DOW J 24 580,91 Hang Seng 24 266,06
FTSE 100 6 045,69 РТС 1 215,69
KASE 2 283,44 Brent 36,55
Ерлан Оспанов: «Вижу много нерационального на рынке недвижимости Астаны»

Ерлан Оспанов: «Вижу много нерационального на рынке недвижимости Астаны»

Многие девелоперы в большей мере ориентируются на рост стоимости актива, нежели на получение операционной прибыли, считает бизнесмен.

18 Февраль 2017 17:02 20468

Ерлан Оспанов: «Вижу много нерационального на рынке недвижимости Астаны»

Автор:

Игорь Воротной

Группа «Верный капитал» получила известность как компания по управлению активами прямого инвестирования. В ее портфеле – инвестиционные проекты в горнодобывающей промышленности, секторе телекоммуникаций, в сфере услуг, средствах массовой информации, инфраструктурных проектах и в сфере недвижимости.

Объекты коммерческой недвижимости составляют значительный портфель «Верного капитала». В их числе: отели под брендами «Ritz-Carlton» в Москве, Вене (а скоро и в Астане), «Rixos» в Щучинско-Боровской курортной зоне, ряд бизнес-центров в Алматы и Астане.

По признанию Ерлана Оспанова – партнера, отвечающего за управление группой «Верный капитал», – портфель компании пополнялся объектами недвижимости по разным обстоятельствам: при наличии благоприятных возможностей или спланированно.

abctv.kz поинтересовался у Ерлана Оспанова, насколько сегодняшние времена благоприятствуют формированию портфеля, зачем они строят Talan Towers в условиях переизбытка офисов в Астане и сколько рассчитывают заработать на объектах недвижимости в кризис?

– Когда в вашем портфеле появился первый объект недвижимости?

– Портфель недвижимости мы стали собирать давным-давно, больше 10 лет назад.

– Какие-то изменения на рынке отмечаете? Какими соображениями руководствовались, когда первый объект приобретали?

– Раньше уровень доходности был выше, сейчас он уменьшается. Наш первый объект мы приобрели в Алматы. Тогда доходность была на уровне 15% годовых, сейчас – в районе 10% годовых. При таком риске, наверное, этот уровень составляет чуть ниже среднего.

– А риски в чем?

– Риски бывают системные и несистемные. Системный риск: курс национальной валюты два года назад был на уровне 150 тенге за доллар, а теперь больше 300 тенге за тот же доллар. Соответственно, при тех же самых доходах, зафиксированных в тенге, в долларовом выражении недвижимость в цене просела. Это системный, страновой риск. Несистемных рисков тоже существует достаточно. Например, способность арендаторов, которые работают в нашей юрисдикции, твердо исполнять свои обязательства.

– Они тоже попали под страновой риск? Сейчас им сложно генерировать кэш?

– Не только. Компания может чувствовать себя плохо либо от общей макроэкономической ситуации, либо от непрофессионального менеджмента. Да и такого пула арендаторов, как в той же Москве или Лондоне, у нас нет, потому что объективно рынок не такой большой. В этом заключается риск, потому что если один арендатор уйдет, то другого найти будет не так-то просто.

– С какой периодичностью вы пополняете портфель недвижимости?

– В этом бизнесе у нас все складывается 50/50, оппортунистически (от англ. opportunity – «возможность») или спланировано. Последний объект мы приобрели четыре года назад. До этого, шесть лет назад, мы приобрели Ritz-Carlton Москва, годом раньше построили Park View Office Tower в Алматы, четыре года назад запустили курортный отель Rixos Borovoe. К настоящему времени завершаем строительство комплекса Talan Towers, который был тщательно спланированным инвестиционным проектом. Вот такая периодичность, одним словом – оpportunity.

– Почему именно такой подход? Ведь направление интересно, учитывая, что доходность объектов в Лондоне – 3–4%, а в Астане – 10–12%?

