Осыған байланысты Қазақстандағы парламентаризмді дамыту қорының сарапшылары дайындаған талдау нәтижелеріне толығырақ тоқталып өтуді жөн көрдік.
Әлемдік тәжірибе не дейді?
Сарапшы Лилия Испенбетованың айтуынша, көптеген елде "жалға алушы-жалға беруші" қарым-қатынасын реттейтін тиісті заңнама бар.
"АҚШ-та "Жалға беруші-жалға алушы туралы Заң" коммерциялық және тұрғын үйді жалға беруді реттейді. Ол мемлекеттік кепілдіктерден және жалдау құқығының жалпы принциптерінен тұрады. АҚШ-та барлық норма заңды тұрғыда жақсы қамтылған. Бұл елде шарт қалай реттеледі, жалға берушіні тұрғын үйден шығару, риелторлардың қызметіне қатысты мәселелер – барлық ереже нақты көрсетілген. Осыған байланысты Қазақстандағы жалға берілетін тұрғын үй мәселелерін реттейтін жеке заң әзірлеу туралы ұсыныс туындап отыр", - деп атап өтті спикер.
Лилия Испенбетова елімізде риэлторлардың қызметі үшін төлем реттелмегенін айтады. Бұдан бөлек оларды оқыту мәселесі де көзделмеген.
Осыған байланысты сарапшы бірқатар ұсынымға тоқталды. Оның ішінде жалға беруші және жалға алушы арасында тұрғын үйді жалға беру шарттарын реттейтін жеке нормативтік-құқықтық акт құру керектігін атап өтті. Бұдан бөлек мемлекеттік органның тұрғын үйді жалға алу саласындағы тиімді бақылауын қамтамасыз ету, тұрғын үй қатынастары саласындағы адам құқықтарының бұзылуына қарсы жеке комитет немесе департамент құру мәселесін қарастыру, жалдау шартын міндетті жазбаша ресімдеу талабын белгілеу де бар. Сонымен қатар нормативтік деңгейде тараптардың жалдау шартын бұзу үшін нақты негіздерді бекітудің, риелтор қызметтеріне қойылатын талаптарды белгілеу қажеттігін және т.б. атап өтті.
"Тұрғын үйді жалға беру тәжірибесінде "кеңестік әдет" сақталған"
Қор сарапшысы Мереке Ғабдуалиев жалға берілетін тұрғын үй нарығына қатысты елдегі заңнаманы талдап берді. Оның айтуынша, жеке тұрғын үй қорында пәтерлерді жалға беру саласындағы заңнама жалға алушыны емес, жалға берушілерді қорғауға басымдық береді.
"Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңдағы 25-баптың 3-тармағында "жалдау мерзiмi өткеннен кейiн жалдаушының шартты жаңарту құқығы болмайды және ол жалдауға берушінің талап етуi бойынша басқа тұрғынжай берiлместен шығарылуға тиiс" екендігі айтылады. Яғни, жалдау мерзімі аяқталды ма, оны жаңарту құқығы қарастырылмаған деген сөз. Ресейдегі мобилизацияға байланысты шетел азаматтарының елге жаппай ағылған кезінде жеке тұрғын үйді жалға берушілер белгілі бір соманы төлеген студенттерді шығарып, жалдамалы пәтерлерін шетел азаматтарына жоғары бағаға берді. Бұл жайт пәтер жалдап тұратын азаматтардың құқықтарына әсер етті" - деді заң ғылымдарының кандидаты.
Сонымен қатар бұл Заңның 25-бабының 4-тармағында мерзімі көрсетiлмей жасалған жалдау шартын жалға беруші кез келген уақытта себебін түсіндірместен тоқтатуы мүмкін деп көзделген.
"Өкінішке қарай, іс жүзінде тұрғын үйді жалдау шартын жазбаша түрде жасау талаптары көп жағдайда орындалмай жатады. Жалға берілетін тұрғын үй тапшылығы кезінде, әсіресе сұраныс кезеңінде (мысалы, студенттердің оқу кезеңі басталған кезде) жалға берушілер жазбаша шарт жасамайды және жалдау ақысын қолма-қол алады. Бұдан бөлек Азаматтық кодексте тұрғын үйді жалдау шартына бар болғаны 3 бап арналған. Сондықтан тұрғын үйді жалдау шартына аталмыш кодекстегі 29-тараудың 1-параграфында көзделген мүліктік жалдау (жалға алу) туралы жалпы ережелер қолданылады. Елдегі заңнама жеке тұрғын үй қорынан жалға берілетін тұрғын үй бағасының максималды шегін белгілемейді", - деп түсіндірді ол.
