Қазақстанда баспана бағасы тоқтаусыз қымбаттауда. Парламент пен Үкімет жаңа Салық кодексі жобасында құрылыс компанияларын тұрғын үй салғаны үшін қосылған құн салығынан босату түріндегі жеңілдігінен айырды.
Демек, салушылар ҚҚС-ті пәтер бағасына қоса салады. Салдарынан, келесі жылдан соң көптеген қарапайым қазақстандықтардың баспана алу мүмкіндігі жоққа теңесетін түрі бар.
Осы орайда риелторлардың айтуынша, пәтер алмасу жылжымайтын мүлік нарығында қайтадан өзекті бола бастады.
Риелтор Данияр Елеу көп адам ескі пәтерін жаңасын алу үшін сататынын қаперге салды. Бірақ тұрғылықты баспанасын өткізіп, одан дүние-мүлкімен үдере көшіп, жаңасын тауып кіргенше біраз уақыт өтеді. Кейбіріне осы уақытта пәтер жалдап тұруға тура келеді.
Пәтер алмасу адамдарға осы кезеңдерден "секіріп" өтіп, бір үйден екіншісіне кіріп алуға мүмкіндік береді.
"Өткен аптада бір апай келді. Қызы жұмыс бабы бойынша күйеуімен Павлодарға көшіп, сонда орнығыпты. Ұлдары шетелге кеткен. Ата-анасы "Триумф Астанадағы" даңғарадай төрт бөлмелі пәтерде қалған. "Қарағым, жаңа тұрғын үй кешенінде екі бөлмеліге айырбастағысы келетін адамың болса айтшы, бере салайын" деді. Ондай адам тез табылды. "Триумф" кезінде әр шаршы метрі 4 мың доллардан сатылған ТК ғой. Бірақ ескіргендіктен, жаңа ТК-дағы екі бөлмелі пәтер иесінің төлеген қосымша ақысы сонша көп болған жоқ. Екі жақ та ұтты деп ойлаймын", – деді Данияр.
Оның айтуынша, үй алмасу баспананы ауыстыру процесін максималды жылдамдатады. Түрлі тәуекелдерді барынша төмендетеді. Қолданыстағы пәтерді сатып алушыны іздеуге, жаңа баспанаға қолайлы нұсқаларды таңдауға кететін уақытты азайтады.
Пәтер алмасу деген не?
Пәтер алмасу мәмілесінде екі меншіктің қожайындары нотариустың алдында немесе өз бетінше төл иелігіндегі жылжымайтын мүлік объектісін өзара беру туралы келіседі.
Риелтордың айтуынша, баспананы коммерциялық мүлікке, мысалы, сауда орталығындағы орынға айырбастайтындар да бар екен.
Егер пәтерлердің, не басқа жылжымайтын мүліктің құнында айырмашылық болса, бағасы төмендеу объектінің иесі қосымша ақы төлеуі қажет. Оның сомасы бойынша алдын ала келісіп алу қажет. Өз ісіне адал, білікті, сауатты риелтор өз тәжірибесіне сүйеніп, бұл істе көмектесе алады. Әйтпесе, бағалаушы-оценщик жалдау қажет.
Сарапшы "Айырбас шартының" (Договор мены) классикалық "Сатып алу-сату шартымен" ұқсас екеніне назар аудартты. Онда әрбір тарап жай құжат алмаса салмайды, өз пәтерін айырбас бойынша серіктесіне сатады, содан соң оның пәтерін өзі сатып алады.
Сондықтан екі мәміленің де шарттары біршама сәйкес келеді. Тек кейін дау туындамау үшін айырбас шартында әрбір жылжымайтын мүліктің құнына қатысты айырмашылықтар мен оны өтеу бойынша тиісті өзара есепайырысу түрлері, тәсілдері көрсетілуі қажет.
Кейбір адам мысалы, ипотека алады, немесе құнын өтеу үшін пәтеріне қоса көлігін ұсынуы мүмкін. Оның бәрі ауызша келісу түрінде емес, шартта жазбаша көрініс табуы қажет.
Баспана айырбасының оңы мен терісі
Үй алмасудың артықшылығы әлгінде айтылды. Оған:
- шектен тыс көп уақыт жұмсамай, тұрғын үй жағдайын жақсарту, мысалы, бір бөлмеліден екі бөлмеліге көше қою,
- сатып алушыны және жаңа баспананы айлап, жылдап іздеуден құтылу,
- сондай-ақ операциялардың өзара байланыстылығы арқасында, нотариусқа бір барғанда бірлесе шешуге болатындықтан, мәміленің "үзіліп" қалу қаупі кемиді.
"Азаматтарға арналған Үкімет" мемкорпорациясының мамандары қазақстандықтар жылжымайтын мүлікке қатысты мәмілені нотариусқа жүгіну арқылы да, тіпті нотариустың қатысуынсыз-ақ сатып алу-сату шартын жасай алатынын айтады.
"Жылжымайтын мүлікпен мәміле жасау нысандарының бірін таңдай аласыз: нотариалдық немесе қарапайым жазбаша. Бірінші жағдайда мәміле мен шарт жасау үшін жауапкершілікті нотариус өз мойнына алады. Ал, егер оған жүгінбеуге шешім қабылдасаңыздар, екінші жағдайда мәміленің тараптары – сатушы мен сатып алушы мәміленің заңға сәйкестігін өздері бақылауы керек", – деді мемлекеттік корпорация өкілдері.