– Вы говорите о соотношении риск – доходность. В корпоративных финансах есть понятия «альтернативная доходность» или «альтернативные издержки». Если смотреть с этой точки зрения, то ставки по депозитам в той же Британии – от 0–0,5% годовых, а порой и со знаком минус, потому что банк не будет просто так платить проценты за ваши деньги, потому что вы ничего не делаете. Соответственно, для них доходность в размере 5% годовых – это большие деньги. А что такое 5% годовых для нас? Позвоните в банк и узнайте, какие у нас ставки по депозитам: 10% годовых и выше! Вы будете вкладывать в рисковый, трудный, проблемный бизнес при таких ставках? Нет, конечно. Поэтому у нас, местных девелоперов, ожидания совсем другие. Мы ждем даже не 10–12% доходности, а больше – 20%, потому что девелоперский бизнес еще более рисковый. Это называется наша альтернативная доходность, которая отражает, в принципе, существующий риск.

Есть те, кто покупает готовые объекты с уже сданными площадями, у них свой подход. А если вы, как девелопер, начинаете бизнес с нуля: выбираете участок, подводите инфраструктуру, разрабатываете концепцию проекта и тому подобное, то ожидания здесь еще больше – приблизительно 100% на период развития.

– Из чего складываются эти проценты? Какие риски они включают?

– В большинстве случаев это все интуитивно, на уровне предпринимательской прозорливости. 100% прироста капитала с учетом сроков окупаемости в год получается примерно 20%. При таком уровне риска девелопмент должен обеспечивать за пять лет рост капитализации объекта в два раза. Однако все это непросто, потому что необходимо еще и реализовать эту доходность. Построить недвижимость – это только одна из задач, ее нужно еще или заполнить, или продать.

– Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность недвижимости в текущий момент?

– Недвижимость может быть инвестицией, приносящей доход, а может быть постоянным расходом, так называемой пассивной частью. Например, вы построили или купили бизнес-центр, сдаете в аренду и получаете постоянный доход – это хорошая инвестиция. Или купили квартиру, потратили деньги и регулярно вкладываетесь в ее обслуживание – это чистый расход.

Если мы говорим о недвижимости как об инвестиции, то здесь тоже есть свои нюансы. Можно купить недвижимость и рассчитывать, что она поднимется в цене через два-три года. Все зависит от того, как будет расти экономика страны и региона. Это самая рисковая инвестиция, самая неблагодарная и, на мой взгляд, самая неправильная, потому что так можно инвестировать во что угодно. Профессиональный подход к инвестированию в недвижимость предполагает целью извлечение из нее операционного дохода. Например, мы покупаем готовый центр, и он приносит доход: при продаже номеров (если это гостиница), квадратных метров, пунктов питания, SPA и так далее. Конечно, такой бизнес зависит от того, в какой фазе находится экономика в стране: роста, падения или просто в стабильном состоянии, нужно просто рассчитывать на большую или меньшую доходность, но в большей степени – на профессионализм управляющих менеджеров.

– Но это же большая разница: либо вкладывать с целью извлечения доходности в двузначных цифрах, либо от 0 до 10?  Если рассматривать в данной конкретной ситуации, в Астане и Алматы недвижимость интересна для вложений? Имеет ли смысл вкладывать?

– Конечно, рынок Астаны отличается по своей емкости от того же рынка Лондона, Нью-Йорка или Москвы. Совсем другая емкость, совсем другая ликвидность, совсем другой риск и совсем другая доходность. В Лондоне можем говорить про 2–5% доходности, в Астане, конечно, больше. И здесь все зависит от аппетитов и от цели. Если есть задача инвестировать с целью зарабатывать на этом, то здесь мы считаем, сколько инвестируем и какую получаем отдачу в виде потока наличности. Для Астаны в зависимости от локации, от качества объекта я бы говорил о доходности в пределах 10–18%.

– В текущей ситуации?

– Да, в принципе, в текущей ситуации. Почему такой большой разбег? Потому что это все объясняется низкой ликвидностью на рынке. Если купить/продать квартиру – это одно, а если купить/продать большой бизнес-центр – это совсем другое. Ликвидность очень низкая, и продать такой объект достаточно сложно в Астане.

