2021 жыл тұрғын үй бағасы сан рет құбылған кезең ретінде есте қалмақ. Қаңтарда баспанаға сұраныс артса, ақпанда сатып алу-сату келісім шарты ең көп жасалды. Жаз айларында баға тұрақтала бастады. Алайда біржолғы зейнетақы төлемінің шекті мәнінің өзгеруі тағы да қымбатшылыққа алып келді. Алдағы жылы баға қалай өзгереді? Жылжымайтын мүлік сатып алатын ең тиімді кезең қашан? inbusiness.kz тілшісі зерделеп көрді.
Халық үшін жасалған өзгеріс қазақстандықтарды тығырыққа тіреді
Жыл басында үкімет зейнетақы жинағының бір бөлігін тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін халыққа береміз деп жатқанда, елімізде пәтер бағасы 15%-ға, кей өңірлерде тіпті 30%-ға дейін қымбаттап кетті. Халықтың тұрғын үйге қолжетімділігін арттыру туралы жоспар жүзеге аспай қалғандай. Себебі жылжымайтын мүлік алуды мақсат еткендердің кейбіріне бұл арман күйі қалды. 2020 жылдың желтоқсанында 13 млн теңге тұрған 1 бөлмелі пәтердің құны бір айда 18-20 млн теңгеге дейін шарықтады.
Осы тұста "Отбасы банк" басшысы Ләззат Ибрагимова бұл бастапқы кездегі дүрбелең, біраз уақыттан соң баға өткен жылғы көрсеткіштерге қайта оралады дегеп болжаған. "Меніңше, біраз күту керек. Нарық өзі сұраныс пен ұсыныстан тұратын бұрынғы қалпына келеді. Менің ойымша, мамыр мен маусымның ортасында бағалар өткен жылдың жағдайына оралатынын көресіз", – деген еді Ләззат Ибрагимова.
Қыркүйекте баға тұрақтап, жыл соңында қайта өсті
Алайда нарық заңдылығы өзгеше болды. Шілдеден бастап тұрғын үй бағасының өсу қарқынының төмендегені байқалды. Бірақ шаршы метр құны былтырғы жылғы көрсеткіштерге жағындаған да жоқ.
"Ресми статистика бойынша, қаңтарда жаңа баспана бағасы 3%-ға өссе, шілдеде 0,4%-ға дейін төмендеген. Ал қайталама нарықтағы үй бағасына келсек, қаңтарда 5% болса, шілдеде 1,1%-ға дейін төмендеген", – деген еді 7 қыркүйекте Бәсекелестікті қорғау және дамыту агенттігінің төрағасы Серік Жұманғарин тілшілерге берген сұхбатында.
"Зейнетақы жинағының шекті мөлшері өсті" деген ақпарат тарағаннан кейінгі 3 күнде enpf-otbasy.кz платформасы арқылы 46 мың өтініш келіп түскен. Әдеттегі күндері платформа арқылы 2 200 өтінім келіп түссе, 3 желтоқсан күні 16 мың өтінім жіберілген.
Бұл ретте тұрғын үй бағасы қайта өсе бастады. Өйткені артық ақшасын алғандардың көпшілігі оны тұрғын үй жағдайын жақсартуға жұмсауы мүмкін. Желтоқсанға дейін 338 499 адам зейнетақының шекті мөлшерінен артылған 1,68 трлн теңгені баспана алуға бағыттаған. Олардың басым бөлігі немесе 171 598 адам ипотекасыз баспаналы болған. Осылайша, зейнетақының артылғаны негізінен жылжымайтын мүлікке жұмсалып, салдарынан 2021 жылдың 11 айында үй бағасы орта есеппен 15-20%-ға өсті.
Осы орайда сарапшылар мен құзырлы ведомство өкілдерінің ойы екіге бөлінді. Бірі тағы да қымбатшылықты болжаса, келесілері баға тұрақталады деген тоқтамға келген.
