Мұндай жағдайда капитал айналымын өсіруге тек тұжырымы сауатты жасалған жобаларда ғана мүмкіндік болады. ESTY халықаралық инвестициялық компанияның Аймақтық бизнесті дамыту жөніндегі директоры Лев Тетин abctv.kz тілшісіне өз пікірін осылай білдірді.
Даму әлеуеті
"Кез келген нарыққа шығу туралы шешім қабылдайтын кезде инвестор үшін тәуекел және табыстылық сияқты екі фактор аса маңызды болып табылады", – дейді Лев Тетин. Инвестор Астанада коммерциялық жылжымайтын мүлік сегментіндегі соңғы көрсеткіш, экономикадағы ағымдағы жағдайға қатысты арақатынасын ескергеннің өзінде, алдағы екі жылда қолайлы болатынын айтады.
Бұл мәліметті растау үшін Лев Тетин Knight Frank халықаралық консалтинг компаниясы зерттеулерінің деректерін алға тартады. "Global House Price Index" жыл сайынғы есебінде Қазақстандағы жылжымайтын мүлік 2015 жылы 8,7% қымбаттады делінген, бұл Ұлыбритания мен БАӘ-ге қарағанда екі есе артық.
Нәтижесінде Қазақстан әлем елдерінің астаналарындағы (рейтингте 55 ел қарастырылған) жылжымайтын мүлік бағасының көрсеткіші бойынша алдыңғы ондыққа кірді. Сонымен қатар 2016 жылы активтерді капиталдандыру Еуропада 4-5%-ға өседі делінсе, Қазақстанда 12-14%-ға болжанған.
Дереккөз: Knight Frank сараптамалық зерттеулері
Осылайша Қазақстан нарығындағы қазіргі жағдай, Knight Frank сарапшыларының сипаттауынша, тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүлік сегментіне инвестиция салу үшін қолайлы болып табылады.
Астананың коммерциялық жылжымайтын мүлігіне деген сұраныс пен ұсынысты өздерінің зерттеуі, сондай-ақ жылжымайтын мүлікке тартылған тікелей инвестицияны ESTY терең салалық сараптауы жекелеген жобаларды 25%-ға дейін капиталдандыруға қол жеткізуге мүмкіндік береді.
Басқа халықаралық A.T.Kearney консалтинг компаниясының зерттеуін келтіре отырып, енді бірде дамушы елдердің бөлшек сауда нарығын жаһандық шолу арқылы ол Қазақстанның бөлшек сауда-нарығын өз рейтингінде төртінші орынға қойып, 48 млрд долларға бағалады. Қытай, Үндістан және Малайзия үздіктердің көшбасшылары болды. Әзербайжан 10-орынға, көрші Ресей – 22-орынға жайғасты.
Дереккөз: A.T. Kearney сараптамалық зерттеулері
Халықаралық кеңесшілердің деректеріне сүйене отырып және Қазақстанда қалыптасып келе жатқан инвестициялық климатқа талдау жасай отырып, ESTY Үкімет жұмысын және инвесторлар мен халықаралық брендтерді тарту нәтижелерін жоғары бағалайды. 2017 жылға жоспарланған EXPO халықаралық көрмесінің өткізілуі және Астана халықаралық қаржы орталығының (AIFC) 2018 жылы іске қосылуы, сондай-ақ халықаралық бөлшек саудамен айналысатын компаниялардың жалпы Қазақстан бойынша және оның ішінде елордалық нарықта өз істерін кеңейтуді көздеген ауқымды даму жоспарлары инвесторлардың оптимизмін арттырып отыр.
"Әңгіме топ компаниялар жайында. Олардың барлығы жергілікті нарықты өздері үшін келешегі бар деп отыр. Атап айтқанда, McDonald’s компаниясы Қазақстанда 25 мейрамхана ашуды жоспарлап қойған. Starbucks та өз желісін 20 кофеханаға дейін ұлғайтуға уәде берді. Әлемдегі ең ірі франциялық Carrefour бөлшек сауда компаниясы Алматыда ақпан айында алғашқы гипермаркетін ашқаннан кейін, тағы да тоғыз гипермаркет (бесеуін Алматыда, төртеуін Астанада) ашатындығын мәлімдеді. Сондай-ақ Auchan және Leroy Merlin құрылыс гипермаркет желісі пайда болмақшы. Еуропадағы ең ірі киім саудасы бойынша бөлшек сауда желісі шведтің H&M компаниясы да ашылғалы жатыр. IKEA нарықты зерттеуде. Бұлардың барлығы ауқымды жобалар. Олар 15 жылға ұзақ мерзімдік жалға алуды, не олардың техникалық тапсырмасы бойынша салынған нысанды сатып алуды көздейді. Халықаралық операторлармен тұрақты қарым-қатынаста бола отырып, біз коммерциялық алаңдарды толық пайдаланып, өз жобаларымыздың сәтті болуын қамтамасыз етеміз.
Артық өндіру дағдарысы
Сарапшының пайымдауынша, кеңсе мен сауданың жылжымайтын мүлік сегменті артық өндіру дағдарысына ұшырайды. ESTY сарапшыларының бағалауынша, алдағы үш жылда Астанадағы сауда және кеңсе нарығы шамамен миллион шаршы метрге ұлғаяды.
Дереккөз: ESTY сараптамалық зерттеулері
Астанада бұған дейін салынады деп жария етілген нысандардың барлығын пайдалануға берген кезде, ұсынылған сапалы сауда алаңдарының жалпы көлемі 2018 жылға қарай 950 мың шаршы метрден асатын болады, кеңсе түріндегі жылжымайтын мүлік – 1,3 млн шаршы метр.
