Кеше парламент палаталарының бірлескен отырысында президент екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелерінің үстеме пайызын 7%-ға дейін арзандатуды ұсынды. Жылдық 17-25 пайыз аралығындағы ипотекаға еті үйренген халық "бұл не қылған батпан құйрық" деп отыр. Жалпы, банктердің мұндай ипотекасын алу мүмкіндіктеріне тоқталмас бұрын, алдымен банктер 7%-дық ипотеканы "көтере" алар-алмасы жайлы айта кету керек.
Ипотеканың өзіндік құны
Сарапшылардың пікірінше, банктердің 15 пайыздан артық бағамен ипотека ұсынуының өзіндік негіздемелері бар. Мәселен, шетелдік қаржыландыруға тәуелді қазақ банктері халықаралық қаржы институттары мен ұйымдарынан алған несиелерінің өзі шамамен сол 7 пайыз деңгейінде. Оның үстіне операциялық шығындар, инфляция мен нашар кредиттер қатерін қоссаңыз ипотекалық несиелендірудің өзіндік құны 15 пайызға дейін жетіп жығылады. Ал Қазақстанда инфляция деңгейі жылына шамамен 6-8 пайыз аралығында, нашар кредиттердің үлесі жалпы несие портфелінің 15-16 пайызын құрайды. Яғни, берілген әрбір жетінші ипотеканың қайтпай қалу қаупі бар. Демек, 7 пайыздық ипотека қазіргі экономикалық шарттарды ескерсек, өз бетінше жұмыс істеуге қауқарсыз. Бұндай пайызбен ипотека берген банктер күні ертең-ақ банкрот болатыны қарапайым арифметикадан хабардар адамға түсінікті.
Ал президенттің ұсынысы қайда қалады. Айта кетейік, мемлекет басшысының жоғарыдағы сөзі заңдық күші жоқ. Ұлттық банктің бұйрығы емес. Демек, үкімет банктерді ипотека пайызын 7-ге дейін төмендет деп мәжбүрлей алмайды. Ары кетсе, банктер ипотекалық несиелендіруді жауып тастауы мүмкін. 7 пайызбен қаржыландыру мүмкін болмайтыны үшін. Ешбір банк үй сатып алу үшін халыққа су тегін ақша таратпайтыны түсінікті. Алайда, банк секторы ипотекасыз да жұмыс істемеуге тиіс. Өйткені, "Сбербанк" секілді кей банктердің қазіргі таңда негізгі табыс көзі осы ипотекалық қаржыландыру екені белгілі. Қайтпек керек? Жалғыз жол бар. Әдеттегідей банк секторына үкіметтің субсидиясын бөлу.
"Нұрлы жер" тәжірибесі
Үкіметтің халықты арзан ипотекамен қамтуға деген аңғал ниеті елдегі қаржы секторының ащы шындығымен сай келмей тұр. Арбаны да сындырмай, өгізді де өлтірмеу үшін үкімет баяғы 1,5 млн отбасын баспанамен қамту үшін қолға алған "Нұрлы жердің" тәжірибесіне жүгінуі мүмкін. "Нұрлы жер" бағдарламасы бойынша, ипотекалық несиенің жылдық пайызы 10 пайыз деңгейінде екені белгілі. Бірақ банктер өздеріне тиесілі 15 пайыздық есесін де жіберген жоқ. Ипотека рәсімдеген азаматтар 10 пайызын төлесе, ар жағындағы 5 пайыз үкіметтік субсидия есебінен төленуде. Айта кетерлігі, "Нұрлы жер" шыққаннан кейін елдегі ипотека нарығы қарқын алған. Халыққа сенбесе де үкіметке әбден сенетін банктер "Нұрлы жерге" атсалыса бастады. Қазіргі таңда бұл бағдарлама бойынша "Сбербанк", "АТФ банкі", "ЦентрКредит банкі", "Тұрғын Үй Құрылыс Жинақ банкі", "Tengri Bank", "Цесна банкі" ипотека ұсынады.
Дей тұрғанмен, "Нұрлы жер" ең алдымен "арзан үйлердің" ипотекасы екенін естен шығармаған жөн. Астана мен Алматы қалаларында 20 млн теңгеге дейін, ал өңірлерде 15 млн теңгеге дейін субсидия беретін бағдарламаның алғашқы салым көлемі аз емес, 30 пайыз. Ипотеканың өзі 15 жылдық болса, субсидиялаудың максималды мерзімі 10 жыл ғана.
"Нұрлы жер" таза әлеуметтік жоба. Жалпы, Қазақстандағы қаржы секторындағы қызметті арзандату үшін үкіметтің жалғыз әдісі бар. Мемлекеттік субсидия. Ал саланы бәсекелестік ортамен жалғыз қалдырып, қай арзаны, халыққа қай ыңғайлысы нарықта қалсын деуге үкіметтік не батылы жетпейді, не болмаса құлқы жоқ. Ал үкімет субсидиясы банктер үшін тіпті қол болып тұр. "Тірегі" бар банктер өз қызметтерінің бағасы мен сапасын жақсартуға асықпайды.
Ұлттық қор "аман болсын"!
2017 жылдың 9 айында "Нұрлы жер" үшін 591,3 млрд теңге жұмсалса, соның 108 млрд теңгесі мемлекеттік субсидия. Енді үкіметтік жаңа бастама бойынша берілетін ипотеканың алғашқы салымы 30 пайыздан 20 пайызға азайтылып, жылдық үстемесі 10 пайыздан 7-ге төмендегенде, бюджеттен қыруар қаржы жұмсалу тиіс болады. 2017 жылы республикалық бюджет тапшылығы 1 трлн 485 млрд теңге көлемінде болды. Ал биылдан немесе келер жылдан бастап жаңа ипотеканы қамтамасыз ету үшін Ұлттық қордан тағы да триллондаған транштар бөлінбек. Немесе Қазақстандағы екінші деңгейлі банктер ипотекалық несиелендірумен біржола қоштасып, үй саудасы тек мемлекеттік бағдарламалар есебінен "Тұрғын Үй Құрылыс Жинақ банкі" ипотекасымен өрбімек. Қалай болғанда да, мемлекет баспанамен қамту үшін үлкен күш салғалы отыр, егер мемлекет басшысының кешегі ұсынысы жүзеге асырылатын болса. Орындалып жататын болса үкімет 7 пайыз үшін жаңа бағдарлама ашпай, 1,5 млн отбасына үй алуға көмектесуге уәде еткен "Нұрлы жердің" шарттарына өзгеріс енгізілуі мүмкін.
Бағаға қалай әсер етеді?
Ал енді мұның нарықтағы үй бағасына қалай әсер етеді деушілерге жауап табу әзірге қиындау. Егер банктер жаппай субсидияға сүйенетін болса, ипотека алушылар да көбейеді. Бұл бағаны қымбаттатуы ықтимал. Онсыз да жыл басы биыл бағаның өсуімен басталды. Сарапшылардың айтуыша, 2017 жыл дағдарыстан кейінгі ең арзан жыл. Енді біртіндеп баға көтеріледі.
Айтпақшы, кеше Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 9,75 пайыздан 9,5 пайызға төмендетті. Демек, банктер несие мен депозиттің пайызын сәл-пәл төмендетеді деген сөз.
Бауыржан Мұқан
