Мұндай пікірді Global Development бас директоры Лукаш Сковроньски білдірді. Global Development "Верный Капитал" инвестициялық компаниясының құрылымына кіреді және Қазақстанның бірнеше қаласында бизнес-орталықтар желісін басқарады.
Сондай-ақ Лукаш Сковроньски "Верный Капитал" тобының жобасы, Астанадағы халықаралық А класты көп функциялы кешен – Talan Towers Office бизнес-орталығындағы орындарды жалға беру үрдісіне басшылық етеді.
Лукаш Сковроньски abctv.kz-ке берген сұхбатында Talan Towers-тың қағидасы туралы, өзге БО басқару стратегиясы, Астана және Алматыдағы кеңсенің жалжымайтын мүлік нарығының өзгешеліктері туралы, сондай-ақ жаһандық тенденциялар туралы әңгіме өрбітті.
- Сіз Қазақстан нарығына 2012 жылы үлкен тәжіримен келдіңіз? Ол тәжірибені қандай нарықтарда жинақтадыңыз?
- Мен Польшада Краковтағы Экономикалық университетте жылжымайтын мүлікті басқару мамандығында бес жыл білім алдым (магистр дәрежесі) және студенттік шақтан бастап дамушы елдердің жылжымайтын мүлік нарығында жұмыс істей бастадым. 2006 жылы Польшаның Еуроодақ құрамына енгеніне үш жыл толған еді және ол кезеңде жылжымайтын тұрғын жайға сұраныс қандай жоғары болса, коммерциялық жылжымайтын мүлікке де сондай еді. Баға екі-үш есе қымбаттады. Осының салдарынан бұл секторға тікелей шетелдік инвестициялар ағылып келіп жатты. 2008 жылы мен Болгарияда жұмыс істей бастадым, бұл кезде ол Еуроодақтың мүшесі болғанына бір жыл толған еді. Онда жылжымайтын мүлік нарығы жылдам дамып жатты және тікелей шетелдік инвестициялар үшін ең тартымды нарықтардың топ-5-тігіне кірген. Болгарияда мен "апарт-отель" және "кондо-отель" нарығына қатыстым. Ол кездері кондо-отельдер иелерінің жылдық табысы 10% болған, бұл табыс 7%-дан аспайтын банк депозиттеріне көрсетілген мықты бәсекелестік болды. Осыдан кейін көптеген жеке инвестор кондо-отельдерге инвестиция тартуды жөн санады.
Оған қоса, менің Берлин нарығында тәжірибем болды. Берлиннің жылжымайтын мүлік нарығы елдің дамыған экономикасына сәйкес келеді, онда тұрақтылық бар. Бірақ, дамыған нарықтарда жылжымайтын мүлік саласындағы жобалардың маржиналдығы ең көбі 4%, 10% дегенді ойға алмасақ та болады. Бұл мөлшер соңғы бірнеше жылда жылжымайтын тұрғын жайда да, коммерциялық жылжымайтын мүлік секторында да өзгеріссіз келеді. Десе де, жылжымайтын мүлік секторы мемлекеттік кепілдіктер мен банк депозиттеріне қарағанда инвестициялауға тартымдырақ болып қала береді.
- Ал Қазақстанда жылжымайтын мүлік секторындағы маржиналдық қандай деңгейде?
- Кез келген табыс мөлшерлемесі нақты жобаның, сондай-ақ аталған жоба іске асырылатын жылжымайтын мүлік секторының бірқатар құрамдас бөлігіне тәуелді болады. Алматыдағы кейбір жылжымайтын тұрғын жай жобалары үшін мөлшерлеме 6-7%, ал сауда және кеңсеге арналған жылжымайтын мүліктер 14-16%. Бұл көрсеткіштер девальвацияға дейін әділ болатын, ал бүгінгі күні оның төмен екендігі айдан анық. Бірақ, екінші жағынан алғанда, кейбір шетел ойыншылары жергілікті жылжымайтын мүлік нарығында әлі де болса инвестициялардың қысқа мерзімде, яғни, 4-5 жылда өтелуіне баса назар аударады және табыс мөлшерлемесі 20-25% болуын мақсат етеді.