Если задача «припарковать» деньги, чтобы они просто не потеряли в цене, то можно говорить о еще меньшей доходности. Но вариант с «припарковкой», наверное, в Астане не совсем подходит.

– Если говорить о недвижимости как предмете инвестиций сегодня с учетом дел в экономике, предстоящей выставки EXPO, насколько этот рынок в принципе интересен инвестору и какие вы видите для себя перспективы со знаком +» или со знаком «-»? Заходить сегодня на рынок или не заходить?

– Я, как инвестор, вижу очень много нерационального на местном рынке недвижимости. И, наверное, это происходит в большей степени потому, что на рынке преобладают те самые инвесторы, которые пытаются свои свободные деньги «припарковать» в надежде на то, что они просто вырастут в цене, не ориентируясь на какой-то операционный доход.

Могу привести несколько примеров нерациональности. Вообще, как открываются те или иные объекты недвижимости с тем или иным назначением? Допустим, я хочу открыть кафе, магазин или аптеку. Я сначала в своей округе изучаю, какова конкуренция, считаю население, доходы – то есть провожу анализ. Но я вижу, что сегодня в одном маленьком квартале один открыл аптеку, второй открыл аптеку, третий, четвертый... Вот этот четвертый о чем думает?!

На Левом берегу сколько торговых центров? Через каждый квартал. Рационально? Я считаю, что нет.

Мы видим, что Астана перегружена офисами уже сейчас. Вы говорите про EXPO. Сам по себе факт EXPO никак не влияет на ситуацию с недвижимостью, это просто совпадение ситуаций, когда к выставке строится очень много офисов, но офисы строятся и в других районах Астаны. Поэтому Астана офисами класса B и C перегружена и будет перегружена еще больше.

– Зачем вы инвестируете в Talan Towers?

– Я отвечу – это узкий сегмент офисов класса А. По моему мнению, до сих пор в Астане офисов класса А не было.

– И ваша компания сейчас арендует на Водно-зеленом бульваре не офис класса А?

– Это не офис класса А по ряду причин. Классификация офисов включает обязательные международные критерии и какие-то местные особенности. Так вот в обязательный набор, например, входят такие параметры, как время ожидания лифтов – не более 30 секунд, высота потолков – не ниже трех метров, расстояние от центральной части до окна – 10 метров, наличие сервисных лифтов, потому что сервисный персонал не должен ездить в одном лифте с резидентами офисов, и так далее.

А теперь как на самом деле происходит. Я поднимаюсь утром на работу, и одновременно заходит сервисный работник со стремянкой, я тороплюсь, а он еще ждет напарника с грузом. Мелочи, казалось бы, но это портит имидж центра в целом.

Поэтому я считаю, что офисов класса А в Астане пока что нет.

– Вы говорили, что Talan Towers будет бизнес-центром класса А, как в Нью-Йорке и Сингапуре, тем самым выделяя свой объект от уже имеющихся на рынке. Значит ли это, что стоимость квадратного метра и аренда офисных и торговых площадей будет соответственно выше?

– Да, конечно. Но озвучить ставки не могу. Отмечу лишь, что мы их не меняли со времени разработки концепта, то есть с 2013 года.

– Как идет дело с наполнением покупателями и арендаторами?

– Одно из требований класса А – нельзя продавать этажи. Здание должно быть в собственности у одного собственника. На данный момент офис уже запущен, идет настройка систем, и примерно уже 40% офисных площадей сдано в аренду.

– Вы уже говорили о проблеме первоклассных арендаторов. И понятно, что класс А предполагает именно таких. Кто ваши арендаторы?

– Так и есть, мы предлагаем площади только первоклассным арендаторам.

– Есть уже контракты, которые можно озвучить?

– Как правило, клиенты просят о сохранении конфиденциальности. Но одного, пожалуй, могу назвать: международная юридическая фирма White&Case.  

Игорь Воротной

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

Кризис пройден или нет?

Рынок офисной недвижимости Алматы его преодолел и вышел на стабилизацию. Для Астаны этот этап впереди. 

