Для Центральной Азии эта тема особенно актуальна: регион одновременно сталкивается с быстрым ростом городов, высокой энергоемкостью зданий, дефицитом водных ресурсов, рисками перегрева городской среды, растущими рисками природных катаклизмов и катастроф, и необходимостью обновления существующей инфраструктуры.
Согласно Global Risks Report 2026 Всемирного экономического форума, в долгосрочной перспективе до 2036 года среди наиболее серьезных глобальных рисков сохраняются экологические факторы: экстремальные погодные явления, утрата биоразнообразия и разрушение экосистем, а также критические изменения в системах Земли. Для девелопмента это означает, что климатические риски все чаще учитываются не только на уровне национальных стратегий, но и на уровне мастер-планов, проектных решений, инженерной инфраструктуры, операционных расходов и требований инвесторов.
Рисунок 1. Глобальные риски, ранжированные по степени серьезности в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Источник: World Economic Forum, Global Risks Report 2026.
Международная климатическая политика и значение для финансирования
Основой международной климатической политики остается Рамочная конвенция ООН об изменении климата, а ключевым документом современной климатической повестки является Парижское соглашение, принятое в 2015 году. Оно закрепляет три взаимосвязанные цели: удержание роста глобальной температуры, повышение способности стран адаптироваться к последствиям изменения климата и приведение финансовых потоков в соответствие с траекторией низкоуглеродного и климатически устойчивого развития.
Важным аспектом Парижского соглашения для развивающихся стран является климатическое финансирование. Согласно положениям Соглашения и разъяснениям UNFCCC, развитые страны должны предоставлять финансовые ресурсы для поддержки развивающихся стран в реализации мер по сокращению выбросов парниковых газов и адаптации к последствиям изменения климата. При этом такие меры рассматриваются не изолированно, а в более широком контексте устойчивого развития и перехода к низкоуглеродной, климатически устойчивой экономике. Поэтому в данном случае корректнее говорить не о финансировании устойчивого развития в целом, а о климатическом финансировании проектов по сокращению выбросов и адаптации к изменению климата, которые являются частью глобальной повестки устойчивого развития.
Для девелопмента это имеет практическое значение. Проекты, способные продемонстрировать снижение углеродного следа, энергоэффективность, климатическую устойчивость, ответственное водопользование и социальные эффекты, а также адаптацию к возможным климатическим и природным явлениям, получают больше шансов соответствовать требованиям международных финансовых институтов, зеленых облигаций, устойчивых кредитных продуктов и ESG-политикам институциональных инвесторов.
Казахстанская климатическая политика и роль сектора недвижимости
Как отмечает Сергей Цой, основатель ESG-Lab и почетный эколог Республики Казахстан, страна последовательно интегрирует климатические цели в национальную политику. В 2025 году Казахстан представил в реестр UNFCCC Определяемый на национальном уровне вклад 3.0 (ОНУВ 3.0 / NDC 3.0), который предусматривает сокращение выбросов парниковых газов на 17% к 2035 году по сравнению с уровнем 1990 года, а при наличии международной поддержки – до 25%. Документ связан с долгосрочной целью достижения углеродной нейтральности к 2060 году и формирует ориентиры для низкоуглеродной трансформации ключевых секторов экономики, включая энергетику, промышленность, транспорт, сельское хозяйство, водный сектор и городскую инфраструктуру.
По мнению эксперта, сектор недвижимости и строительства занимает в этой системе особое место. Здания потребляют значительные объемы энергии на отопление, охлаждение, освещение и эксплуатацию инженерных систем. Для Казахстана этот вопрос особенно актуален: по оценкам, среднее энергопотребление жилых зданий может достигать порядка 270 кВт·ч/м² в год, что отражает высокий потенциал для повышения энергоэффективности существующего фонда.
На глобальном уровне значимость сектора также подтверждается данными UNEP и GlobalABC: согласно отчету 2024/2025 годов, сектор зданий и строительства потребляет около 32% глобальной энергии и формирует порядка 34% связанных с энергетикой и производственными процессами CO₂-выбросов. Сергей Цой также подчеркивает, что для рынка недвижимости крайне важен не только вопрос снижения выбросов, но и адаптация объектов к климатическим рискам и природным явлениям.
Следовательно, для Центральной Азии климатическая повестка в недвижимости не ограничивается установкой солнечных панелей или точечным озеленением. Она предполагает комплексную работу с тепловым контуром зданий, инженерными системами, источниками энергии, строительными материалами, водопотреблением, транспортной доступностью, управлением отходами и устойчивостью городской среды к жаре, ливням, засухам и другим климатическим рискам, резюмирует эксперт.