- Шетел инвесторларын Қазақстанда дәл осы жобалардың қысқа мерзімде өтелуі қызықтыра ма?
- Менің ойымша, инвестициялық әлеуетті бағалау кезінде шетелдік инвесторлар сияқты, жергілікті инвесторлар да инфляция деңгейін, нарық қатысушыларының белсенділігін, макроэкономикалық көрсеткіштердің барлық спектрін бағалайды. Жалпы, бүгінгі күні Қазақстанда тұрақты инвестициялық климат орнаған деп есептеймін, себебі, Еуропамен салыстырғанда мұнда табыс мөлшерлемесі жоғары, сондай-ақ инвестициялау тәуекелдері бірте-бірте төмендеп келеді.
- Сіздің Астанадағы көп функциялы Talan Towers жобаңыз дайын болуға жақын. Бүгінгі күні ғимаратты жалға алуға қол қойған келісімшарттар бар ма? Сізге жалға алушы ретінде Астанадағы саны көп мемлекеттік компаниялар жүгінеді деп ойлайсыз ба?
- Talan Towers Office бизнес-орталығын 2016 жылдың соңында ашуды жоспарлап отырмыз, жылдың соңына қарай алғашқы жалдаушыларды қарсы аламыз. 2017 жылдың көктемінде өте жайлы бес жұлдызды The Ritz-Carlton Astana мейманханасы, ал "люкс" класты сауда галереясы соңғы кезекте ашылады.
Talan Towers Office кеңселері дайын болғанда жалға береміз. Қазір келешек жалға алушылармен келессөздер жүргізіліп жатыр, егер ол халықаралық компания болса, онда келісімшартқа қол қою үрдісі шамамен 7-8 айға созылады. Мен компаниялардың атауын жария ете алмаймын, себебі бұл құпия ақпарат. Алайда, бұл компаниялар қаржылық, банктік, инвестициялық сектордың, консалтинг, заңгерлік қызмет, телекоммуникация, өндіруші саланың өкілдері деп айта аламын. Бизнес-орталық бөлмелеріне әрлеу жұмыстарын жүргізу 2017 жылдың қаңтар-ақпан айларында басталады.
- Сіздің бағалауыңызша, жақын болашақта Астана мен Алматыдағы кеңсе нарығын не күтіп тұр?
- Іскерлік белсенділік секілді, жылжымайтын мүлік нарығының өзіндік кезеңі болады. Ол төрт сатыдан тұрады: шектен тыс құрылыс салу, түзету, тұрақтандыру, даму. 2014 жылдың аяғында шамадан тыс ғимараттар салынды. Мұнай бағасының арзандауы мен теңгенің девальвациясынан кейін түзету жүргізілді. Мәселе мынада – түзету сатысы аяқталды ма, жоқ па? Нарық құлдыраудың ең төмен деңгейіне жетті ме әлде одан шықты ма? Меніңше, шығып келеді.
Алматыда кеңсенің жылжымайтын мүлік нарығында тұрақтылық басталды. Биылғы күз біз үшін табысты болды – соңғы екі айдың өзінде біз ParkView Office Tower бойынша жақсы компаниялармен жаңа келісімшарттарға қол қойдық. Ол компаниялардың бірі – H&M халықаралық бренді. Бұған дейін 2016 жылдың алғашқы 9 айында нарықта белсенділік мүлде болған жоқ. Біз өзімізде бардың бәрін сақтадық, бірақ, дамуға мүмкіндік тумады. Барлық компаниялар көшу, кеңсені кеңейту, жаңа жобаларды іске асыру шешімдерін кейінге қалдырды да, теңге бағамы және инфляциямен не болатынын күтті. Бүгінгі күні компаниялар 2017 жылға арналған бюджеттерін тапсырып жатыр.
EXPO-ның аяқталуына байланысты нарықта туындайтын өзгерістерді де естен шығармаған жөн. Көрме аяқталғаннан кейін ғимараттардың бір бөлігі кеңсе ғимараттарына ауыстырылуы мүмкін, бұл өз кезегінде жалға беру құнының төмендеуіне жол ашады. Бірақ, шыны керек, бұл негізінен В класты ғимараттарға ғана қатысты болады.
