Алматы является ключевым городом Казахстана - центром торговли, финансов и культуры. Инвесторов привлекают растущее население, растущий потребительский спрос и динамичный городской пейзаж. Однако в 2025 году стоимость денег все так же остается актуальной проблемой. 29 августа Национальный банк выпустил заявление о сохранении базовой ставки на прежнем уровне. С установленной базовой ставкой на уровне 16,5% финансирование новых проектов стало одной из проблем, с которыми рынок столкнулся в последние годы.
Рост стоимости заимствований
Одним из самых очевидных последствий роста процентных ставок является увеличение стоимости заимствований. Для застройщиков в Казахстане это означает резкое увеличение процентных платежей по кредитам. Строительные проекты часто требуют крупных долгосрочных пакетов финансирования, которые, как ожидается, будут погашены после завершения проекта. Однако, поскольку реализация многих проектов в Алматы занимает годы, изменение процентных ставок по кредитам может существенно повлиять на экономику проектов.
В текущих условиях даже крупнейшие компании сталкиваются с ограниченным денежным потоком и снижением рентабельности по мере роста стоимости заимствований. Для небольших застройщиков с более слабой кредитной историей ситуация ещё более серьёзная. Банки предъявляют более жёсткие требования, ограничивают доступность кредитов и требуют более весомых гарантий. В результате многие застройщики вынуждены искать альтернативные способы финансирования, такие как частный капитал или совместные предприятия, которые могут быть более дорогостоящими или подразумевать потерю автономии.
Стоимость строительства и сроки строительства
Влияние высоких ставок в Казахстане не ограничивается условиями кредитования. Рост стоимости заимствований также сказывается на всей цепочке поставок в строительстве. Поставщики и подрядчики сами сталкиваются с более высокими расходами на финансирование и часто перекладывают их на застройщиков в виде более дорогих материалов, оборудования и рабочей силы.
Застройщики сталкиваются со сложным выбором - отложить определённые этапы, сократить масштаб проекта или получить дополнительное финансирование по ещё более высоким ставкам. В некоторых случаях осуществимость проекта сильно снижается, что может привести к его отмене. Когда бюджеты на строительство перестают соответствовать финансовым реалиям, застройщики рискуют оказаться неплатежеспособными, оставляя подрядчиков без оплаты, а проекты - незавершенными.
Здесь роль консультантов становится значимой. Опытные специалисты по управлению затратами и проектами могут помочь застройщикам справиться с растущими расходами, корректируя бюджеты, применяя методы ценовой оптимизации и предоставляя стратегические консультации.
Ослабление покупательской способности
Высокие ставки влияют не только на финансирование застройщиков, но и на покупательскую способность конечных потребителей. В Казахстане ставки по ипотечным кредитам, напрямую связанные с базовой ставкой Национального банка, делают жилье менее доступным для населения. Увеличение ежемесячных платежей по кредитам приводит к тому, что значительная часть потенциальных покупателей выбывает с рынка. Это приводит к замедлению продаж квартир и создает дополнительную нагрузку на застройщиков, которые зависят от ранних продаж или предварительных договоров для обеспечения финансирования.
На рынке коммерческой недвижимости снижение доступности кредитных средств сказывается более ощутимо, чем на жилой. В этой сфере меньше льготных программ, которые могли бы стимулировать девелопмент, а жёсткая денежно-кредитная политика не способствует инвестиционной активности. Предприятия сталкиваются с более высокими расходами по заемным средствам при финансировании расширения, открытия магазинов или строительства промышленных объектов. В результате многие компании откладывают решения о покупке, сокращают запланированную площадь или договариваются о сокращении сроков аренды. Такая осторожная позиция снижает освоение новых коммерческих площадей и увеличивает риск вакантных площадей для застройщиков.
Возможные решения
Диверсификация источников финансирования
Застройщикам всё сложнее полагаться исключительно на банковские кредиты. Поэтому важным шагом становится привлечение альтернативных источников капитала: институциональных инвесторов, частных фондов, международных партнёров. Совместные проекты или выпуск облигаций позволяют снизить зависимость от дорогих кредитов внутри страны. Кроме того, использование инструментов с фиксированной ставкой помогает застраховаться от возможных дальнейших повышений.
