С начала 2020 года вступили в действие новеллы в Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях" (далее – закон), которые оцениваются как реформа в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Самыми важными являются следующие новеллы:
- вместо КСК создаются объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества (ПТ) для управления многоквартирным домом;
- ввели принцип "один дом – одно ОСИ"
- в каждом доме должен быть свой совет;
- внедрено понятие "целевой взнос";
- снижен размер взносов на предстоящий капитальный ремонт объекта кондоминиума;
- стало возможным обратиться в акимат для проведения за счет средств местного бюджета государственного технического обследования функционирующих многоквартирных жилых домов с определением общего имущества объекта кондоминиума;
- акимат изготавливает и возмещает расходы по изготовлению технических паспортов на объект кондоминиума и документов на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом.
Отсрочка на год
Переход к новым формам управления должен был завершиться к 1 июля 2022 года. Все это время шла достаточно активная работа по разъяснению новелл жилищного законодательства, обосновывались преимущества ОСИ перед КСК, демонстрировался алгоритм перехода от КСК к ОСИ.
Однако парламент Республики Казахстан принял решение продлить срок перехода на ОСИ и ПТ до 1 июля 2023 года.
В сообщениях о продлении срока указано, что такое решение связано с тем, что в период карантинных ограничений стало проблематичным провести собрание собственников квартир и нежилых помещений. В результате на сегодня не все многоквартирные жилые дома перешли на новые формы управления. Например, приводятся такие цифры, что в Алматы перешли на новые формы всего 40% многоквартирных жилых домов. Поэтому срок перехода продлен на один год в целях качественного перехода на новые формы управления объектом кондоминиума – ОСИ и ПТ.
По сообщению МИИР
Из сообщения пресс-службы министерства индустрии и инфраструктурного развития следует, что "в ходе практической реализации перехода выявлены проблемы, которые на концептуальном уровне требуют внесения законодательных поправок".
Кроме того, отмечено МИИР, были созданы препятствия со стороны действующих форм управления и частных застройщиков, которые не передают необходимую техническую и финансовую документацию вновь созданным формам управления.
Попробуем разобраться?
Анализ новелл закона и публикаций на тему реформы в сфере ЖКХ показывает, что замечание МИИР о проблемах концептуального плана имеет под собой почву. Пройдемся по некоторым изменениям закона и публикациям, чтобы показать, насколько наши представления о том, что делается в сфере ЖКХ, далеки от реальности.
В чем суть проблемы?
Прежде чем приступить к анализу тех или иных положений закона, следует понять, чем вообще вызвано внимание законодателя к регулированию и реформированию форм управления объектом кондоминиума.
Представляется, что необходимость регулировать вопросы управления объектом кондоминиума вызвана огромной социально-экономической значимостью жилища в жизни каждого казахстанца. Трудно работать и радоваться жизни, когда у тебя нет своей крыши над головой. И непросто это делать, когда эту крышу дома приходится делить с другими, как это происходит в многоквартирных жилых домах.
Именно поэтому в законодательстве есть понятия кондоминиума и объекта кондоминиума, рассматриваются вопросы его управления и содержания. Государству не было бы дела до того, как люди живут в многоквартирном жилом доме, если бы не стояла в полный рост проблема того, что в таких домах есть общее имущество, которое надо содержать, поддерживать его сохранность и тем самым обеспечивать наличие и функционирование жилищного фонда. Не ремонтировать годами, десятилетиями крышу, стены, подвалы – и дом может рухнуть, несмотря на то, что каждый собственник нежно заботится о своей квартире. А это уже серьезный вопрос безопасности жизни и здоровья людей, основ жизнедеятельности и социальной напряженности.
Следовательно, регулирование вопросов кондоминиума – это вопросы не всего дома со всеми квартирами, а прежде всего и именно общего имущества дома, которое формально принадлежит всем, но мало кто хочет за него отвечать.
Поэтому надо четко разграничивать вопросы кондоминиума и общего имущества кондоминиума. То есть закон регулирует наши отношения не потому, что мы живем в своих квартирах, но в одном доме, а потому что мы имеем общие крышу, фасад, подвалы, инженерные коммуникации и т. п. Хотя обычно в публикациях указывается на новые формы управления объектом кондоминиума, а не на новые формы управления общим имуществом объекта кондоминиума. Скорее всего, потому что авторы не вникают в глубь проблемы.
Что было до новелл?
До введения новелл о новых формах управления общим имуществом объекта кондоминиума действовала достаточно простая трехзвенная схема. В процессе управления и содержания многоквартирного жилого дома участвовали:
- Собственники квартир и нежилых помещений, как правило, это жильцы и предприниматели – собственники встроенных и пристроенных офисов, магазинчиков, парикмахерских и т. п. Хотя собственниками нежилых помещений могут быть и не предприниматели – например, нотариальная контора, адвокатская контора, офис судебного исполнителя и т. п.
