В Казахстане пересматривают правила работы объединений собственников имущества. Соответствующие предложения прорабатывают в рамках изменений жилищного законодательства. Поправки помогут точнее определить полномочия председателей ОСИ и порядок управления средствами жильцов. Кроме того, устранить сложности, которые возникают при смене руководства дома. Какие еще новшества готовят депутаты курултая и что думают об этом представители объединений собственников имущества, разбиралась корреспондет inbusiness.kz.
Одно из основных изменений касается непосредственно ответственности председателей ОСИ. По словам депутата курултая Екатерины Смышляевой, действующие нормы в некоторых случаях содержат слишком широкие формулировки. Из-за чего на руководителей возлагают ответственность за процессы, которыми они не могут управлять единолично.
"Есть несколько статей, где слишком широкие формулировки, что председатель обязан, например, обеспечить комфортное проживание жителей, но это не совсем так, то есть этого председатель делать не может, поэтому корректировки мы будем в этом отношении вносить", - пояснила депутат.
Представители законодательного органа намерены конкретизировать обязанности руководителей ОСИ и привести их в соответствие с реальными полномочиями. Сейчас председатель не может самостоятельно принять решение о капитальном ремонте или выделении денег на определенные работы. Эти вопросы требуют согласия собственников.
"Для того, чтобы какие-то материальные моменты в доме решить, обязательно председатель всегда зависит от собраний, то есть от воли собственников. Соответственно, он не может единолично принять решение по капитальному ремонту, он не может единолично принять решение по выделению, допустим, денежных средств. Поэтому мы должны четко написать, что мы хотим от председателя", - говорит Екатерина Смышляева.
Председателей ОСИ будут готовить
Изменения могут коснуться и профессиональной подготовки председателей ОСИ. Сейчас развитие рынка услуг по управлению многоквартирными домами сдерживает нехватка сертификационных центров. Из-за этого направление не развивается должными темпами.
"Сейчас у нас профессионализация рынка услуг по управлению домами, к сожалению, в некотором тупике, потому что не выросла сеть сертификационных центров, и сейчас кое-какие изменения в системе профквалификации тоже не дают дальше расти этому направлению. Оно должно расти, потому что есть определенные требования в законе по этому поводу", - продолжает представитель законодательного органа.
При этом требования к профессиональной подготовке предусмотрены законодательством, поэтому этот вопрос также требует дополнительной проработки, говорит Екатерина Смышляева.
Статус счетов ОСИ планируют уточнить
Депутаты предлагают уточнить и правовой статус счетов многоквартирных домов. Возникают случаи, когда их могут заблокировать из-за каких-то споров или проблем ОСИ. Поэтому в курултае прорабатывают механизм защиты накоплений собственников. Другими словами, деньги, собранные жильцами на нужды дома, не будут рассматривать как обычные средства бизнеса.
"Если субъект управления - это субъект бизнеса, то счета, которые открыты на дома, это все-таки не про бизнес, а про людей", - подчеркнула Екатерина Смышляева.
Законодательные уточнения должны помочь более четко определить статус таких счетов и находящихся на них средств. Однако конкретные механизмы изменений пока еще прорабатывают.
Смену домуправа хотят упростить
Еще один блок поправок касается порядка смены председателей ОСИ. По словам Екатерины Смышляевой, порой в таких случаях возникают проблемы с передачей необходимых средств идентификации и электронной подписи от прежнего руководителя новому.
"Достаточно сложный процесс сейчас, и из-за этого у нас возникают проблемы, когда прежний председатель не может передать подпись и так далее. Поэтому вот эти вещи нам нужно точечно конкретизировать. Есть вопросы по срокам платежей, когда они не совпадают со сроками выплаты коммунальных услуг, со сроками выплаты заработных плат. Вот то, что мы собрали за это время. (…) Поэтому точечно эти вещи мы сейчас будем в рамках этого пакета вносить", - рассказывает депутат.
В Казахстане сейчас насчитывается более 60 тысяч многоэтажных домов. Поэтому предлагаемые изменения затрагивают интересы большого числа собственников, отметила парламентарий. В свою очередь, председатель одного из столичных объединений собственников имущества Алия Раисова считает, что сегодня на руководителей ОСИ возлагают слишком много ответственности за состояние дома, работу инженерных систем и решение бытовых вопросов жильцов. При этом существующих полномочий и эффективных инструментов для решения проблем зачастую недостаточно.