18 Ноябрь 2016 16:10 13495

Кризис пройден или нет?

Таким мнением поделился генеральный директор Global Development Лукаш Сковроньски. Global Development входит в структуру инвестиционной компании «Верный Капитал» и управляет сетью бизнес-центров в нескольких городах Казахстана.

Лукаш Сковроньски также возглавляет процесс сдачи в аренду площадей в бизнес-центре Talan Towers Office – многофункциональном комплексе международного класса A в Астане, который является проектом группы «Верный Капитал».

О концепции Talan Towers, стратегии управления другими БЦ, об отличиях рынка офисной недвижимости Астаны и Алматы, а также о глобальных тенденциях Лукаш Сковроньски рассказал в интервью abctv.kz.

- На рынок Казахстана вы пришли в 2012 году и уже с опытом. На каких рынках вы его приобрели?

- Я получил пятилетнее образование (степень магистра) по специальности управление недвижимостью в Экономическом университете в Кракове в Польше и уже в студенчестве начал работать на рынках недвижимости развивающихся стран. В 2006 году Польша была в составе Евросоюза третий год, и в тот период там наблюдался повышенный спрос как на жилую, так и на коммерческую недвижимость; цены выросли в два-три раза. Вследствие этого увеличился поток прямых иностранных инвестиций в этот сектор. В 2008 году я начал работать в Болгарии, которая на тот момент уже как год была членом Евросоюза. Рынок недвижимости там также быстро развивался и на тот момент входил в топ-5 самых привлекательных рынков для прямых иностранных инвестиций. В Болгарии я был вовлечен в сферу «апарт-отель» и «кондо-отель». В то время ставки доходности для частных владельцев кондо-отелей составляли 10% в год, что оказывало сильную конкуренцию банковским депозитам, доходность по которым не превышала 7%. И, как вы понимаете, многие частные инвесторы обращались к вложениям в кондо-отели как к более эффективной альтернативе инвестирования.

У меня также был опыт на рынке Берлина. Рынок недвижимости Берлина соответствует развитой экономике Германии, там есть стабильность. Но на развитых рынках маржинальность проектов в сфере недвижимости составляет максимум 4%, о 10% можно почти и не думать. И эта цифра не меняется на протяжении последних лет как в секторе жилой, так и коммерческой недвижимости. При этом сектор недвижимости остается более привлекательным для инвестирования, чем государственные бонды или банковские депозиты. 

- А в Казахстане на каком уровне маржинальность в секторе недвижимости?

- Любая ставка доходности будет зависеть от многих составных частей конкретного проекта, а также сектора недвижимости, в котором данный проект реализуется. Для некоторых проектов жилой недвижимости в Алматы ставка составит 6-7%, при этом ведущие проекты торговой и офисной недвижимости предоставляют данные в 14-16%. Данные показатели были объективны до девальвации; очевидно, что на сегодня они ниже. Но с другой стороны, некоторые зарубежные игроки на местном рынке недвижимости все еще фокусируются на краткосрочную окупаемость инвестиций в течение 4-5 лет и ставят цель по ставке доходности в 20-25%.

- То есть зарубежных инвесторов привлекает в Казахстане именно быстроокупаемость проектов?

- Думаю, что как зарубежные, так и локальные инвесторы при оценке инвестиционного потенциала оценивают весь спектр макроэкономических показателей, включая уровень инфляции, активность участников рынка. В целом полагаю, что на сегодня Казахстан обладает устойчивым инвестиционным климатом, прежде всего, ввиду достаточно высоких ставок доходности по сравнению с Европой, а также постепенного снижения рисков инвестирования.

- Какая маржинальность сейчас в вашем бизнесе – управление офисной недвижимостью?

- По наиболее успешным проектам на сегодня сохранились прежние ставки доходности, либо они незначительно уменьшились. Полагаю, что наиболее успешные игроки на рынке оперируют доходностью в 14%, и у них есть шанс вернуть инвестиции за 7-8 лет. Нужно отметить, что данные показатели многим инвестиционным банкам, крупным инвесторам, которые «играют в длинную», более привлекательны, чем ставки на рынке любой страны Европейского Союза.