Азаматтық кодекстегі 546-бапта "мүлiктi пайдаланғаны үшiн жасалатын төлем мөлшерi, егер тараптардың келiсiмiнде өзгеше көзделмесе, кем дегенде жылына бiр рет өзгертiлуi мүмкiн" деп жазылған көрінеді. Мереке Ғабдуалиевтың айтуынша, іс жүзінде аталған тармақтағы ереже көп жағдайда сақталмайды.
"Тұрғын үйді жалға беру тәжірибесінде "кеңестік әдет" сақталған. Меншік иесі жалдамалы пәтерге еш ескертпестен бара береді. Азаматтық кодекс пен "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңда жалға беруші тарапынан мұндай әрекеттерге тыйым салынбаған. Сондай-ақ, еліміздің заңнамасында риэлтор ұғымы да жоқ және риэлторлық қызмет лицензиялауды талап етпейді. Негізінен алғанда, бұл қызмет түрімен айналысу үшін арнайы лицензия болу керек. Сондай-ақ, үміткерлерде жоғары заң білімі, тиісті мамандық бойынша кемінде екі жыл жұмыс өтілінің болуы және соттылығының болмауы талап етілу тиіс", - деді спикер.
"Пәтер жалдайтындардың ақшасы тамақ пен киімнен артылмайды"
Ал, әлеуметтанушы Ботагөз Төреханова мен әлеуметтану магистрі Салтанат Оразбекова елдегі жеке жалға берілетін тұрғын үй нарығының жай-күйіне қатысты жүргізілген зерттеу нәтижелеріне тоқталды. Ол Ақтөбе, Атырау, Павлодар, Өскемен, Қарағанды, Шымкент, Астана, Алматы қалаларының тұрғындары арасында жүргізілген.
"Қазақстанда пәтерді жалға берушілер, жалға алушылар мен риелторлардың портретіне тоқталатын болсақ. Пәтерді жалға алушылар негізінен 18 бен 45 жас аралығындағы отбасылы әйелдер. Табыс деңгейіне келер болсақ, олардың 62,4%-ында қаражат тамақ пен киімге ғана жетеді, ұзақ мерзімді тауарларды (тоңазытқыш, теледидар) сатып алу қиындық туғызады. Басым бөлігі жалдамалы қызметкерлер. Ал, жалға берушілердің табысы әлдеқайда жоғары екенін байқаймыз. Олардың дені 31-45 жас аралығындағы отбасылы әйелдер. Олар жалдамалы қызметкерлер болып еңбек етеді немесе жеке кәсіпкерлікпен айналысады. Риэлторлардың басым бөлігі орта жастағы отбасылы әйелдер. Бұл қызмет түрі олардың қосымша табыс көзі болып саналады", - деді Салтанат Оразбекова.
Оның айтуынша, сауалнамаға қатысқан пәтерді жалға алушылардың 40%-ға жуығы риэлторларға жүгінген көрінеді. Әсіресе, Астана, Алматы, Қарағанды қалаларында аталмыш қызмет түрі сұранысқа ие.
"Біз халықтың қай тобына пәтерді жалға беруден бас тартатынын анықтағымыз келді. Зерттеу нәтижелері мұндай жағдайлардың жиі кездеспейтінін көрсетті. Әйтсе де, осындай жайтты бастан кешірген адамдар кішкентай балалардың болуы, депозит төлеуден бас тарту, үй жануарының болуы, студент болғаны себебінен пәтер жалға берілмегенін айтты. Меншік иелері тарапынан кемсітушілікке келетін болсақ. Сауалнамаға қатысқандар ЛГБТ өкілдеріне, үй жануарлары бар адамдарға, еңбек мигранттарына, студенттерге, діни адамдарға пәтерді жалға беруден бас тартқандарын атап өтті", -деді әлеуметтану магистрі Салтанат Оразбекова.
Зерттеу нәтижелері пәтерді жалға алатын әрбір оныншы адам өзінің тұрғын үй жайына көңілі толмайтынын көрсеткен.
"Сауалнама жүргізу барысында пәтер жалдап тұратындардың 29%-ында ғана жалдау шарты болған. Бұдан бөлек пәтер жалдаушылардың 29%-ы жалға алған үйде тұру кезеңінде төлемнің өсуіне тап болған. Олардың ішінде пәтер иелерінің басым бөлігі (27,7%) бағаны жылына бір рет көтерген. Жалға алушылардың көбі тұрғын үйді жалдау құнының өсуіне келіскен көрінеді. Олардың тек 15%-ы меншік иелерімен болған дау-дамайдан кейін бұрынғы жалдау құнын сақтап қалған", - деді әлеуметтанушы Ботагөз Төреханова.
