Жер комиссиясының жұмысы созылған сайын дау өршіп келеді. Жақ-жаққа бөлініп, бір-бірін әлеуметтік желіде "әшкерелеп", масқаралау белең алып тұр. Соның ішінде пайымы қарапайым қазақстандықтардың жер туралы ұстанымына жақын келетін Мұхтар Тайжанның жазбаларын жұрт қалт жібермей бағып отыр. Кеше кешкісін қоғам қайраткері Facebook арқылы тәуелсіздіктің алғашқы жылдарында жер туралы тұңғыш заңды дайындаған ғалым Майдан Сүлейменовтің қазіргі дауға қатысты арнайы мақала дайындағанын хабарлаған болатын. Inbusiness.kz Мұхтар Тайжан арқылы аталмыш мақаланың мәтінін сұратып, оқырман назарына қазақшалап беріп отыр.
Майдан Сүлейменов – Ұлттық ғылым академиясының академигі, Заң ғылымдарының докторы, профессор, Каспий жеке қоғамдық университетінің құқықтық ғылыми-зерттеу институтының директоры.
Жерге жекеменшік құқығы
Қазақстан жерге жекеменшіктің пайда болу тарихын қысқаша айтып берейін.
Қазақстанның 1990 жылғы Жер кодексінде жекеменшік туралы бір ауыз сөз де жоқ болатын. Тек иелік етуге және пайдалануға жол берілген еді.
Тәуелсіз Қазақстанның 1993 жылғы алғашқы Конституциясы бойынша бүкіл табиғи ресурстар, соның ішінде жер де тек мемлекет меншігі болды. 1995 жылдан бері қолданылып келе жатқан Конституцияда жер "заңда бекітілген қағидаттармен, шарттармен және көлеммен жекеменшікте болуы мүмкін" деп бекітілген.
Жер туралы алғашқы заң ҚР Президентінің 1995 жылғы 22 желтоқсандағы заң күші бар Жарлығы формасында қабылданды. Аталмыш заңда жерге меншік, оның ішінде шетелдіктерге де жекеменшік құқығы бекітілді.
Яғни, Қазақстан азаматтарының жеке меншігінде (шетел азаматтарына тыйым сала отырып) өзіндік қосалқы шаруашылық жүргізу, бағбандық және саяжай құрылысы үшін берілген учаскелер болуы мүмкін еді.
Сондай-ақ, "азаматтар мен заңды тұлғалардың (шетелдіктерді қоса алғанда) жеке меншігінде құрылыс салуға берілген немесе ғимараттар мен құрылыстар салынған жер учаскелері болуы мүмкін" делінді.
Осылайша, 1995 жылы шетелдіктер ғимараттармен, құрылыстармен тікелей байланысты учаскелерді жекеменшікке иелене алды.
2001 жылғы 24 қаңтардағы Жер туралы заңда дәл осындай формула қайталанды.
Заңгердің осы жерге дейін айтқандарын түйіндесек, 2003 жылға дейін ауыл шаруашылығына жарамды жерлерді меншікке беру мәселесі ешбір заңда көтерілмеген.
Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерге жекеменшік құқығы тек 2003 жылғы 20 маусымдағы ҚР Жер кодексінде ғана енгізілді. Егер елдің есінде болса, бұл өзгерту бойынша ымырасыз пікірталастар, наразылықтар, тіпті Парламент тарапынан келіспеу болды. Премьер-Министр осы мәселеге байланысты Үкіметке деген сенім туралы мәселе қоюға дейін барды және тек сөйтіп қана Парламентті кодексті қабылдауға көндіре алды. Ақыры Конституциялық Кеңес Президенттің өтініші бойынша Жер кодексінің ҚР Конституциясына сәйкестігін талдап, 2003 жылғы 10 маусымдағы қаулысымен оны Конституцияға сай деп таныды.
Яғни, жерге меншік құқығын беру мәселесін қоғам әркез өткір әрі ауырсына қабылдайтын.