Окупаемость проекта за 7-8 лет - это очень хороший показатель. Но такая окупаемость это, прежде всего, следствие продуманного бизнес-плана. В наших проектах мы знаем, что строим, для кого строим, подписываем предварительные договора с арендаторами уже на этапе постройки, планируем сash flow (с англ. денежный поток – авт.) минимум на 10 лет вперед.

Нынешние условия на рынке обнажили недоработанность конкретных зданий в Астане. И, я думаю, это нужно учесть и доработать концепцию использования зданий, которые пока еще находятся на стадии строительства. Есть примеры, когда сначала инвестор планировал, что будет строить гостиницу, спустя полгода уже на стадии строительства концепция резко менялась, и вместо гостиницы возводился бизнес-центр. Это большая ошибка, и, чтобы ее избежать, изначально необходим детальный и скрупулёзный анализ ситуации. Он начинается с анализа технических и юридических аспектов земельного участка (так называемый best-use-analysis): мы должны определить, что на нем построить.

Если участок земли расположен за городом, удален от центральных дорожных магистралей, то на нем можно построить здание для call-центра, офиса поддержки или операционного офиса, куда не приходит большой поток клиентов. Если было принято решение строить бизнес-центр, необходимо сразу задаться вопросом - какого класса будет здание, какова целевая группа арендаторов, что мы можем предложить из того, что рынок потенциально будет запрашивать. Иными словами, должно быть понимание для кого вы строите, кто будет объект использовать и какими характеристиками данный объект должен обладать. Нельзя не отметить, что даже на рынках с высокой вакантностью офисных площадей качественное здание не будет долго пустовать. А качественное здание начинается с концепции.

Пустующие бизнес-центры – это объекты либо старой, либо некачественной постройки, либо с неправильным управлением. Хороший сервис в торговой и офисной недвижимости - это когда посетитель, арендатор, покупатель всем доволен, и у него нет замечаний. Хороший сервис - это когда арендатор вообще не вовлечен в процесс обслуживания здания. А за это отвечают менеджеры, поэтому их работа должна быть четко спланирована.

К сожалению, именно в Астане много проектов, в том числе спроектированных архитектором с мировым именем, в которых я наблюдаю некачественное управление; концепция подбора арендаторов вызывает, как минимум, ряд вопросов, сервис и обслуживание находятся не на должном уровне. В нашем бизнесе недочеты в управлении зданием можно исправить, а технические или архитектурные недочеты, допущенные на стадии планирования объекта, исправить куда более сложно, особенно когда строительство уже завершено. 

В некоторых бизнес-центрах, которые позиционируют себя как здания элит-класса, имеются довольно серьезные недочеты в работе. Например, шумные и качающиеся лифты. Есть яркие негативные примеры в управлении БЦ: сорвался лифт, выпали стекла из окон и пострадали люди. Это недопустимо для репутации управляющей компании. Она должна ответственно выполнять работу, и не допускать подобных ситуаций.

- Ваш многофункциональный проект в Астане Talan Towers почти готов.  Есть ли на сегодня уже подписанные контракты на аренду помещений? Рассчитываете ли, что в качестве арендаторов к вам придут госкомпании, которых в Астане очень много? 

- Открытие бизнес-центра Talan Towers Office запланировано на конец 2016 года, к концу года мы будем приветствовать наших первых арендаторов. Весной 2017 года будет открыт люксовый пятизвездочный отель The Ritz-Carlton, Astana, а торговая галерея класса «люкс» откроется в последнюю очередь.

Офисы в Talan Towers Office мы сдаем в аренду в состоянии shell and core. Сейчас идут переговоры с потенциальными арендаторами, а если это международная компания, то процесс по подписанию контракта длится около 7-8 месяцев. Я не могу разглашать названия компаний, поскольку это конфиденциальная информация. Могу сказать, что эти компании представляют финансовый, банковский, инвестиционный сектора, сферы консалтинга, юридических услуг, телекоммуникаций, добывающую отрасль. Большой объем отделочных работ в помещениях бизнес-центра начнется в январе-феврале 2017 года.