Зеленая сертификация
Жангир Бердалиев, консультант Colliers Kazakhstan, подчеркивает, что одним из признаков институционализации климатической и ESG-повестки в девелопменте становится развитие систем зеленой сертификации зданий. В Казахстане уже применяются международные стандарты, такие как LEED и BREEAM, а также развивается локальная альтернатива – OMIR, национальная система экологической оценки зданий, разработанная Kazakhstan Green Building Council. Согласно KazGBC, система учитывает климатические, социальные и экономические особенности страны и при этом опирается на международный подход к зеленому строительству.
По мнению Бердалиева, для рынка недвижимости значение подобных стандартов заключается не столько в самом факте получения сертификата, сколько в переходе от общих ESG-заявлений к измеримым требованиям: энергоэффективности, водоэффективности, качеству внутренней среды, выбору материалов, управлению ресурсами и эксплуатационным практикам. В этом смысле OMIR можно рассматривать как один из инструментов адаптации международной климатической повестки к локальному рынку, наряду с применением глобальных систем сертификации в отдельных проектах.
"Мягкая реновация" существующего фонда
По словам Жангира Бердалиева, важная часть климатической повестки связана не только с новым строительством, но и с уже существующей застройкой. Для сложившейся городской ткани устойчивое развитие не всегда означает полный снос и строительство нового объекта. Во многих случаях более рациональным решением может стать “мягкая реновация” – поэтапная модернизация здания без радикального изменения его функции и структуры. Она может включать обновление фасадов, кровель, окон, инженерных систем, отопления, вентиляции, освещения, систем учета и автоматизации, а также благоустройство и озеленение прилегающей территории.
Как отмечает консультант, международная логика в этом вопросе все чаще смещается в сторону приоритета модернизации существующих зданий перед сносом и новым строительством. IEA отмечает, что для достижения климатических целей необходимо не только повышать требования к новым объектам, но и ускорять трансформацию существующего фонда: к 2030 году 20% существующих зданий должны быть готовы к эксплуатации с нулевыми выбросами, а энергоемкость сектора должна существенно снизиться. В свою очередь, UNEP и GlobalABC подчеркивают важность работы с полным жизненным циклом зданий: повторного использования конструкций и материалов, принципов циркулярной экономики и снижения углеродного следа, связанного с производством, транспортировкой и применением строительных материалов.
По мнению Бердалиева, для Центральной Азии это особенно актуально из-за значительного объема зданий, построенных до появления современных требований к энергоэффективности. Практический эффект “мягкой реновации” может включать снижение теплопотерь, уменьшение затрат на отопление и охлаждение, продление жизненного цикла объекта, повышение комфорта пользователей и снижение потребности в углеродоемком новом строительстве. В коммерческой недвижимости такие меры также могут повышать конкурентоспособность объекта, поскольку для арендаторов и инвесторов все более значимыми становятся качество внутренней среды, уровень эксплуатационных расходов и соответствие здания ESG-требованиям.
Город-губка, тепловые острова и биоразнообразие
Жангир Бердалиев подчеркивает, что климатическая повестка меняет не только требования к отдельным зданиям, но и саму логику городского планирования. Одним из показательных подходов является концепция "города-губки" – модели, при которой городская среда проектируется так, чтобы не только отводить дождевую воду через ливневую канализацию, но и впитывать, задерживать, фильтровать и, при возможности, повторно использовать ее. Для этого применяются зеленые крыши и фасады, дождевые сады, проницаемые покрытия, озелененные водоотводные канавы, городские водоемы, парки и другие элементы зеленой и водной инфраструктуры.
Как отмечает консультант, такой подход имитирует естественный водный цикл: часть осадков задерживается в городской среде, постепенно уходит в почву или испаряется. Это снижает нагрузку на канализационную систему, помогает уменьшать последствия подтоплений, охлаждает здания и окружающий воздух, поддерживает биоразнообразие и улучшает качество городской среды. Для городов Центральной Азии, где вопросы жары, водного стресса и экстремальных погодных явлений становятся все более актуальными, такие решения следует рассматривать не как декоративное благоустройство, а как часть климатической инфраструктуры города.
По мнению Жангира Бердалиева, с этим напрямую связано и биоразнообразие. В Куньминско-Монреальской глобальной рамочной программе в области биоразнообразия подчеркивается необходимость увеличения площади, качества, связности и доступности зеленых и водных пространств в городах, а также интеграции биоразнообразия в городское планирование. Такие меры связаны не только с охраной природы, но и с улучшением здоровья и благополучия людей, поддержанием экосистемных услуг и более устойчивой урбанизацией.
Таким образом, биоразнообразие в девелопменте – это не только вопрос визуального озеленения. Это элемент устойчивости городской среды: качественные зеленые и водные пространства помогают очищать воздух и воду, снижать эффект городского теплового острова, управлять ливневыми водами, поддерживать локальные экосистемы и создавать более комфортную среду для жителей, арендаторов и пользователей коммерческих объектов, резюмирует Бердалиев.
