За последние несколько лет методологию анализа рынка недвижимости, пополнило новое направление - социологические методы исследования. Они применяются как самостоятельно, так и в дополнение к основным методам анализа рынка недвижимости (анализ мониторинга рынка, математическая статистика).
Социологические методы исследований - это настоящее и будущее анализа рынка недвижимости. Мы в своей работе активно используем результаты опросов потребителей и экспертов. Я считаю, что без социологических методов нельзя полноценно понимать спрос и его особенности. Применение социологических методов незаменимо при формировании структуры ассортимента по планировкам квартир, планировании инфраструктуры, назначения нежилых помещений, политики в области рассрочек и ипотеки.
При использовании социологических методов возможно тестирование и создание рабочих гипотез. Выяснение мнения участников исследования относительно расчленения совокупности объектов на однородные группы, определение отношения к классификации объектов по качеству, а также получение оценочных параметров районирования территории и др.
Так, например, при проведении серии экспертных интервью возможно расширение стандартных источников получения первичных данных о рынке недвижимости (получение экспертных оценок о крупных строящихся и планируемых проектах), о спросе и сделках. При правильном поведении интервьюера, его высокой профессиональной подготовке, возможно получение уникальных сведений о рынке, об отдельных объектах и компаниях-участниках. Социологические методы исследований изучают человеческий разум, принципы восприятия и неприятия информации.
Причем существует особый вид информации, который невозможно получить без применения социологических методов исследования. В виде примера приведу цитату из последнего исследования, проводимого среди представителей казахстанского бизнеса: (показать лист бумаги с двух сторон) "Есть теория и пособие как надо делать, да, но есть и другая сторона, это то, как это происходит на самом деле в жизни". И именно ту закрытую и неофициальную часть "жизни" у профессионального исследователя есть возможность получить по результатам кропотливой работы по сбору социологической информации.
Таким образом, я думаю, что выскажу общее мнение, что для всестороннего анализа рынка недвижимости необходимо идеальное сочетание математических, статистических и социологических методов исследования.
Применение социологических методов помогает выявить факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости, что способствует полноте получения информации для анализа и прогнозирования рынка недвижимости.
Почему люди выбирают то, что они покупают, почему они воспринимают рынок недвижимости так, а не иначе, ответы на все эти вопросы мы получаем благодаря грамотному использованию различных методов социологических исследований.
Для того чтобы принимать определенные управленческие решения, следует в первую очередь понимать потребности основного сегмента потребителей покупателей недвижимости. Это значит, что нужно знать их число, типы и характеристики, периодически проверять процессы совершения покупки недвижимости и влияющие на них факторы, следить за появлением новых объектов и знать, как в настоящий момент воспринимаются различные объекты и компании.
Необходимо сконцентрироваться на конкурентах, их сильных и слабых, в представлении целевых групп потребителей, сторонах.
Применение социологических методов при анализе рынка недвижимости помогает искать то уникальное средство, отличительную идею, которая обеспечит победу в сражении за сознание потребителей.
Использование методов социологических исследований позволяет получить оперативную информацию о внешних и внутренних факторах потребительского поведения, оценить процесс принятия решения (ситуационные факторы), осознания потребности.
Однако надо уметь выявлять перспективные тенденции. Самая распространенная ошибка – экстраполяция существующих трендов. Базовые привычки людей изменяются очень медленно, и основной ошибкой бывает преувеличение небольших перемен в серьезные тенденции. Ошибочной является тенденция и распространенная практика рассматривать будущее как повторение прошлого Лучшее, что можно сделать в отношении предсказаний будущего, это определить тенденции.
Сегодня на рынке недвижимости растет спрос на социологические исследования. Подобные тенденции получили активное развитие во время стагнации рынка, но имеют устойчивое и стабильное развитие на сегодняшний день, независимо от ситуации активного спроса и роста цен.
Применение социологических методов исследования в анализе рынка недвижимости позволяет узнать мнение представителей целевых групп, подсказать развитее рынка, выявить эффективность рекламных кампаний, известность на рынке.
