Что происходит на казахстанском рынке недвижимости

5835

Как на него влияет ситуация в мире и что ждет в обозримом будущем, в интервью inbusiness.kz рассказала советник президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.

Что происходит на казахстанском рынке недвижимости

По информации бюро национальной статистики агентства по стратегическому планированию и реформам Республики Казахстан, количество сделок купли-продажи жилья в нашей стране в марте увеличилось на 45,6% по сравнению с февралем (67 801 против 46 577). Если говорить о годовых показателях, то количество сделок купли-продажи жилья за период март 2022 года/март 2021 года увеличилось на 28,7%. О том, что происходит на рынке недвижимости, подробнее на inbusiness.kz.

– Нина Борисовна, что происходит сейчас на рынке недвижимости Казахстана? Почему такой внушительный прирост количества сделок купли-продажи жилья?

– Чтобы дать правильную оценку состоянию рынка недвижимости в Казахстане, необходимо проводить анализ ситуации за достаточно длительный период. Дело в том, что объекты недвижимости – это товар дорогой и показатели количества сделок, цен на объекты являются отличным критерием, отражающим в целом ситуацию в стране: и рост численности населения, и изменения в строительной отрасли – объем введенного в эксплуатацию жилья и изменение дохода населения и многое, многое другое. Например, за первые три месяца текущего года количество сделок в стране составило 147 743. Тогда как за весь 2014 год в стране было совершено 157 833 сделки.

– А какие факторы на это повлияли или влияют?

– Что касается цифр, о которых вы говорите, совершенно верно, также важно понимать, какие факторы могли повлиять – все активно участвовали в обсуждении поднятия порога достаточности ЕНПФ для использования средств из фонда на покупку недвижимости. Срок действия старых порогов истекал 1 апреля, что подстегнуло желающих освоить деньги поторопиться с выбором. Часть этих сделок мы еще увидим в показателях апреля, так как период на освоение денег со дня их вывода на личные счета составлял 20 дней. Поэтому все те, кто успел вывести деньги до 1 апреля, продолжали делать свой выбор и оформлять сделки в апреле.

Сработала и простая математика – в январе 2022 года по сравнению с декабрем минувшего количество сделок уменьшилось на 64,9%. Причиной тому были не только январские праздники, но и дни неспокойной ситуации в стране, в результате чего некоторые покупатели приостановили свое решение о покупке. Однако ситуация политической стабилизации в стране была решена в короткие сроки, и уже февраль показал увеличение сделок на 39,6%. Поэтому показатели марта можно назвать реализацией отложенного спроса, накопившегося за несколько месяцев текущего года.

– Как ни странно, но наибольшее количество сделок с жилой недвижимостью в марте этого года пришлось на Карагандинскую область – 11 444. В городах Нур-Султане и Алматы значительно меньше – 8652 и 6613 сделок соответственно. Наибольший годовой прирост сделок наблюдался в Костанайской области, где по сравнению с мартом прошлого года их было совершено в 2,2 раза больше. Почему, по Вашему мнению, именно такая ситуация на рынке жилья?

– Хочу отметить, что никакого сверхординарного всплеска не наблюдалось. Эти области всего лишь показали общий тренд по стране. В январе наблюдался серьезный откат в сделках. В феврале и марте произошло восстановление по количеству совершенных покупок. Есть еще один фактор, который опосредованно всегда влияет на статистику сделок. Всем известно, что многие совершают покупку еще на этапе строительства объекта. И такие сделки распределяются на весь период строительства, который может продлиться и более двух-трех лет в зависимости от проекта. До момента регистрации акта ввода в эксплуатацию на этапе стройки такие сделки статистика не учитывает. Соответственно, если в области одновременно были сданы в эксплуатацию несколько домов, то все покупатели заключили основные договоры купли-продажи и зарегистрировали их в органах юстиции, что, безусловно, увеличило показатели.

– По информации того же бюро национальной статистики, наибольшим спросом в многоквартирных домах пользуются двухкомнатные квартиры. В марте было оформлено более 20 тысяч двухкомнатных квартир (29,5 процента всех сделок по жилой недвижимости, или 40,13 процента от всех оформлений в многоквартирных домах). Не могли бы Вы прокомментировать данный момент?

