После потока бежавших от мобилизации россиян в Казахстан обострились проблемы в сфере арендного жилья. В стране давно назрел вопрос о реформировании жилищной политики, отметили эксперты и социологи Фонда развития парламентаризма на втором слушании отчетов по исследованию рынка арендного жилья 8 ноября, в понедельник, передает inbusiness.kz.
"Мы намерены официально обратиться в правительство РК, на имя президента, на имя спикеров двух парламентов, в адрес министерства индустрии и инфраструктурного развития с целью создания рабочей группы по подготовке проекта Кодекса о жилищных отношениях, которая бы рассмотрела включение предложений институтов гражданского общества в жилищное законодательство. Например, в Таджикистане и Кыргызстане работают кодексы, где отдельные нормы носят прогрессивный характер", – отметила Зауреш Батталова, президент Фонда развития парламентаризма в Казахстане.
Рынок аренды жилья в цифрах
Половину дохода арендаторы вынуждены отдавать за наем жилья, остальное остается лишь на еду, это ненормально. К такому выводу пришли социологи ИП "Исследовательские решения" по результатам проведенного опроса в регионах о состоянии частного арендного рынка жилья в Казахстане весной этого года.
Согласно анкетным данным, арендатором чаще является женщина (69,1%) в возрасте 18-30 лет (30,4%) и 31-45 лет (42,3%), казахской национальности (65,3%) с семейным положением в браке (63,1%). Судя по уровню дохода, денег хватает только на еду и одежду, покупка бытовой техники затруднительна. Сфера деятельности – наемный работник в частном секторе (43,5%).
Арендодателем также является чаще замужняя женщина (77,1%) в возрасте 31-45 лет (55,6%), у которой доходов хватает на все, кроме очень дорогих приобретений, таких как автомобиль, квартира (56,9%). Сфера деятельности – наемный работник в частном секторе (31,4%) и частный предприниматель (17,0%). Риелторами же являются зачастую женщины средних лет, самозанятые.
Львиная доля арендаторов – представители из социально незащищенных слоев населения: многодетные семьи, матери (отцы) одиночки, семьи, имеющие на иждивении детей-инвалидов или где оба родителя – инвалиды. А также молодые семьи, студенты, внутренние мигранты, кандасы, трудовые мигранты из стран Центральной Азии, студенты.
Весомая часть (41,1%) арендаторов ответили, что арендуют жилье от 2 до 4 лет, больше 5 лет арендуют 33,3%, год и меньше – 20,3%; в свою очередь, 34,6% арендодателей (собственников) сдают жилье в аренду от 2 до 4 лет, больше 5 лет – 43,1%, год и менее – 19,1%. Причем для 66,7% собственников сдача в аренду квартиры является дополнительным доходом, для 24,2% доход является основным. В среднем 18,2% сдают в аренду две квартиры на протяжении 5 и более лет.
Наиболее удобными и безопасными способами поиска арендного жилья, по мнению опрошенных квартиросъемщиков, являются объявления на сайте krisha.kz (4,34 и 4,07 балла из 5 возможных) и поиск через знакомых и родственников (4,32 и 4,33 балла). Чем выше опыт проживания в арендованных квартирах, тем чаще квартиросъемщики прибегают к услугам агентств по недвижимости и риелторов, а также своих знакомых, родственников или через чаты в WhatsApp.
В целом около 40% опрошенных арендаторов обращались к услугам риелторов. Наиболее востребованными услуги риелторов являются в городах: Нур-Султане (73,7%), Алматы (56,3%), Караганде (50,7%). Реже всего услугами риелторов пользовались арендаторы из Павлодара (15%) и Атырау (13,7%).
Эпицентром проблем в поиске квартир обе стороны назвали непрофессиональные услуги риелторов. Так, для арендаторов это фейковые и ложные объявления, риелторы запрашивают деньги за каждый просмотр квартиры и не выполняют устные обязательства, повышают цену уже на этапе просмотра. В свою очередь, собственники квартир отмечают, что риелторы ставят высокую цену за свои услуги, размещают информацию и фото квартиры самовольно, без разрешения, обманывают, что жильцы намерены арендовать на долгий срок, а выходит иначе, самовольно приводят клиентов и требуют комиссию за свои услуги, хотя объявление дал сам собственник.