Сарапшылар 2022 жылға қандай болжам жасап отыр?
Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрі Бейбіт Атамқұлов баспана бағасының арзандайтынына сенімді. Оның пікірінше еліміздегі кебір компаниялар шаршы метр құнын екі есе қымбаттатып алған.
"Баға төмендейді. Мен министр ретінде осы бағытта жұмыс істеп жатырмын. Ал бағаның өсіп жатқаны, әрбір транзакциядан кейін кейбір компаниялардағы пәтерлердің бағасын көтеретін жасанды интеллектке байланысты, бұл дұрыс емес. Біз толық спектрін қарастырып жатырмыз. Монополияға қарсы комитетпен бірлесе отырып, бір шаршы метр баспана қанша тұратынын жақсы білеміз, кейбір компаниялар оны екі есе қымбаттады", – деді министр.
Қазақстанның жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсірепов те көктемде тұрғын үйге сұраныс төмендегенін айтады.
"Алдағы көктемде нарықта тұрақтылық орнайды деп күтілуде. Өйткені зейнетақы бұдан былай бағаға әсер етпейді. Бұл ақшаны игере алатын халықтың үлесі де шектеледі. Біздің болжамымызша, 2022 жылдың көктемінде Қазақстандағы жылжымайтын мүлік ай сайынғы негізде 3%-ға біртіндеп төмендей бастайды және 2020 жылдың желтоқсан айының деңгейіне дейін тұрақты түрде түзетіледі", – деп түсіндірді сарапшы.
Сарапшының болжамынша бастапқы нарықтағы бағаның төмендеуі үшінші және төртінші санаттағы тұрғын үйлерге әсер етеді. Бұл комфорт класындағы пәтерлер. Ішінара бұл үрдіс элиталық және бизнес-класстағы пәтерлерге әсер етуі мүмкін. Сонымен қатар Ермек Мүсіреповтің пікірінше, келесі жылы жаңа "тренд" пайда болуы мүмкін. Ол жылжымайтын мүлік құнына да әсер етеді.
"Инфляцияға байланысты халықтың кірісі төмендеп, ипотекалық несиеге алғандар оны төлей алмауы мүмкін. Несиеден шаршаған және кірістер азайып бара жатқандықтан қазақстандықтар бұл пәтерлерін сата бастайды. Барлық қарыз алушылар бірдей өздерінің қаржылық мүмкіндіктерін есептей алды деп ойламаймын. Бұл фактор ұсыныстың өсуіне, нәтижесінде 2022 жылы тұрғын үй бағасының төмендеуіне де әсер етуі мүмкін", – деп түйіндеді федерация президенті.
Ал BI Group директорлар кеңесінің төрағасы Айдын Рахымбаевтың пікірінше, алдағы уақытта елде пәтерлер арзандамайды. Тіпті ол қазақстандықтарға артық ақша болса, пәтер алып қоюға кеңес берді.
"Үйдің бағасы өсуде. Мысалы, құрылыс материалдары қымбаттап жатыр. Бұл тек Қазақстанда емес, барлық мемлекетте болып жатқан жағдай. Сондықтан пәтердің бағасы қымбаттайды деген ойдамын. Оның бағасы төмен түсуі мүмкін емес. Себебі барлық материалдың бағасы қымбаттап жатыр. Оны өздеріңіз де байқап отырсыздар. Сапалы зат арзан болмайды. Себебі цемент, арматура, үйдің терезелері, лифтілер қымбаттады. Осыған байланысты сапалы пәтердің де бағасы жоғары болады", – деді директорлар кеңесінің төрағасы.
"Қаз Риэл" мәліметтері бойынша, биыл қарашада Алматыда шаршы метрдің орташа құны 540 674 теңгені құраса, бір жыл ішінде ол 27,7%-ға өскен. Ал Қарағандыда бір шаршы метрдің құны 23,6%-ға артып, орташа есеппен 351 мың теңгеге жетті.
Құралай Құдайберген