- КСК – орган управления общим имуществом объекта кондоминиума, который выполняет роль клерка, который собирает пожелания жильцов и доводит их до третьих участников – субъектов сервисной деятельности.
- И, наконец, субъекты сервисной деятельности – это индивидуальные предприниматели и организации, которые проводят ремонт дома, устраняют аварии (только на общем имуществе, а не в квартирах, как это сложилось на практике), озеленяют двор и т. п.
Данная схема простая и понятная, тем не менее, почему-то перестала устраивать многих. КСК стали вменять бесконтрольность и неподотчетность перед жильцами, непрозрачность расходования собранных с жильцов взносов, непроведение ремонта дома и иные грехи.
Что теперь?
Что предлагает нам новая схема?
Она предлагает удлинить и усложнить схему взаимоотношений участников жилищного процесса. Теперь в процессе управления и содержания многоквартирного жилого дома должны принимать участие:
- жильцы, которые принимают решение на собрании и могут делегировать часть своих полномочий совету дома (статья 42-1 закона);
- ревизионная комиссия или ревизор;
- совет дома с, условно говоря, контрольно-надзорными функциями и отдельными управленческими полномочиями – последние при условии, если жильцам лень собираться и решать и они делегируют отдельные вопросы совету дома;
- председатель ОСИ, который осуществляет информационно-организационную деятельность (статья 43 закона);
- управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания – это уже профессиональные управленцы, которые оказывают услуги по управлению объектом кондоминиума;
- субъекты сервисной деятельности.
При этом нормы о КСК, общем собрании, председателе и правлении тоже пока остаются в законе.
Как видим, схема удлинилась. При этом практически ничего принципиально нового не создано, просто то, что было, перераспределили между новыми лицами.
Обязательна ли управляющая компания?
При этом в некоторых публикациях мелькает разъяснение о том, что управляющего домом или управляющую компанию председатель ОСИ может нанять, а может и не нанимать, если может справиться сам.
Вряд ли такое разъяснение основано на законе. Если сравнить функции указанных лиц, то можно увидеть, что у непрофессиональных участников (то есть жильцов, совета дома и председателя ОСИ) нет важной функции – составления проектов сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Так, собрание уполномочено только утверждать такую смету расходов (подпункт 6) пункта 2 статьи 42-1 закона), совет дома вправе только рассмотреть проект сметы расходов для представления их на утверждение собранию (подпункт 4) пункта3 статьи 42-3у закона). У председателя ОСИ нет самостоятельной функции в отношении сметы расходов, кроме общей и обтекаемой фразы – выполнение иных функций, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума (подпункт 10) статьи 43 Закона).
Представляется, что одна из причин профессионализации управляющего дома или управляющей компании (это требование заложено в пункте 1 статьи 48-1 закона) как раз и заключается в том, что, для того чтобы содержать общее имущество объекта кондоминиума, надо разработать смету расходов. А это уже работа профессионала. Смету расходов нельзя разрабатывать кому попало и как попало, иначе не будет достигнута главная цель – сохранить дом и обеспечить безопасность его эксплуатации, то есть то, ради чего вообще затевался институт кондоминиума и его правовое регулирование.
Кто заказчик и подрядчик?
Нет ясности в вопросе о том, кто выступает заказчиком и подрядчиком по содержанию общего имущества дома.
В публикациях встречается такое утверждение: если раньше КСК одновременно выступал заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ выступит только в роли заказчика. Такое разъяснение, в частности, содержится на сайте egov.
Представляется, что данное заявление далеко от буквы закона!
В законе давным-давно есть понятие субъекта сервисной деятельности, которое определено как физическое или юридическое лицо, осуществляющее деятельность по содержанию объекта кондоминиума (подпункт 24-2 статьи 2 закона). А вот к компетенции КСК содержание объекта кондоминиума не относится, так как КСК – это только организационно-управленческая деятельность, но никак не подрядная. Поэтому в данном вопросе ничего по существу не изменилось: что КСК, что ОСИ – это только заказчики по договорам об оказании услуг и проведению работ по содержанию общего имущества дома.
Кстати, в том же разъяснении на сайте egov указано, что КСК не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года в управляющие или сервисные компании. Вряд ли КСК, который ранее занимался только организацией собраний и заключением договоров, может преобразоваться в сервисную компанию.
Подведем предварительные итоги
Как видим, не все оптимистичные прогнозы и радужные перспективы перехода от КСК к ОСИ сбываются на практике. Есть еще недопонимание сути реформы ЖКХ, роли и компетенции тех или иных лиц, которые участвуют в управлении и содержании общего имущества объекта кондоминиума.
Отвечая на заданный в самом начале вопрос о пользе и вреде реформы ЖКХ, можно пока ответить, что особой пользы от создания ОСИ пока не предвидится. А вот о вреде и иных последствиях реформы обсудим в следующей публикации.
Инесса Куанова, председатель Совета по защите прав предпринимателей СКО
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
