Эксперты объясняют это ожиданиями масштабной налоговой реформы, увеличением НДС и изменениями в правилах для застройщиков. Эти факторы повлияли не только на стоимость недвижимости, но и на рынок аренды —ставки также начали заметно повышаться. Как эти изменения отразятся на рынке в этом году и чего ждать покупателям и арендаторам, выясняла корреспондент Atameken Business.
К концу 2025 года средняя стоимость квадрата в новостройке достигла 570 тысяч тенге — это на 16% больше, чем годом ранее. На вторичном рынке рост составил почти 15%, до 600 тысяч тенге за квадратный метр. Самый заметный скачок цен зафиксирован в Алматы — почти на 25%. Дорожает и аренда: в среднем по стране — плюс 13%, до 5 тысяч тенге за квадрат. Особенно резко — в Павлодаре, Петропавловске и Актобе, где арендные ставки выросли до 40% (конец графики). Эксперты объясняют этот рост ожиданиями изменений в Налоговом кодексе.
"Поверьте мне, это искусственный разбан, потому что экономических причин роста нет. Я понимаю, что первички дорожают, инфляция, стройматериалы, все понятно. Но чтобы вторичка сделала такие скачки, это давно такого не было. Это спекулятивный рост, потому что вот эта истерия, которая была чуть ли не каждый день, вот это 16%, ну что, согласитесь, смотрите, проснулись мы 1 января 2026 года, но ничего не произошло, цены не вылетели на 20%", - сказал эксперт в сфере недвижимости Александр Пак.
Эксперты отмечают: главный показатель — не цены, а количество сделок. И тут видно, что рынок перегрет — в ноябре и декабре покупок стало почти на треть меньше. Люди видят рост цен и откладывают покупку, оставаясь в аренде. Аренда растет, потому что спрос увеличивается, а свободных квартир всё меньше. Изменения в Налоговом и Строительном кодексах заставили пересматривать свои планы и самих застройщиков.
"Если раньше ряд небольших подрядных организаций в пределах разрешенных списков могли находиться на упрощенном режиме налогообложения и каким-то образом еще выстраивать свою ценовую политику более-менее приемлемо для себестоимости строительства в целом, то сейчас большинство таких организаций вынуждены переходить на общий установленный режим, не могут воспользоваться режимом самозанятых", - сказала заместитель президента ассоциации застройщиков Казахстана Виктория Тен.
Рост затрат застройщиков увеличивает себестоимость жилья — это напрямую отражается на цене для покупателей. При этом доходы населения не поспевают за ростом цен. Доступных ипотечных программ для среднего класса немного, в основном — целевые. Во второй половине года возможен пересмотр ставок и налоговых условий, что может повлиять на ситуацию на рынке.
"Первое полугодие у нас будет такая стагнация. Именно спрос на рынке уменьшится. Застройщики не будут спускать цены. Скорее они будут запускать временные акции, получается весенние скидки. И тем самым, чтобы подогреть рынок к спросу. То есть у нас произойдет в первом полугодии коррекция", - говорит эксперт в сфере недвижимости Диас Батырханов.
Во второй половине 2026 года рынок недвижимости снова может оживиться — такой сезонный рост цен для него привычен, отмечают эксперты. А вот скачки в отдельных городах объясняются местной спецификой. В Кунаеве жильё дорожает из-за статуса областного центра, развития туризма и горного бизнеса. А в Павлодаре — из-за нехватки жилья: новые квартиры разбирают быстро, так как в город приезжают специалисты, занятые в промышленности.
Читайте по теме:
НДС не причина роста цен на жилье в Казахстане – МНЭ