Между тем сами риелторы видят проблему в непонимании и нежелании платить за их услуги со стороны арендаторов и арендодателей. При поиске квартир арендаторы сталкиваются с дискриминацией, больше всего страдают от этого семьи с маленькими детьми – им отказывают в сдаче квартиры (38%). Далее отказ от сдачи без объяснения причин (19,8%), из-за наличия домашних животных – 12,3%, из-за отказа платить депозит – 12,8%. Одиноким мужчинам или женщинам также отказывают в сдаче (9,6% и 8,0% соответственно). Встречаются отказы по причине национальности (3,2%) и жителям из сельской местности (6,4%).
Если исходить из требований квартиросъемщиков, то удивительно, что они оказались весьма непритязательными. Наличие договора аренды как документа, призванного защитить, в случае чего, их права, является необязательным. Лишь 51,1% человек ответили, что документ нужен. Казахстанцы готовы мириться с поломанной мебелью, сантехникой и даже с тараканами.
Собственники квартир наряду с остальными требованиями к арендаторам назвали условие повышения раз в год цены за аренду (39,2%). При этом 25,5% ответили, что цену на квартиру могут повысить в любое время по своему желанию; 31,4% отметили, что могут прийти и проверить квартиру в любой момент; 20,9% назвали условием вносить предоплату за несколько месяцев вперед.
Депозит как страховка от нерадивых арендаторов
77,1% арендодателей не ставят в качестве обязательного условия внесение квартиросъемщиком депозита. Каждый десятый собственник жилья всегда (10,5%) и еще 12,4% арендодателей иногда требуют внесение депозита. В обязательном порядке депозит требует каждый третий арендодатель столицы (32,0%).
Депозит – как страховка для хозяина и сдерживающий фактор для арендаторов в случае порчи имущества, поломки мебели или бытовой техники. В среднем в 28,8% случаев депозит по окончании срока аренды хозяевами квартир не возвращается; в 71,1% случаев его вернули.
Большинство (70%) арендодателей при сдаче жилья не требуют внесения предоплаты за несколько месяцев вперед. Также большинство (72,3%) квартиросъемщиков при аренде жилья не сталкивались с необходимостью внесения предоплаты за несколько месяцев. Тем не менее каждый пятый арендатор вносил предоплату за 2 месяца (21,2%); 7% арендаторов сталкивались с фактами, когда у них требовали оплату более чем за 2 месяца вперед.
Почти треть (29%) квартиросъемщиков столкнулись с повышением платы за жилье в период проживания. В том числе большинство собственников квартир повышали цену один раз в год (27,7%). Подавляющее большинство арендаторов были согласны с решением собственника о повышении цены (85%). Лишь 15% после споров и обсуждений с собственниками недвижимости отстояли прежнюю цену за аренду.
Повышение цены большинство собственников недвижимости мотивировали повышением цен на рынке жилья (42,5%). Также участники фокус-группы – собственники квартир отмечали, что повышают цены, так как на рынке цены идут вверх. При этом арендодатели не вносят каких-либо изменений или улучшений в жилищные условия. Арендаторы вынуждены с этим соглашаться, так как не хотят вновь искать квартиру, переезжать и так далее. Лишь 7,3% отметили, что цена сильно завышена.
Отмечено, что при возникновении бытовых вопросов, связанных с поломкой или неисправностью не по вине квартиросъемщиков, далеко не всегда собственник берет на себя расходы по ремонту, зачастую арендаторы вынуждены брать на себя эти затраты.
Досрочное выселение: что толкает собственников на этот шаг?
Подавляющее большинство квартиросъемщиков не сталкивались с проблемой досрочного выселения (86,4%). По крайней мере, на март-апрель текущего года. Вероятно, свежий опрос покажет иные цифры в связи с мобилизацией россиян. Однако 13,6% респондентов-арендаторов имели опыт досрочного выселения из съемного жилья, из которых почти половина (41,2%) считают, что выселение было незаконным.