Региональный сдвиг: новые города и зеленая трансформация
В Центральной Азии влияние климатической повестки на девелопмент проявляется в двух направлениях. Первое связано с проектированием новых городов и районов, где устойчивость все чаще закладывается уже на уровне мастер-плана: через энергоэффективную инфраструктуру, экологичный общественный транспорт, водосбережение, озеленение, переработку отходов и цифровое управление городскими системами. Второе направление связано с трансформацией уже сложившихся городов – через модернизацию транспорта, зданий, инженерных сетей, систем обращения с отходами и общественных пространств.
Такая логика соответствует более широкому международному подходу к развитию городов. Всемирный банк рассматривает низкоуглеродную и климатически устойчивую урбанизацию не как дополнительный экологический элемент, а как основу для долгосрочных инвестиций в инфраструктуру, качество городских услуг, устойчивость к климатическим рискам и экономическое развитие. Для городов Центральной Азии это особенно актуально, поскольку быстрый рост агломераций усиливает нагрузку на транспорт, энергетику, водные ресурсы, жилье и городскую среду.
В Казахстане одним из наиболее показательных примеров является Alatau City. Согласно официальным материалам проекта, в инфраструктурную концепцию города включены интеллектуальные системы управления энергопотреблением, инфраструктура для электротранспорта, экологичный общественный транспорт, управление отходами, мусоропереработка и повторное использование 30–40% очищенных сточных вод для технических нужд, включая полив зеленых насаждений и потребности промышленности. На уровне государственного позиционирования проект также описывается как создание зеленого, устойчивого и инклюзивного города. При этом корректнее говорить не о достигнутой углеродной нейтральности, а о том, что ресурсная эффективность, устойчивость и элементы низкоуглеродной инфраструктуры заложены в концепцию и инфраструктурное планирование города.
В Узбекистане схожий тренд прослеживается в проекте New Tashkent, который позиционируется как расширение столицы с акцентом на более современную городскую среду, озеленение, снижение нагрузки на существующий Ташкент и развитие новых общественных пространств.
В Таджикистане иной сценарий демонстрирует Душанбе, где акцент сделан не на строительстве нового города с нуля, а на зеленой модернизации уже существующей городской среды. Этот подход важен для региона не меньше, чем новые проекты: значительная часть климатического эффекта может достигаться через обновление действующей инфраструктуры – транспорта, энергетики, водоснабжения, обращения с отходами и общественных пространств. Такой пример показывает, что климатическая повестка в девелопменте реализуется не только через новые районы и города, но и через институциональную модернизацию существующих городских систем.
В целом эти примеры отражают общий сдвиг для Центральной Азии: климатическая повестка постепенно становится частью конкурентоспособности девелоперских и градостроительных проектов. Для новых городов это означает включение устойчивой инфраструктуры уже на стадии планирования, а для существующих агломераций – необходимость модернизации зданий, транспорта, инженерных систем и общественных пространств. В результате ESG в девелопменте региона все чаще переходит из уровня репутационной повестки в практический набор требований к проектированию, эксплуатации и долгосрочной устойчивости городской среды.
Влияние на девелоперов
Для девелоперов Центральной Азии климатическая повестка постепенно становится фактором, влияющим на весь жизненный цикл проекта – от выбора участка и мастер-плана до инженерных решений, капитальных затрат, операционных расходов, сертификации, привлечения финансирования и рыночного позиционирования объекта. В перспективе конкурентоспособность проектов будет все больше зависеть не только от локации, архитектуры и качества строительства, но и от способности демонстрировать измеримые показатели устойчивости: энергоэффективность, рациональное водопотребление, применение материалов с более низким углеродным следом, адаптацию к экстремальным природным явлениям, доступность общественного транспорта, качество внутренней среды и эффективное управление отходами.
При этом устойчивый девелопмент не должен восприниматься исключительно как премиальный или имиджевый продукт. Для нового строительства он становится способом снизить будущие регуляторные, климатические и операционные риски. Для существующего фонда – инструментом продления жизненного цикла объектов, повышения энергоэффективности и сохранения рыночной привлекательности. Для городов – возможностью снизить нагрузку на инфраструктуру, повысить устойчивость к экстремальным погодным явлениям и улучшить качество городской среды.
В этом контексте меняется и сама роль девелопера. Он становится не только участником рынка недвижимости, но и одним из практических исполнителей городской климатической политики. Именно через здания, районы, транспортную связанность, инженерную и водную инфраструктуру, озеленение и общественные пространства глобальные ESG-цели превращаются в конкретную городскую среду, с которой ежедневно взаимодействуют жители, бизнес и инвесторы.
Читайте по теме:
В Казахстане хотят ввести повышенные налоги на "лишнее" жилье
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