В условиях дорогих денег девелоперам имеет смысл активнее задействовать государственные инструменты поддержки. Фонд "Даму" субсидирует часть процентной ставки и предоставляет гарантии по кредитам МСБ, что снижает стоимость заемных средств и требования к залогу. Запущенная в 2025 году программа "Өрлеу" дополнительно удешевляет проектное финансирование за счёт фиксированной эффективной ставки для конечного заёмщика. Казахстанская жилищная компания (КЖК) облегчает привлечение банковского капитала за счёт гарантий долевого строительства. Показательно, что в первом полугодии 2025 года КЖК одобрила 15 проектов долевого строительства на 353,4 тыс. кв. м. Это прямое подтверждение востребованности механизма и его влияния на снижение рисков и повышение доверия покупателей.
Предварительные продажи и аренда
Чтобы убедить банки в надёжности проекта, девелоперы должны стремиться к заключению договоров с клиентами ещё до ввода объекта. Предварительные продажи квартир или долгосрочные договоры аренды с бизнесом (Build-to-suit) делают проект более устойчивым в глазах кредиторов. Для покупателей можно предлагать рассрочки и гибкие условия, что позволит сформировать денежный поток на ранних этапах строительства.
Фазирование крупных проектов
Масштабные комплексы можно реализовывать поэтапно, уменьшая потребность в единовременном финансировании. Такой подход позволяет финансировать каждый новый этап за счёт доходов от предыдущего. В условиях высокой ставки это снижает долговую нагрузку и уменьшает риски, связанные с долгосрочными кредитами.
Жёсткий контроль за издержками
Рост стоимости капитала делает особенно важным грамотное управление себестоимостью. Девелоперы должны инвестировать в современные системы управления проектами, оптимизацию закупок и эффективные схемы логистики. Каждая экономия напрямую улучшает финансовые показатели и помогает обслуживать более дорогие кредиты.
Партнёрство с государством
Совместные проекты с муниципалитетом или участие в государственных программах позволяют девелоперам получить поддержку в виде инфраструктурных вложений или более льготных условий. В частности, проекты, соответствующие полицентрической модели развития Алматы, могут быть приоритетными для софинансирования. Это не только снижает риски девелопера, но и делает проект более привлекательным для конечных покупателей.
Дефицит земли: структурная проблема для Алматы
Помимо высоких процентных ставок, застройщики Алматы сталкиваются с еще одним барьером - дефицитом доступных земельных участков в черте города. Проблема заключается не в отсутствии земли как таковой - на самом деле, северное, восточное и западное направления по-прежнему предлагают значительные площади. Проблема заключается в отсутствии городской застройки и инфраструктуры в этих районах, что снижает желание покупателей приобретать там жилье. Для покупателей удаленность от рабочих мест, объектов инфраструктуры и транспортных сетей перевешивает привлекательность более низкой стоимости земли.
Недавние меры градостроительной политики еще больше обострили ситуацию. Чтобы контролировать плотность застройки и сохранять экологический баланс, акимат Алматы ввел новые ограничения на строительство в основных городских районах и предгорьях. Это ограничивает предложение земли в центре города и повышает цены, особенно на жилые проекты. Застройщики, желающие построить доступное жилье, оказываются зажаты между нормативными требованиями и потребительским спросом на хорошо развитую инфраструктуру в центре города.
В то же время промышленное строительство все чаще направляется за пределы города. Хотя это снижает загруженность самого города Алматы, это создаёт практическое разделение: промышленный рост происходит за его пределами, в то время как спрос на жильё и коммерческие объекты остаётся сосредоточенным внутри города. Этот дисбаланс способствует росту стоимости жилья и усиливает транспортную нагрузку, поскольку жители часто возвращаются на работу в центральные районы.
Потенциальное решение заложено в полицентрическом подходе Генерального плана Алматы. Развивая несколько подцентров вместо опоры на один центр, политика направлена на создание новых городских районов с жильём, рабочими местами и услугами. Эффективная реализация этой политики может высвободить неиспользуемые земли в отдалённых районах, сделать эти районы привлекательными для покупателей и предоставить застройщикам новые участки по более низкой цене.
фото gemini.google.com
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