Госкомпаний среди наших арендаторов пока нет. Как субъект бизнеса мы стараемся заключать долгосрочные контракты от пяти до десяти лет. Выполняя все пожелания клиентов, мы, в свою очередь, ожидаем стабильного поступления арендных платежей. А госкомпании, как правило, не могут заключать контракты на долгий срок, поскольку обязаны ежегодно объявлять тендер. К тому же, офисы в Talan Towers Office сдаются для проведения ремонтных работ, а госкомпании часто требуют чистовую отделку без необходимости капитальных вложений. Поэтому для компаний государственного сектора подойдут здания, не требующие инвестиций в ремонтные работы, это позволит арендатору оперативно изменить локацию. Думаю, таким требованиям больше соответствуют здания класса В, где ниже ставка аренды и меньше срок заключаемого договора. Для примера, в нашем бизнес-центре «Жартас» в Астане у нас есть опыт сотрудничества с госкомпаниями. Расположение этого БЦ для них отличное - рядом с министерством финансов.

Однако это не исключает того, что среди наших арендаторов в Talan Towers Office будет государственная компания. Прежде всего, мы предлагаем качество, которое найдет своего клиента даже на рынке, который на сегодня является рынком арендатора.  

Проект Talan Towers - предмет особой гордости для меня лично, он соответствует всем международным стандартам офисов класса А. Без сомнения, подобных проектов в Казахстане и даже в Центральной Азии пока нет. Это будет первое здание по американскому стандарту LEED, где каждый строительный материал должен соответствовать экологическим стандартам. Оно спроектировано американским архитектурным бюро Skidmore, Owings and Merrill (SOM). Среди их проектов - самое высокое здание в мире, «Бурдж-Халифа» в Дубае. Компания базируется в Нью-Йорке. И многие сразу заметили, что Talan Towers Office похож на нью-йоркские здания. Управление строительством доверено американской компании Turner International, который входит в топ-3 лучших компаний в своей отрасли. Одна из строительных компаний - Renaissance Construction, которая отвечает за львиную долю проекта Москва-Сити. Facilities Management, то есть управление инфраструктурой здания, на всех объектах Global Devolopment осуществляет компания MSB – она трижды становилась лучшей компанией по управлению недвижимости в Казахстане. Но для Talan Towers Office мы пошли еще дальше, и привели на рынок Казахстана международную компанию JLL (Jones Lang LaSalle); специалисты из Москвы уже прибыли в Астану и разрабатывают все процессы.

- В управлении у вашей компании бизнес-центры в Астане, Алматы и Кокшетау. Насколько сложный период сейчас, в условиях избытка предложения, для вашего бизнеса? Пошли ли на снижение затрат через снижение качества услуг?

- Качество обслуживания мы не снизили даже в нашем здании в Кокшетау. Два самых престижных и прибыльных для нас проекта – это PRIME Business Park и ParkView Office Tower в Алматы. Офисы в этих БЦ арендуют преимущественно международные компании, которые всегда подписывают договора на длительный срок. С ними сам процесс переговоров об аренде офиса начинается на местном уровне, позже прилетают представители из Москвы на осмотр здания, потом – например, из Лондона, Берлина, Вашингтона. Они оценивают здание, в котором будет их офис в Казахстане, по самым важным критериям – эффективность использования офисного пространства, использование энергосберегающих технологий, качество систем кондиционирования и воздухообмена, расположение, транспортная доступность, система противопожарной безопасности, лифты, эвакуация, наличие паркинга как для сотрудников, так и для гостей и т.д. И вопрос решается на уровне головной компании. Требования к условиям офиса, в которых работают их сотрудники, всегда стандартные вне зависимости от локации. Девальвация тенге, безусловно, отразилась на бюджете данных международных компаний, но не так сильно, как на финансовом состоянии местных компаний. Для международных компаний важен престиж и безопасность. Если они идут на снижение затрат на офис, то в самую последнюю очередь.