Үкімет ауылшаруашылық жерлеріне жекеменшік құқығын енгізу арқылы осы жерлерді тауар айналымына қосады деп үміттенген еді. Адамдар меншік иесі болғандықтан, жер учаскесіне жауапкершілікпен қарап, одан мол пайда табады деп топшылаған болатын. Бірақ іске келгенде олай болмай шықты. Жердің көп бөлігі негізінен жеке адамдардың қолына өтті. Осылайша олар латифундиске айналды. Ауыл шаруашылығы жері Үкімет айтқандай жаппай тауар айналымына тартылған жоқ.
Бір ескеретін дүние, 1995 жылғы жер туралы заңда да, одан кейінгі барлық заңдарда, оның ішінде 2003 жылғы соңғы Жер кодексінде де ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерге меншік құқығы тек ҚР азаматтарында ғана туындауы мүмкін екендігі айқын бекітілген. Шетелдіктердің мұндай жерді жекеменшікке сатып алуына хақы жоқ еді.
Демек, 2003 жылғы Жер кодексінен ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерге жекеменшік құқығы беру туралы норманы алып тастау керек пе деген сұрақ туындайды.
Жерді жалға алу құқығы
1995 жылғы Жер туралы заңда меншік құқығымен қатар жер пайдаланудың тағы бір түрі қарастырылған: тұрақты жер пайдалану құқығы және уақытша жер пайдалану құқығы.
Тұрақты жер пайдалану құқығы дегеніміз – өмір бойы және мұрагерлік бойынша жер пайдалану формасы. Бұл іс жүзінде меншік құқығына пара-пар. Дегенмен, тұрақты пайдалану шектеулі сипатта болады (ауыл шаруашылығы және орман шаруашылығы өндірісімен айналысатын заңды тұлғаларға, сондай-ақ ғылыми-зерттеу, тәжірибе және оқу мақсаттары үшін; ерекше қорғалатын табиғи аумақтарда жер пайдалануды жүзеге асыратын заңды тұлғаларға; ішкі су жолдарының кеме жүретін жағдайда қамтамасыз етілуіне байланысты жұмыстар үшін).
Бұл құқықты шетелдік жер пайдаланушыларға беру мүмкін емес екендігі айрықша айтылған.
Уақытша жер пайдалану құқығына келетін болсақ, ол екі заңды формада әрекет ете алады: жалдау және ақысыз пайдалану (2003 ж. Жер кодексінің 35-бабының 1-тармағы).
Бұл жерде құқықтық табиғаты бойынша жалдау құқығының аясы өте кең. Яғни, оны еркін сатуға болады, уақытша жер пайдалану құқығымен жалға беруге, кепілге қоюға және т. б.
Жер кодексінің кейбір баптарынан үзінділер келтірейін.
"28-бап. Жер пайдалану құқығының режимі. Жер пайдалану құқығы заттық құқық болып табылады. Жер пайдалану құқығына меншік құқығы туралы нормалар қолданылады, өйткені бұл осы Кодекске немесе заттық құқықтың табиғатына қайшы келмейді".
"33-бап. Жер пайдалану құқығын беру. 1. Жер пайдалану құқығын беру адамға жер пайдалану құқығын басқа жер пайдаланушыға беруді білдіреді.
Жер пайдалану құқығын беру азаматтық-құқықтық мәмілелер негізінде, сондай-ақ Қазақстан Республикасының заңнамасында көзделген өзге де негіздер бойынша жүргізіледі.
Жер пайдалану құқығын иеліктен шығару азаматтық-құқықтық мәмілелер (сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбастау және басқалар) негізінде жүргізіледі.
Жер пайдалану құқығын белгілі бір мерзімге басқа тұлғаға беру жалдау немесе жер учаскесін уақытша өтеусіз пайдалану шарты негізінде жүргізіледі.