Причинами досрочного выселения названы: изменение планов у собственника жилья, повышение цены аренды, личный конфликт с хозяевами, поломка мебели и сантехники, жалобы соседей и так далее. Каждый пятый собственник отметил, что за последние 5 лет досрочно выселял квартиросъемщиков (21,6%). Около 40% из этих собственников выселяли арендаторов в 2018-2019 годы. Каждый третий случай выселения был в период пандемии COVID-19 (33,3%). Основной причиной названа задержка оплаты жилья.
На чьей стороне закон?
Юридический анализ национального законодательства арендного рынка жилья показал, что он в большей степени защищает интересы арендодателя, нежели арендатора, отмечает эксперт Фонда развития парламентаризма в Казахстане Мереке Габдуалиев.
Согласно п. 2 ст. 601 Гражданского кодекса РК, "договор найма жилища должен быть заключен в письменной форме". К сожалению, на практике условия о заключении договора найма жилища в письменной форме зачастую не исполняются. В условиях дефицита арендного жилья, особенно в периоды повышенного спроса (начало учебного периода студентов в учебных заведениях) арендодатели не заключают письменного договора и взимают арендную плату наличными, отмечает эксперт.
В соответствии с п. 6 ст. 546 ГК РК, в случае существенного нарушения нанимателем сроков внесения платы за пользование имуществом наймодатель вправе потребовать от него досрочного внесения платы в установленный наймодателем срок. При этом наймодатель не вправе требовать досрочного внесения платы более чем за два срока подряд.
И хотя в данной норме закрепляется своего рода гарантия от злоупотреблений по взиманию платы более чем за два срока подряд, на практике сохраняются случаи, когда арендодатели взимают арендную плату за 6 месяцев вперед.
"Формулировка п. 6 ст. 546 ГК РК "более чем за два срока подряд" означает, что арендодатель вправе требовать оплаты хотя бы за два месяца, то есть не более чем за два срока", – говорит Габдуалиев.
Арендодатели зачастую запрашивают арендную плату за два месяца вперед, а некоторые в нарушение п. 6 ст. 546 ГК РК перед заключением договора аренды требуют предоплату и за шесть месяцев вперед. Нарушение арендодателем закона в данном случае никак не позволяет привлечь его к какой-либо юридической ответственности. Если же арендатор отказывается от заключения договора с предоплатой за шесть месяцев, то с ним просто не заключается такого договора, и жилье сдается другому лицу на этих условиях. В данном случае нормы Гражданского кодекса РК защищают именно арендодателя, считает эксперт.
Кроме того, в практике применяется так называемый депозит, когда арендодатель требует от арендатора внесения, помимо арендной платы, дополнительной денежной суммы в счет обеспечения исполнения своих обязательств со стороны арендатора, мотивируя это тем, что в процессе аренды жилья арендатор может причинить какой-либо ущерб имуществу.
И хотя в законодательстве прямо не закреплен такой вид обеспечения обязательства, арендодатели используют депозит в своей практике, по сути, завуалированно обходя норму п. 6 ст. 546 ГК РК. Более того, в п. 2 ст. 380 ГК РК прямо закреплено, что "стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством".
Законодательство не устанавливает максимальные пределы цен на аренду жилья в частном жилищном фонде. Более того, на практике положения п. 3 ст. 546 ГК РК о неизменности арендной платы не чаще одного раза в год не соблюдаются, а наниматели не обращаются в суд в защиту своих прав, предпочитая поиск нового жилья либо соглашаясь оплачивать повышенную арендную плату.
Кроме того, арендодатель всегда может предъявить претензии арендатору за сломанную технику, мебель в арендованной квартире. Но сложно установить причины поломки техники и мебели – по причине эксплуатации в течение долгого времени либо небрежного отношения арендатора. Посещение же арендованной квартиры собственником без предупреждения можно расценивать как вмешательство в личную и семейную жизнь нанимателя жилья и членов его семьи.
Термин "риелтор" в законе не прописан
Термин "риелтор" в законодательстве РК отсутствует, а риелторская деятельность не требует лицензирования, хотя сама деятельность является специфической и требует особой подготовки с точки зрения защиты имущественных прав граждан. По словам Мереке Габдуалиева, при заключении договора на оказание риелторских услуг стороны руководствуются общими положениями главы 33 ГК РК.