Какая-то доля наших клиентов получает выручку в тенге, и они больше почувствовали спад активности на рынке. И для каждого клиента мы находим индивидуальное решение.

К счастью, мы не потеряли клиентов и выручку, но увеличились наши затраты. Управление зданием требует постоянных капитальных вложений. И я не могу не отметить, что для соответствия принятым на себя обязательствам по обслуживанию мы обязаны придерживаться высоких стандартов. Что это означает на практике – закупка оборудования и комплектующих только у иностранных производителей, практически все затраты на управление идут в иностранной валюте.

Самое главное в нашем бизнесе - правильный подход к управлению и диверсификация, поэтому у нас есть офисные здания класса А и B+, B и ниже. Иногда мы рекомендуем клиенту выбрать наш второй объект, потому что в некоторых случаях присутствие одной компании в конкретном здании может негативно повлиять на отношения с действующими арендаторами. Например, международные консалтинговые компании в договоре аренды предусматривают условие о том, что их конкуренты не должны находиться с ними на одном этаже или даже в одном здании. Такие клиенты в Казахстане у нас есть.

- То есть иногда приходится отказывать потенциальным арендаторам?

- Мы не та компания, которая отказывает клиентам. Портфель наших объектов позволяет уходить от данных рисков – мы следуем нашим обязательствам и, если возникает ситуация входа конкурентной компании, всегда сможем предоставить другое здание. При этом мы поминаем, что компании обращаются к нам за качеством. И любое решение, которое мы предлагаем, будет соответствовать нашему стандарту.

- Когда пришло понимание, что бизнес в Астане можно расширить еще одним офисным зданием?

- В 2012 году в Астану переехал офис группы компаний «Верный Капитал», активом которой мы являемся. И, к нашему удивлению, мы долго не могли найти качественное офисное помещение. Это действительно проблема в Астане. Схожая проблематика существует и в Алматы, но в Алматы, кроме ParkView Office Tower, есть еще два-три бизнес-центра, которые могут предложить качественный сервис и хорошие условия крупным международным компаниям. В Астане около 20 бизнес-центров, которые заявляют себя как офисы класса А, но это далеко не так. На сегодняшний день картина такова, что на рынке нет общей единой классификации недвижимости и, по большому счету, каждый арендодатель может выборочно указать технические характеристики, которые имеются на его объекте, но не упомянуть ни слова о обязательных характеристиках здания класса А, которые у него отсутствуют. Наша компания использует международные стандарты оценки зданий, международную классификацию объектов недвижимости. Это помогает донести до потенциальных клиентов суть того, что такое здание класса А, и чем здание должно обладать на практике. Наличие сертификатов BREEAM, LEED, использование стандартов BOMA, как минимум, должны подсказать потенциальному арендатору, что перед ним профессиональный арендодатель.

Вы можете посмотреть на состав арендаторов в бизнес-центре и сразу поймете, в каком из них качественное управление, а в каком - нет. По этому показателю можно определить классность офиса и профессионализм управляющей команды. Например, у нас в ParkView Office Tower такие арендаторы как Toyota, CISCO, IBM, McKinsey&Company, Total, Европейская Комиссия, Roche, VISA и Beeline и другие. Второй яркий пример: PRIME Business Park состоит из четырех блоков, которым больше 20 лет. В 2014 году там освободилось 75% офисных помещений. Нам нужны были оперативные решения для поддержки бизнеса, и мы провели реконструкцию здания, сделали ре-концепцию и ре-коммерциализацию. На сегодня мы заполнили это здание класса B+ такими клиентами как Forte Bank, DHL, посольство Малайзии, Imperial Tobacco, Interoil Holding, Pfizer и Otto Group, Turkish Airlines, Motorola, Thomson Reuters. Сейчас здание заполнено на 98%, и это успешный проект. 

- Ваше офисное здание в регионе – как в нем обстоят дела?