На сегодняшний день к сожалению основная масса объектов на рынке недвижимости перед выходом проекта на рынок не проводят маркетинговых исследований, а уж тем более с применением социологических методов.
Методы социологических исследований
В социологии всего четыре метода эмпирического исследования: опросы, наблюдение, анализ документов и эксперимент. На сегодняшний день, на мой взгляд, при анализе рынка недвижимости наибольшую важность имеют опросные методы:
Интервью: свободное или стандартизированное, клиническое или фокусированное, групповое или индивидуальное, прямое или опосредованное.
Анкетные опросы: экспресс-опрос, групповой или индивидуальный, очный (раздаточная анкета), или заочный, массовые или экспертные.
И если подробнее: глубинные структурированные интервью (качественный метод) с потенциальными потребителями и потенциальными покупателями, арендаторами объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Анкетирование, опросы (количественный метод) представителей целевых групп на тестирование знания брендов строительных компаний и исследуемых объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Глубинные структурированные интервью (качественный метод) с экспертами рынка жилой и коммерческой недвижимости, имеющими опыт продаж и продвижения.
Фокус – группы (групповые дискуссии) (качественный метод).
Результаты социологических исследований определяют точное место исследуемого продукта (компании) на рынке недвижимости и направление дальнейшего и наиболее эффективного развития.
Применение различных социологических методов (как в комплексе, так и с использованием одного из методов), предоставляют возможность получения уникальной информации о рынке, о потребителях, конкурентах и возможность оценки эффективности рекламных кампаний. Отличительной особенностью является возможность получения информации в ограниченные сроки. Поэтому все: строительные компаний, агентства недвижимости, и другие участники рынка прежде, чем построить свою рекламную кампанию и стратегию выхода на рынок нового проекта (объекта), должны провести всесторонний анализа рынка с применением различных методов социологических исследований.
Получившее активное развитие в последние несколько лет направление анализа рынка недвижимости – исследование предпочтений потребителей – углубляет и расширяет понимание ситуации и процессов, протекающих на рынке, способствует повышению качества прогнозов и рекомендаций аналитиков для повышения эффективности бизнеса.
В сложившихся условиях на рынке недвижимости, когда с каждым годом растет объем предложения, важным аспектом деятельности девелопера становится гарантированная и быстрая реализация строящейся недвижимости. Этого можно достичь путем разработки грамотной концепции строительства, с помощью которой будут нивелированы негативные особенности проекта.
Разработка гипотез возможной застройки участка основывается на результатах интервью, проведенных со специалистами риэлторских организаций, занимающихся строительством и реализацией недвижимости, экспертами отделов развития девелоперских организаций и целевыми группами потенциальных и реальных покупателей недвижимости.
Основная задача - максимизировать прибыль от реализуемой недвижимости и избежать появления малоликвидных объектов, способных снизить объемы продаж, что негативно скажется на финансовых результатах проекта.
В основном использование социологических методов направлено на получение следующих результатов:
Описание факторов, влияющих на поведение потребителя на рынке недвижимости (макро-, микроэкономические, региональные особенности);
Сегментация рынка недвижимости с точки зрения потребителей;
Определение целевой аудитории– демография, психография;
Описание возможного поведения потребителей (в целом и по различным группам);
Оценка параметров потребления и предпочтений;
Оценка емкости рынка с точки зрения прогноза;
Поведение респондента (и/или лиц, влияющих на выбор) при выборе объекта недвижимости;
Описание личного опыта респондента от сотрудничества с участниками рынка;
Тестирование рекламных материалов;
Замеры осведомленности и эффективности рекламной кампании;
Описание целевой аудитории по параметрам приобретения и пользования недвижимостью - отношение к приобретению недвижимости, распределение доходов при накоплениях, наиболее популярные источники информации;
Описание психографических особенностей целевой аудитории (стиль жизни, потребления, накоплений и трат).
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