"У председателей ОСИ нет реально эффективных рычагов воздействия на должников. Существующая процедура взыскания задолженности через нотариусов занимает много времени и может быть оспорена. Нет прописанных правил, что ОСИ в случае долгов у жильца может не принимать заявки и не обслуживать его. Необходимо разработать более действенные механизмы работы с должниками", - считает Алия Раисова.
Кроме того, нет и четкого регламента времени работы председателя ОСИ. Ему могут звонить напрямую в любое время суток, порой даже ночью, в выходные дни или во время отпуска.
"Жильцы домов до сих пор не понимают, что ОСИ - это не один председатель, а они все, ответственность за состояние дома должна быть на всех, а не только на председателе, СД, активных жителях", - отмечает председатель ОСИ.
Она также считает, что необходимо чётко разграничить ответственность за инженерные коммуникации. Особенно это касается стояков горячего и холодного водоснабжения, а также отопления, проходящих через квартиры и межэтажные перекрытия.
"В законе о ЖКХ прописано, что стояк - это зона ответственности ОСИ, но стояк в квартирах не доступен работникам УК, СК 24/7, чтобы проверять и обслуживать его. Считаю, что нужно прописать четко, что стояки в квартире и между квартирами в плитах перекрытия входят в собственность жильцов. Поэтому ответственность за их состояние лежит на них", - считает председатель ОСИ.
Она также уверена, что жильцам необходимо предоставить больше возможностей самостоятельно решать локальные проблемы своего дома.
"Было бы целесообразно предусмотреть возможность проведения целевых сборов на ремонт конкретного подъезда при поддержке не менее 51% его собственников и соблюдении установленных законом процедур. Это позволило бы оперативнее решать вопросы, которые требуют внимания именно в определённой части дома", - отмечает представитель ОСИ.
При этом не все проблемы, возникающие в многоквартирных домах, должны сразу становиться задачей председателя. По ее мнению, необходимо выстраивать более ответственное взаимодействие между соседями.
"Например, если произошло затопление, жильцам следует сначала попытаться связаться с соседями сверху и выяснить причину. Если соседей нет дома или требуется помощь специалистов, тогда нужно обращаться в ОСИ или аварийную службу. Сегодня же люди часто сразу пишут председателю и ждут, что он лично будет ходить по квартирам и разбираться в ситуации. Важно понимать, что председатель не может заменить собой все службы и решить абсолютно каждый бытовой вопрос", - полагает председатель ОСИ.
Серьёзной проблемой остаётся и разграничение ответственности за техническое состояние дома. Председатель ОСИ принимает на себя обязанности по организации содержания общего имущества, но далеко не всегда имеет полную информацию о качестве строительства и состоянии конструкций.
"В случаях применения ущерба собственности жильцов. Например, падение элементов фасада, форс-мажорных обстоятельств, связанных с погодными условиями, снять ответственность с ОСИ по возмещению ущерба. Или государству открыть фонд страхования на такие случаи, то есть обязать застройщиков при начале строительства или сдаче дома открыть счета в банках на ОСИ и заранее вложить 15% от суммы, которые были потрачены при строительстве дома на фасад и витражи. Возможно тогда, застройщики будут тщательнее выбирать и монтировать фасады зданий", - уверена эксперт.
Она также выступает за повышение прозрачности финансовой работы ОСИ.
"Так как ОСИ - это все собственники имущества, для обеспечения прозрачности и эффективной работы ОСИ, к отчётам, которые сейчас есть, в обязательном порядке необходимо прикладывать банковские выписки. Тогда сомневающиеся жильцы смогут сами проверить движение денег на счетах ОСИ", - заключила председатель одного из ОСИ Астаны.
К слову, во время обсуждения проблем жилищно-коммунальной сферы депутаты получили более 200 предложений. Большая часть из них касается непосредственного законодательства. Подготовленные инициативы планируют обсудить с общественностью уже в ближайшее время.
Читайте по теме:
ОСИ хотят защиты от ошибок застройщиков