- Ал Астана нарығының қатысушылары 2017 жылды үреймен күтеді. Олар EXPO және өзге бизнес-орталықтар сияқты ғимараттардың көп салынуына байланысты кеңсенің жылжымайтын мүлкінің саны шектен шығып кетеді деп күтеді.
- Бүгінде Астанада кеңсенің жылжымайтын мүлкінің көлемі миллион шаршы метрге жетеді, ол тым көп. Келесі жылдың ішінде ұсыныстар 30%-ға қосымша өседі. EXPO-дан кейін не болады? Ол ғимараттар кеңсе болып қала ма, жоқ па – бұл әзірге белгісіз. Егер кеңсе ұсыныстары едәуір өссе, онда бағаларға үлкен түзетулер енгізіледі. Бірақ, ол қандай класты кеңселерде болады? Бірінші кезекте, В класты кеңселер буыны жапа шегеді, тұтынушылар бірдей сапаны әлдеқайда төменірек бағаға сатып ала алады, нәтижесінде олар кеңсенің орнын ауыстырады. Бұл жерде жалға алу құны қазірдің өзінде түсті.
Астана және Алматыда кеңсенің жылжымайтын мүлкіне қойылатын мөлшерлемелер бойынша айырмашылық ұлғаюы мүмкін. Осы күнге дейін Алматының орташа мөлшерлемелері Астанаға қарағанда жоғарырақ, онда кеңселер жылдам толады, себебі, онда ірі кәсіпкерлер көп шоғырланған.
- Егер ірі компаниялардың кеңселері Алматыдан Астанаға жаппай көшіп жатса, бұл сіздің бизнесіңізге қауіп төндіре ме?
- Егер тағы бір толқын болса, онда "үлкен төрттіктің" – PricewaterhouseCoopers, Deloitte, Ernst&Young, KPMG қаржылық ұйымдары мен компаниялары көшеді. Бүгінгі күні мұндай жағдайдың қатерін "бірқалыпты" деп бағалаймын және таяу бес жылда бұл жағдайды қарастырамын. "Үлкен төрттіктің" кеңселері Астанада бар, бірақ, олар Алматыға қарағанда әлдеқайда шағын. Мұндай жағдайды біз 2012 жылы бастан өткерген едік және 12 айдың ішінде жаңа тұтынушыларды таптық. Біз бұл қатерлерді ескермей кете алмаймыз және өзіміздің келесі әрекетімізді жоспарлаймыз.
- Қазақстанда кеңсенің жылжымайтын мүлкін басқару саласындағы мамандарды таңдау қаншалықты қиын?
- Мен бес жыл бойы Польша университетінде тек жылжымайтын мүлікті басқаруды үйрендім. Қазақстанда, әзірше, ондай оқу жоқ. Бірақ, жылжымайтын мүлік иеленушілер мен қарапайым қызметкерлер оқығысы келеді. Шетелде бір-екі жыл білім алған мамандар бар, курстардан өтіп, сан түрлі сертификаттар алады. Кітап оқып, өз бетінше білім алатындар да бар. Нарықтың шарттарын жалға алушылар қоятын бәсекелес ортада мамандар да бәсекеге қабілетті болуы шарт. Олардың міндеті – сапалы жалға алушыларды тарту: әр тұтынушы ойланып барып таңдалуы тиіс. Қазақстанда жылжымайтын мүлікті басқару бойынша курстар ұйымдастырып, сертификат берумен айналысатын бірнеше кәсіби бірлестік (RICS, IREM) бар. Онда жылжымайтын мүлікті бағалау, маркетинг, сауда жөнінде білім алуға болады. Соңғы жылдары нарық қарқынды дамып келеді және ең бастысы – бұл салада кәсіпқойлардың саны артып келеді. Жалға алушы халықаралық компаниялар үшін бұл олармен бірдей кәсіби тілде сөйлеседі деген сөз.