Жер пайдалану құқығын беруді және иеліктен шығаруды уақытша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығын сатып алған тұлғалар ғана жүргізе алады".
Мақала авторы бұл нормаларды мысалға келтіру арқылы, қазір елдің көкейінде жүрген бірнеше күдіктің негізді екенін меңзейді. Яғни, жерді Қазақстан азаматтарына сату мүмкіндігінің ар жағында шетелдіктің иелігіне беру тетіктері қылтиып тұр дегенге саяды.
Бұған қоса, уақытша жер пайдалану құқығы берілген мерзімдер өте ауқымды.
1995 жылғы Жер туралы заң бойынша уақытша жер пайдалану құқығы қысқа мерзімде (3 жылға дейін) және ұзақ мерзімде (3 жылдан 99 жылға дейін) болуы мүмкін (41-баптың 1-тармағы). 2001 жылғы жер туралы заң бойынша уақытша жер пайдалану құқығы қысқа мерзімде (5 жылға дейін) және ұзақ мерзімде (5 жылдан 49 жылға дейін) болуы мүмкін (28-баптың 1-тармағы). 2003 жылдан бері қолданыстағы Жер кодексі бойынша уақытша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығы қысқа мерзімде (5 жылға дейін) және ұзақ мерзімде (5 жылдан 49 жылға дейін) болуы мүмкін (35-баптың 2-тармағы).
Енді ауыл шаруашылығы мақсатындағы жердің жағдайы не болып жатқанын анықтайық.
Бастапқыда жер кодексінде тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін уақытша өтеулі жер пайдалану құқығы азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғаларға 49 жылға дейінгі мерзімге, ал шетелдіктер мен азаматтығы жоқ адамдарға 10 жылға дейінгі мерзімге, содан кейін 25 жылға дейінгі мерзімге беріледі деген норма көзделген (Жер кодексінің 37-бабының 5-тармағы).
Кейін бұл тармаққа бірнеше рет өзгертулер енгізілді.
2011 жылы азаматтар деген санат алынып тасталды, бірақ азаматтар енді тауарлы ауылшаруашылық өндірісін тек шаруа немесе фермерлік қожалық формасында ғана жүзеге асыра алатын болды (жалдау мерзімі мерзім 10 жылдан 49 жылға дейін болып қалды). Ал бүгін Парламент мақұлдап қойған заң жобасы бойынша, шетелдіктерден жалдау құқығын түбірімен алып тастау жоспарланып отыр.
Меншік құқығы ма әлде жалдау құқығы ма?
Мұхтар Тайжан Facebook-те "жекеменшік және ауылшаруашылық жерлерін жалға беру құқығы: Салыстырмалы талдау" атты пост жариялады. Онда ол жекеменшік құқығы мен жерді жалға беру құқығы арасында үлкен айырмашылық жоқ екенін дәлелдейді.
Негізі айтып отырғаны дұрыс. Жер туралы тұңғыш Заңның жобасын жасаған топқа мен басшылық еткен кезде де меншік құқығы туралы мәселе туындаған.
Жекеменшік құқығы шетелдіктер үшін ғимараттар немесе құрылыстар салынатын жерлерге, Қазақстан азаматтары үшін жеке қосалқы шаруашылықпен, бағбандықпен айналысып, саяжай салу үшін берілген учаскелерге енгізілді.
Сол кезде де қызу пікірталастар болды. Мен сонда жерге жекеменшік құқығын енгізу немесе бермеу заңды мәселе емес, саяси мәселе екенін айтқан болатынмын. Ақыры ауылшаруашылық жерге жекеменшік құқығын енгізбеу туралы саяси шешім қабылданып, заңгерлер жерді жалға алатындарға құқықтық кепілдік беру мәселесімен бетпе-бет келген еді.