Электрондық цифрлық қолтаңбамен куәландырылған құқық белгілейтін құжаттың – шарттың электрондық көшірмесі Құқықтық кадастрдың ақпараттық жүйесіне тіркеуге жіберілуге тиіс.
Дегенмен, сарапшылар айырбас мәмілесінде белгілі бір тәуекелдер де бар екенін ескертеді.
Біріншіден, егер айырбас шарттары, соның ішінде пәтерінің құны арзан адамның төлейтін қосымша ақысы бойынша тараптар келісімге келмесе, мысалы, бір жақ бұрын келіскеннен көбірек сұрай бастаса, немесе екінші жақ тиісті қаражатты таба алмай қалса, мәміле ақырына жетпей бұзылады.
Екіншіден, пәтер айырбастауға қатысушылар бір-біріне қатты тәуелді: егер бұл тізбектегі адамдар, айталық, баспанада үлесі бар иелердің бірі айнып қалса, немесе өз міндеттемесін орындай алмаса, бұл да уақыт пен қаржының босқа шығындалуына соқтыруы мүмкін.
Үшіншіден, нарықтағы жылжымайтын мүлік бағасының өзгеруі, девальвация да кейде айырбас процесін созбалаңға салып жібереді.
Төртіншіден, тараптардың бірі адал болмай, айырбас туралы сізбен келіссөз жүргізіп жатып, пәтерін тосыннан туындаған сатып алушыға сата салуы ықтимал. Яғни, бұл істе тараптардың бір-біріне адалдығы, парасаттылығы, сенімі үлкен рөл атқарады.
Бесіншіден, әрине, келісімнің барлық шарттары мен мерзімдерін орындау маңызды. Мысалы, баспана иелерінің бірі қызметі арзандау тасымалдаушыларды іздеп, көшуді кешіктіре берсе, екінші тарап осы кезде бар жиһазын фураға толтырып, келіп тұрса, арада айғай-шу туындауы ғажап емес. Баспананы бір мезгілде босату туралы алдын ала келісіп алған ләзім.
Сарапшылар ескертеді: баспана айырбасына қатысушылар өз жылжымайтын мүлкін сатушы болып есептеледі. Тиісінше, егер оның қолданыстағы пәтерінің өз меншігінде болғанына 1 жыл толмаса, онда сату кезіндегідей бюджетке 10% жеке табыс салығын төлеуге тиіс. Бұл соманы айырбасқа алушы тарап емес, бұрынғы иесі төлейді.
Риелтор баспана айырбасы кезінде туындаған қосымша ақыны ипотека алып өтеуге болатынын айтты. Бірақ "гәп" бар. Көптеген банктер ипотекаға кепілзат ретінде әлі сатылмаған ескі пәтерді ұсынуды талап етуі мүмкін. Мұндай жағдайда ол пәтердің құжаттары банктің қолында қалады.
Айта кету керек, еліміздегі кейбір құрылыс компаниялары төл Trade-in бағдарламасын ұсынады. Оның аясында компания ескі пәтеріңізді өзі сатып, одан түскен қаржыға жаңа тұрғын үй кешеніндегі баспананы алуға мүмкіндік береді.
Алайда құрылыс салушылардың trade-in бағдарламалары пәтер иесіне тиімді бола бермейді. Біріншіден, компанияның бағалаушысы баспанаңыздың бағасын өзі белгілейді, ол сіз күткендегіден көп арзан болып шығуы мүмкін.
Екіншіден, компания баспанаңызды тез сатып жіберуге тырысады. Әдетте, бұған 1-2 ай ғана мерзім беріледі.
Үшіншіден, trade-in бағдарламасының қатысушысынан бастапқы жарна енгізу талап етіледі. Осы арқылы құрылыс компаниясы өзін сақтандырады: ескі баспанасы сатылған соң, клиент ақшасын беруді талап етпей, одан түскен қаражатқа компанияның жаңа пәтерін алатынын кепілдендіреді.
Егер компания ескі пәтерін өткізе алмаса, екі айдан соң бастапқы жарнаны кері қайтарады, бірақ одан жүздеген мың комиссиясын ұстап қалады. Мәселен, BI Group өз Trade-in аясында пәтеріңізді сата алмаса, бастапқы жарнаңыздың 500 мың теңгесін ұстап қалатынын хабарлады.
Төртіншіден, құрылыс компаниялары "трейд-ин" бойынша көптеген елді мекендегі пәтерлерді қабылдамайды, қатысушыларды және аумақты шектейді. Мысалы, белгілі алпауыт құрылыс холдингі бұл бағдарламасымен тек Астана, Алматы, Шымкент, Атырау, Ақтау, Өскемен, Ақтөбе, Көкшетау, Қостанай, Петропавл, Семей, Павлодар және Қарағанды қалаларын қамтиды. Яғни, тіпті 20 өңірдің орталықтарының бәрі бірдей кірмейді.
Ал, егер азаматтар баспана айырбас туралы өз бетінше келіссе, онда кез келген қалада, тіпті ауылда үй алмаса алады. Тек заң тұрғысынан бәрін мығым етіп, алданып қалмаудың амалын қамдаған маңызды. Алаяқтар кез келген саланы және схеманы қолданатынын ұмытпаған абзал.