Риелторы, пользуясь своим привилегированным положением, особенно в периоды высокого спроса на жилье, включают в договоры условия, изначально ставящие искателей жилья в невыгодное положение. Например, в договор включаются условия, что в случае заключения договора аренды либо купли-продажи между родственниками или знакомыми обратившихся лиц в обход риелтора после показа жилья стороны обязаны уплатить достаточно высокий штраф.
Отмечено, что риелторские услуги относятся к категории публичных услуг и напрямую связаны с имущественными правами неопределенно широкого круга граждан. В целях предупреждения и обеспечения защиты имущественных прав граждан профессия риелтора и сам договор риелторских услуг требуют своего отдельного правового регулирования и закрепления соответствующих обязательных условий
Деятельность риелтора требует лицензирования, наличия высшего юридического образования для лиц, претендующих осуществлять данный вид деятельности, стаж работы по соответствующей специальности не менее двух лет, отсутствия судимости.
"Необходимо законодательно закрепить запрет на включение в договор штрафных санкций для лиц, обратившихся за услугами риелтора, в размерах, не превышающих 5 МРП. Также установить право граждан обращаться в уполномоченный орган по защите прав потребителей в целях обжалования действий риелторов", – подчеркнул Габдуалиев.
Что показывает международный опыт
Во Франции дискриминация при аренде жилья запрещена на законодательном уровне. Там нельзя писать в объявлении "только для французов", "только для белых", "только для черных", "только для арабов" – это расизм и дискриминация, отмечают исследователи.
В США в начале аренды от всех арендаторов может потребоваться внести гарантийный депозит, но он ограничен размером не более одной арендной платы за месяц. Примечательно, что домовладелец должен вернуть гарантийный депозит арендаторам квартир в течение 14 дней после выезда. Если арендодатель вычтет какую-либо сумму из гарантийного депозита на возмещение ущерба, он должен предоставить подробную "квитанцию" с описанием ущерба и его стоимости. Если арендодатель не предоставит эту квитанцию в течение 14 дней после выезда арендатора, он должен вернуть весь гарантийный депозит, независимо от наличия ущерба.
Кодекс США в разделе 3604 предусматривает положение по не дискриминации при продаже или аренде жилья и другие запрещенные действия. В соответствии с разделом кодекса считается незаконным отказывать в продаже или аренде после того, как сделано добросовестное предложение, или отказывать вести переговоры о продаже или аренде, или иным образом делать недоступным или отказывать в предоставлении жилища любому лицу из-за расы, цвета кожи, религии, пола, семейного положения или национального происхождения.
Подобные нормы в законодательстве есть и в Грузии, например, Закон "О справедливом жилище". Согласно ему, никто не может подвергаться дискриминации по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения при продаже, аренде или рекламе жилья, при оказании брокерских услуг или при наличии жилой недвижимости, сделки, связанных с недвижимостью.
В Германии существует государственная база данных арендодателей со статистикой и показателями арендной платы, контролируемая местными властями и утверждаемая ассоциациями арендодателей и арендаторов. Контракт аренды может содержать: оговорки о поэтапном повышении арендной платы, положения об индексации. Кроме того, в Германии предусмотрен депозит при аренде жилья, который не должен превышать трех месячных арендных платежей.
В Нидерландах закон об аренде 1979 года предусматривает "систему баллов за жилое помещение" (матрица баллов). Это баллы за такие характеристики жилья, как площадь, положение, качество и условия. Максимальная арендная плата взимается за общее количество баллов.
По итогам экспертной встречи рекомендовано создать отдельный нормативный правовой акт, регулирующий договоры аренды жилья между арендодателем и арендатором. Как отметила Зауреш Батталова, уже подготовлено обращение в правительство и будет начат сбор подписей от гражданского сектора и населения, заинтересованного в улучшении жилищных отношений, чтобы право на жилье рассматривалось в контексте права, а не коммерческих интересов отдельных собственников жилья.