Сонымен, сауда орталықтарындағы заманауи деңгейдегі алаңдармен халықты қамтамасыз ету алдағы үш жылда 1000 адамға 900 шаршы метрден келетін болады деп нақтылайды ESTY. Бұл – инвесторлар үшін алғашқы дабыл.
"Астана аумағында қазіргі кезде он сауда орталығы бар. Алдағы үш жылда Астанада тағы сегіз сауда-ойын-сауық орталығы іске қосылатын болады, олардың ішінде ауданы 140 000 ш.м. MEGA SilkWay, ауданы 110 000 ш.м. Respublika Plaza, көлемі 50 000 ш.м. Abu Dhabi Plaza, Asia Park-тің екінші кезеңі - 70 000 шаршы метр және Keruen - 50 000 ш. м. бар.
Дереккөз: ESTY сараптамалық зерттеулер
Жалпы алғанда, қазірдің өзінде 485 мың шаршы метр сауда алаңы бар, оған тағы 100 пайыз қосылады. 2018 жылы бас қаланың бір мың тұрғынына 900 ш.м. сауда орнынан келетін болады, бұл көрсеткіш бойынша тек Лондон ғана алдымызға түсе алады. Айтайын дегенім, Астанада осы сегментте артық салынған құрылыстың зардабы да болады", – дейді инвестициялық компанияның сарапшылары.
Бұл көрініс, әсіресе, кеңсе мекемелері сегментінде айқын көрінетін болады. "Бүгінгі күні бизнес-серіктестердің саны жетпіске таяп қалды. Пайдаланылып отырған алаңдардың жалпы аумағы 830 мың ш. м. 2018 жылдың аяғына дейін тағы 7 ірі бизнес-орталық пен EXPO өткен соң босатылатын әкімшілік ғимараттар пайдалануға беріледі деп болжануда. Олардың жалпы ауданы 560 мың шаршы метр немесе қазіргі көлемге қосымша 60%", – дейді сарапшылар.
Нарыққа қосымша коммерциялық жылжымайтын мүлік алаңдарының көптеп қосылуы артық ұсынысқа, жоғары бәсекелестікке, соның салдарынан капиталдандырудың азаюына, сатып алу мерзімдерінің ұлғаюына және жалға беру мөлшерлемелерінің төмендеуіне әкеп соғады.
Төмендетуге қарай талпыныс
ESTY бағамы бойынша, 2015 жылғы девальвацияның және ұлттық валютамен есеп айырысуға көшірудің себебінен жалдау мөлшерлемесінің төмендеуі салдарынан 2016 жылдың қаңтар-маусым айларында сауда және кеңселік алаңдардың табыстылығы 8-12%-ға құлдырап үлгірген.
Мөлшерлемелерді шаршы метр бойынша емес, ақшалай табыстың түсіміне қарай есептеудің жаңа үдерісін есепке алсақ, мұның өзі құлдыраудың соңғы шегі емес екендігін сарапшылар алға тартып отыр.
"Бөлшек сауда өкілдері біртіндеп жағдайға қожайындық танытып, өздерінің жалдау шарттарын өзгеге таңа бастайды. Мәселен, мен бөлшек сауда өкілі ретінде нақты бір сауда орнында қандай табыс күтіп тұрғанын түсінбегендіктен, меншік иесіне нақты жалдау ақысының орнына ақша айналымының келісім бойынша бірден сегізге дейінгі мөлшердегі пайызын ұсынатын боламын. Жалдаушы ретінде маған өте жақсы: сатсам – төлеймін, сата алмасам – кешіріңіз, тек электр құны мен коммуналдық шығындарды ғана төлеймін. Және мұндай тәсіл дәстүрлі тәжірибеге еніп те үлгерді", – дейді Лев Тетин.
ESTY талдама жасау қызметінің дерегі бойынша, 2016 жылдың бірінші жартыжылдығында Астанадағы сауда орындарын жалға алудың орташа мөлшерлемесі шаршы метріне 16 долларды құрады. Бұдан былайғы кезеңде жалға алудың орташа көлемі 4%-ға, ал жыл бойы 2,5%-ға төмендеді. Астанадағы кеңсе алаңдарын жалға алудың орташа мөлшерлемесі шаршы метріне 12 долларды құрады. Одан әрі жалға алудың орташа көлемі 7%-ға, ал жыл бойы 4%-ға төмендеді.
Жобалардың өзін-өзі ақтау кезеңі бірден орташа есеппен алғанда 2-3 жылға артады. "Салыстырып қараңыз, 2009 жылы жоба өзін-өзі 4-5 жылда ақтай алатын, 2016 жылы ағымдағы жағдайларды ескерсек, мерзім 6-7 жылға дейін артты, 2020 жылы бұл ретте 8-10 жыл туралы айтатын боламыз, өйткені ұсыныстың көптігінен нарық толып кеткендіктен жалға беру мөлшерлемесін көтеру мүмкіндігі барынша жойылады", – дейді Лев Тетин.
"Жоспарсыз-ақ жүзеге асқан жобалар уақыты аяқталды, – дейді инвестор. – Идеялардың, нақты сындарлы шешімдер мен кәсіпқойлықтың кезеңі басталады".
"Біз бүгін әрбір шаршы метрдің кімге арналғандығын анықтап алмай тұрып, ол жерді де айналымға енгізе алмаймыз, біз сол жерді алатын адамды нақты білуіміз қажет. Өз аудиториямызды толығымен түсіну, анық және байқалмайтын сұраныстарды анықтай білу арқылы нысандарды жалға алушыларға толтырып, оларды ілкімді басқара отырып, алдағы ұзақ мерзімде каптиталдандырудың жоғары деңгейіне қол жеткізе аламыз", – деп түйіндеді инвестор.
Айя Тагирова