– Надо отметить, что статистику сделок в разрезе комнатности квартир органы статистики начали вести только с февраля 2022 года, что уже отрадно. Ранее только нам, риелторам, было видно это распределение спроса населения на определенную квадратуру помещений. Так как статистика ведется только с недавнего времени, то возникает ощущение, что спрос формируется именно на двухкомнатные квартиры. Хочу вас заверить, что это не так. Спрос формируется в большей степени на небольшую квадратуру – это одно- и двухкомнатные квартиры. Общая доля таких покупок ежемесячно составляет 50-60 процентов от всего количества сделок. Между одно- и двухкомнатными почти нет различия в количестве совершенных сделок – по 25-30% и по однокомнатным, и по двухкомнатным квартирам от общего числа.

Причина очевидна – последние несколько лет недвижимость приобретается в первую очередь с целью проживания, покупки крыши над головой, уголка дома. С учетом роста численности населения разумно, что любая семья стремится к покупке комфортной площади, но не желает переплачивать за лишние квадратные метры. Даже если принять во внимание покупку квартиры под сдачу в аренду, а такие сделки сейчас тоже набирают обороты в связи с нестабильностью курса валют, а также ростом арендной платы, как вложения средств с целью дальнейшей сдачи в наем, также популярны квартиры с небольшой площадью.

– На вторичном рынке цены на жилье в годовом выражении выросли более чем на четверть – на 27,7%. Новое жилье подорожало на 20,3%. Арендная плата за благоустроенное жилье в марте 2022 года по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года повысилась на 22,5%. Отмечено нарастание темпов роста цен на продажу нового жилья с 0,4% в феврале до 5,5% в марте. Скажите, с чем связано такое резкое подорожание? Геополитика, увеличение курса доллара к тенге? Тогда возникает другой вопрос: ситуация на валютном рынке несколько успокоилась. После всплеска до 510 тенге за доллар сейчас курс стабилизировался до 445-449 тенге за доллар. Отреагирует на это рынок жилья? Что нас ждет дальше, хотя бы до конца этого года?

– В первую очередь, любое подорожание в любой сфере связывается с ростом спроса. Кто бы что ни говорил о том, что недвижимость дорогая и ее не на что покупать, что не растут зарплаты, а кризис в стране снижает доходы, число сделок за последние годы говорит только об одном – их количество растет.

Факторов, влияющих на цены, достаточно много, и, как показали последние месяцы, спрогнозировать какие-то обстоятельства нашей жизни достаточно сложно, если не сказать невозможно. В первую очередь, конечно, мировая ситуация не может не оказывать давления на наш рынок – цены на строительные материалы взлетели до небес, что вполне может повлиять на некоторые строительные компании, и есть риск незавершения или заморозки строительства объектов, что снизит объем предложений. Ежемесячный уровень инфляции влечет за собой снижение покупательской способности тенге, что тоже не способствует снижению цен на любые товары и в том числе на квадратные метры. Однако стоит помнить, что строительный сектор, как и рынок ипотечного кредитования, может подпитываться за счет поддержки государства. И оттого, какие меры будут приниматься, также будут зависеть цены. На данный момент повышены пороги достаточности для покупки на деньги из ЕНПФ, и можно сказать, что основная масса желающих совершить покупку успели это сделать. Поэтому в количестве сделок будем наблюдать некоторый отток. Текущая ситуация, по моему видению, будет способствовать стабилизации цен на рынке, безусловно, если нас в ближайшем будущем не будут ожидать какие-то непредвиденные обстоятельства в плане госрегулирования отрасли или внешних факторов.

– В Российской Федерации допустили льготную ипотеку на жилье на вторичном рынке. А что происходит у нас?

– Наше государство, как известно, пошло иным путем – оно разрешило воспользоваться своими пенсионными накоплениями, и на протяжении вот уже более года желающие могли превращать свои накопления в осязаемые квадратные метры. Программа не завершила свое существование, поэтому желающие могут и далее выводить пенсионные деньги, накопленные выше порогов достаточности, на покупку жилья, в накопительные сберегательные банки, на погашение кредитов и так далее. Льготных программ кредитования под небольшую процентную ставку нет, но никто не отменял накопительные программы и программы Отбасы банка для разных категорий населения с доступными платежами. Все возможности для приобретения квартир есть, нужно лишь задаться целью, изучить механизмы и найти выгодный вариант для себя.

Семён Данилов