мүлік агенттігінің өкілдері алдағы жылы баспана нарығына әсер ететін негізгі факторларды атады.
"2016 жыл жылжымайтын мүлік нарығы үшін ең арзан кезең болуы тиіс. Келесі жылы өткізілетін ЭКСПО-2017 көрмесі қарсаңында Астананың Есіл ауданындағы сауда қызып жатыр. Қазірден бастап қалталы қазақтар осы аймақтан үй сатып алуға кірісіп кетті. Олардың басым көпшілігі үйлерін туристерге жалдап ақша табуға үміттенгендер. Қазіргі таңда бос тұрған бұл пәтерлер Астана нарығындағы бағаны көтеруші бірден-бір фактор", – дейді Жани Тұрсынов.
Мамандар бағаның қымбаттауына әсер етуші екінші күш ретінде 29 қараша күні ғана талқыға салынған тұрғын үй құрылысын кепілдендіру тетіктерін жетілдіру мәселесін алға тартады. Егер үкімет аймақтарда құрылыс компанияларының үлескерлік құрылыспен айналасуына рұқсат беру талаптарын күшейтетін болса, бірқатар компания нарықтан шығып қалып, бәсекелестік әлсіремекші. Бұл өз кезегінде бағаның көтерілуіне ықпал етуі ғажап емес.
Ал баспана бағасының төмендеуі мүмкін деушілер өздерінше дәлел ұсынады.
2015 жылы баспана саудасының үштен бірі "Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі" үлесінде болған. Сонымен қатар, бір-екі ай бұрын үкімет отырысында Қуандық Бишімбаев мемлекеттік бағдарлама бойынша беріліп жатқан үйлердің келер жылы тағы да көбейтілетінін айтқан еді.
Мемлекеттік бағдарламаның нарыққа осылайша араласуы екінші деңгейлі банктердің біртіндеп ығысуына алып келді. Кемінде 10%-дық алғашқы төлем мен жылдық 15-17% үстеме сұрайтын банктер биыл тұтынушыларының 15-20%-ын жоғалтқан екен. Келесі жылы да бұл көрсеткіш көбеймесе, азаймайтын секілді.
Дегенмен, Жани Тұрсыновтың айтуынша, мемлекеттік бағдарламалар да, банктердің пайыздық үстемесіндегі аздаған өзгеріс те, тіпті ЭКСПО да бағаға еш әсер етпейді.
"Қазақстанда баспанаға мұқтаж халық өте көп. Сондықтан, банктердің пайыздық үстемесінің болмашы ғана азаюы мен көбеюі, мемлекеттік бағдарлама бойынша салынатын үйлердің ұлғаюы мәселені таяу арада шешпейді. Бұл факторлар, мүмкін, басқа елдерде шешуші рөл ойнайтын да шығар. Ал бізде нарық тұйықталып қалған. Сауда аз. Бірақ ол сұраныс жоқ деген сөз емес. Тек халықтың төлем қабілеті жетіспейді", – дейді сарапшы.
Мамандардың айтуынша, бағаны анықтаушы екі маңызды фактор бар. Бірі – халықтың төлем қабілеті болса, екіншісі – екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты.
"Үкімет жалақы мен әлеуметтік төлемдерді екі-үш жылда тұрақты түрде 20-30%-ға көбейтіп отырады. Бірақ, бұл халықтың нақты табысын өсірмейді. Өйткені, бұл инфляция жұтып қоятын қаражат. Ал шын мәнінде халықтың төлем қабілеті айтарлықтай өсіп жатқан жоқ, – дейді жылымайтын мүлік агенттігі өкілдері. Олардың айтуынша, бұл мәселеде Қазақстанның Ресейден алатын үлгі-өнегесі мол.
"Осыдан ондаған жыл бұрын Қазақстандағы ипотекалық сауда Ресейдегіден анағұрлым қарқынды еді. Бірақ қазір керісінше. Ал екі елдің де экономикалық жағдайының өзгеру векторлары шамалас. Инфляция мен халықтың төлем қабілеті де бірқалыпты қозғалады. Олай болса, Ресейде ипотека қалайша тиімді жұмыс істеп жатыр? Бар мәселе осы саладағы мемлекеттік саясатта жатыр", – дейді Жани Тұрсынов.