Заңнамаға өмір бойы мұрагерлікке ие болу құқығы осылай енгізілді. Бірақ бұл құқық жерді алушыны неден шектеп, неге рұқсат беретіні түсініксіз болып қалды. Осы түсініксіз құқықтың орнына біз "жер пайдалану құқығы" ұғымын айналымға енгіздік және оны меншік құқығына барынша жақындатуға тырыстық. Бұл құқықты сатуға, сыйға тартуға, мұрагерлікке беруге болатын еді. Бұл үшін ешқандай рұқсат талап етілмеді. Жергілікті атқарушы органдар жер учаскесін жер пайдалану құқығымен ғана бере алады. Олардың өкілеті осы жерден тоқтайтын.
Уақытша жер пайдалану құқығының бірегейлігі оның уақытша жер пайдалану шарты бойынша берілетіндігінде еді. Яғни заңдық сипаты жалдау келісімшартына келетін. Оған қоса, бұл меншік құқығы сияқты толыққанды мүліктік құқық болып саналды.
Жерді пайдалану құқығын біз тіпті ҚР Азаматтық кодексіне енгіздік (195-баптың 1-тармағының 1) тармақшасы "Меншік иесі болып табылмайтын адамдардың заттық құқықтары").
Заңгер Жер туралы тұңғыш заңда "жер пайдалану құқығын" Қазақстан азаматы өзге адамға сыйлауға, жалға беруге, тіпті сатуға болады деп көрсетілгеніне назар аудартады. Бұл құқықтар ҚР Азаматтық кодексіне де тиісті түзетулер енгізгенін еске салады.
Бұдан шығатыны, ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерге жекеменшік құқығын сақтап қалудың әкетіп бара жатқан қажеттігі жоқ. Оның үстіне мәселенің заңдық жағынан бұрын саяси салмағына, ең әуелі қазақ халқының жер туралы қанға сіңген түсінік-пайымына сүйенетін болсақ, онда жерге жекеменшік құқығын жою принциптік тұрғыда маңызды.
Алайда бір жағынан заң шығарушылар 2003 жылдан бері жерді жекеменшікте пайдаланып келе жатқан азаматтар туралы ойлануы керек. Оның көбі – шаруа қожалықтары. Олардың көп немесе аз болуы маңызды емес. Олар да біз сияқты азаматтар және олар жергілікті жемқор бюрократия тарапынан қиындықтар мен қудалау көрмеуі керек. Басқаша айтсақ, азаматтарды жер учаскелеріне құқықтарды қайта ресімдеу кезінде әуре-сарсаңға салмауымыз керек. 2003 жылдан бері жекеменшік құқығындағы жер учаскелерінің барлық иелерін автоматты түрде жер пайдалану құқығына ие жер иелеріне теңестіру қажет.
Үкімет жер иелері игермеген жерлерді айналымға енгізу үшін шаралар қабылдауы керек. Бұл ең әуелі мыңдаған гектар жерді басып жатқан, бірақ игеруге асықпайтын латифундистердің иелігіне қатысты. Ол үшін жаңадан велосипед ойлап табудың қажеті жоқ. Қолданыстағы Жер кодексінде, егер жер учаскесі 2 жыл бойы мақсатына сай пайдаланылмаса, оны алып қоюға мүмкіндік беретін нормалар бар (Жер кодексінің 92-94 баптары). Өкінішке қарай, бұл нормалардың пәрмені пайдаланылмай отыр. Менің ойымша, миллиондаған гектар тың алқаптарды айналымға шығармас бұрын берілген, бірақ игерілмей жатқан жерлерді пайдаланудың тиімділігін арттыруға (оның ішінде алып қою және қайта бөлу арқылы) қолда бар мүмкіндіктің бәрін салу қажет.
Түйіндесек, жерге жекеменшік құқығын жою тек ауылшаруашылық жерлерге қатысты болуы керек.
Дайындаған – Есжан Ботақара
Atameken Business Telegram каналына жазылып, маңызды ақпараттардан бірінші болып құлағдар болыңыз !
