В условиях рыночной экономики себестоимость – не константа, она подвержена изменениям, особенно с учетом высокой доли импортных товаров.
Строительный сектор, к сожалению, до сих пор зависим от импорта, что бы ни говорили депутаты и государственные мужи, отвечающие за развитие отечественного производства. Также задача бизнеса – получать экономическую добавленную стоимость, иначе он не сможет существовать и предоставлять услуги и продукцию населению.
После последней девальвации себестоимость строительства значительно выросла. Как результат – прибыль строительных компаний неуклонно снижается. Поэтому минимальная предельная стоимость жилья в Астане в настоящее время не может быть ниже 235-250 тысяч тенге за квадратный метр. Объекты на первичном рынке, которые продаются ниже этой цены, можно отнести к сомнительным, специалисты отрасли не советуют вкладывать в них деньги. При ценах ниже логического порога либо значительно пострадает качество строительства, либо данные жилые дома не будут достроены вовсе.
И все-таки цена и стоимость – это разные понятия. Стоимость – это то, что получает покупатель, то есть внутренняя ценность. А цена включает в себя и спекулятивную компоненту, и влияние таких факторов, как спрос и предложение, стимулирующие инструменты на рынке.
Что же влияет на цену жилья? В Астане спрос на жилье ежегодно растет. С 2014 по 2016 год спрос на рынке недвижимости увеличивался в среднем на 20% ежегодно. За это время темп прироста населения составил около 40 тысяч человек в год, включающий и естественный прирост, и внутреннюю миграцию.
Что касается предложения, то его достаточно как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Спрос и доступная ипотека в долгосрочной перспективе будут влиять на цену в сторону увеличения. За 12 лет цены на рынке недвижимости выросли в три раза, и такая тенденция сохранится в будущем.
Спекулятивная компонента появляется в случаях резких структурных изменений в экономике, девальвации и увеличения перекупщиков на рынке недвижимости.
В декабре 2015 года цена на рынке вторичного жилья достигла рекордной отметки в 468 тысяч тенге за квадратный метр, а в январе 2016 года – 362 тысячи тенге за квадратный метр на первичном рынке. Неадекватными цены стали по причине резкой девальвации и достижения рекордного курса доллара в пределах 360 тенге/доллар.
Затем, как это обычно бывает в рыночной экономике, цена пришла к равновесию и стала справедливой исходя из фундаментальных факторов. И сейчас мы можем видеть, что цены на вторичном рынке за 2016 год снизились на 20%, а на первичном – на 14%.
2017 год будет годом стабильных цен на рынке недвижимости. Этому способствует государственная программа "Нурлы Жер", в том числе предусмотренная за счет ее механизмов доступная ипотека. Это основные факторы развития строительной отрасли в нынешнем году.
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