"Ресей үкіметі бірнеше жыл бұрын ипотекалық қарызды субсидиялау бағдарламасын қабылдады. Осы арқылы мемлекет халыққа дайын үй салып бергеннен гөрі, одан да сол қаражатқа халықтың ипотекалық қарызын төлеуге көмектесудің он есе тиімді екенін байқады. Нәтижесі қазір жаман емес. Тіпті қазір олар әр өңірдің өзіндік ерекшелігіне қарай түрлі бағдарлама ашқан. Әр бағдарлама жергілікті халықтың тұрмыс ерекшеліктеріне қарай икемделген", – дейді сарапшы.
Жылжымайтын мүлік агенттіктерінің өкілдері мемлекеттің арзан баспана салу ісінде бюджет есебінен құрылыс жүргізуге емес, одан да осы міндетті жекеменшік компанияларға жүктеуді ұсынады.
"Қазіргі таңда жылжымайтын мүлік құрылысы нарығының 60%-ы BI Group компаниясының үлесінде. Ал қалған компаниялар арасында бәсекелестік жоқтың қасы. Жалпы Қазақстанда құрылыс саласында мүлде бәсекелестік жоқ дер едім. Өйткені, сұраныс пен ұсыныс сәйкес келмейді. Жетекші құрылыс компаниясының салатын үйлері тек жоғарғы сыныпты қымбат пәтерлер. Әрине, бірен-саран арзан үй құрылысына қаржы салған кездері де бар. Бірақ ол салыстырмалы түрде ғана. Оның өзінде тек Астана мен Алматы үшін арзан шығар. Ал өңірлер үшін тіпті қол жетпейді", – дейді мамандар.
Жекеменшік компаниялардың арзан баспана тұрғызуына не кедергі? – деген сұраққа сала мамандарының жауабы дайын.
"Өздеріңіз де білесіздер, кез келген бизнестің басты мақсаты – табыс табу. Ал арзан үй салу арқылы нарықта айтарлықтай табысқа кенеле қоймайсыз. Ол үшін бірінші кезекте үкімет қозғалуы керек. Әрине, мемлекеттік бағдарлама бойынша берілетін арзан пәтерлер бар. Бірақ олар халықтың белгілі бір тобы үшін ғана. Бұл үйлерге салынған бюджет қаржысын жекеменшік компанияларды арзан үй салуға ынталандыру мақсатына жұмсаса, нәтиже 10 есе артық қайтар еді", – дейді Жани Тұрсынов.
Abctv.kz-ның "үй сатып алу үшін ең тиімді уақыт қашан?" деген сұрағына: "Жалпы, үй бағасы қашан өзгереді деген сұрақпен бас қатырып келе жатқанымызға жеті жылдай уақыт болды. Мүмкін, келер жылы баға көтеріліп қалар. Оған себеп – бірінші кезекте мұнай бағасының қайта көтерілуі ықпал етуі ғажап емес", – деп жауап берді жылжымайтын мүлік агенттігінің директоры Ғалым Айдарұлы.
Айта кетейік, 30 қараша күні мұнай экспорттаушы мемлекеттер ұйымы – OPEC - Венада жиналуға тиіс. Онда жаһандық мұнай өндірісі көлемін бәсеңдету мәселесі қаралады. Егер шарада OPEC мүшелері ортақ байламға келіп жатса, сарапшылар қара алтын баррелінің бағасы 60 долларға барып қалуы ықтимал екенін айтады. Ал егер келісімге келе алмаған жағдайда, баға керісінше 35-40 долларға дейін құлдырамақ. Ал мұнай бағасының өзгеруі елдегі жылжымайтын мүлік нарығына қалай әсер етуі мүмкін?
"Мұнай бағасының өзгеруі біздің ішкі нарыққа тікелей ешқандай да әсер етпейді. Әсіресе теңгемен белгіленген баға сол қалпында қалады. Ал доллармен жасалатын сауда құбылуы мүмкін. Дегенмен, елдегі долларсыздандыру саясатын ескерсек, мұнай экспорттаушы мемлекеттер ұйымының отырысынан баспана сатып алғысы келгендер үшін ешқандай да қауіп жоқ. Қалай дегенде де, сарапшылардың басым көпшілігі келер жылы шикізат бағасы қымбаттайды дегенді айтады. Олай болса, 2017 жылдың екінші жартысынан бастап баспана бағасында қымбаттаушылық болуы ғажап емес", – деп сөзін түйіндеді Ғалым Айдарұлы.
Бауыржан Мұқанов