- В Кокшетау нет локальных офисов крупных компаний и там концепция другая. БЦ «Капитал» - это 3 500 квадратных метров. Клиенты арендуют небольшие площади по 50 квадратных метров. Как правило, это индивидуальные предприниматели - нотариусы, частные судебные исполнители, коллекторские компании. Есть и крупные арендаторы – Цесна Банк, филиал Единого накопительного пенсионного фонда, Центр обучения языков. Как результат, данный бизнес-центр заполнен более чем на 95%; думаю, это очень успешно. При том нельзя не учитывать, что в такого рода зданиях есть риск частой смены арендатора в виду того, что договора подписываются максимум на год: долгосрочные договора подлежат регистрации, и арендаторы не готовы брать на себя данные обязательства.  Как следствие, каждый год при подписании договора мы проходим испытание рынком на предмет конкурентной цены, клиентам нужны более гибкие условия. Мы не можем не учитывать специфику конкретной локации.

- По вашей оценке, что ждет рынок офисной недвижимости Астаны и Алматы в ближайшей перспективе? 

- Как и у деловой активности, на рынке недвижимости есть свой цикл. Он состоит из четырех фаз - чрезмерная застройка, коррекция, стабилизация, развитие. Чрезмерная застройка была в конце 2014 года. После падения цен на нефть и девальвации тенге произошла коррекция. Вопрос – завершена ли фаза коррекции или еще нет? Достиг ли рынок дна или уже выходит из него? Я думаю, что выходит. На рынке офисной недвижимости Алматы уже началась стабилизация. Эта осень для нас успешная - только за последние два месяца мы подписали новые контракты с очень хорошими компаниями по ParkView Office Tower. Одна из этих компаний международный бренд H&M. До этого почти три первых квартала 2016 года на рынке не было активности вообще. Мы сохранили все, что у нас было, но возможности нового роста не было. Все компании отложили решения по переезду, расширению офиса, реализации новых проектов и ждали, что будет с курсом тенге и инфляцией. Сейчас компании сдают бюджеты на 2017 год. А у некоторых западных компаний финансовый год длится с октября по октябрь. И мы замечаем, что они дают более оптимистичные прогнозы на следующий год. В Астане такого оживления я еще не увидел. Здесь еще коррекция, но, я думаю, совсем скоро придет стабилизация. Хотя нельзя забывать о тех изменениях рынка, которые могут иметь место в связи с завершением EXPO. Часть зданий после завершения данной выставки может быть переведена в офисные помещения, что может дать дополнительное падение стоимости аренды, правда, в основном только по зданиям класса B.

Как пример восстановления рынка могу привести Польшу. Там рынок коммерческой недвижимости, это офисы и склады, только в 2015 году возвратился по заполняемости и по ценам к уровню 2006 года, когда был пик развития. Объем инвестсделок только в офисный сектор недвижимости в 2015 году достиг 4,1 миллиарда евро. При этом рост ВВП составляет только 3,5%, что вдвое меньше роста ВВП в 2008 году. Правда, нельзя не отметить, что рынок недвижимости Польши более прозрачен ввиду того, что информация о сделках открыта как по цене, так и по сути самих сделок.

- А вот участники рынка Астаны со страхом ждут 2017 год. Они ожидают переизбыток офисной недвижимости из-за ввода большого числа площадей - EXPO и другие бизнес-центры.

- Сегодня объем офисной недвижимости Астаны достигает  миллиона квадратных метров, он перенасыщен. В течение следующего года ожидается дополнительный рост предложения на 30%. Что будет после EXPO? Эти здания останутся офисными или нет - пока неизвестно. Если предложение офисов значительно увеличится, тогда будет большая коррекция цен. Но в каком классе офисов она будет? В первую очередь, пострадает сегмент офисов класса B, где клиенты смогут получать похожее качество за более низкую цену, и в результате будут менять расположение офиса. Аренда в этом сегменте уже упала. Что касается класса премиум, к которому относится Talan Towers, он не пострадает до момента, пока не появятся другие высококлассные бизнес-центры, которые могли бы привлекать якорных международных арендаторов.

Может увеличиться разница между ставками на офисную недвижимость в Астане и Алматы. До сих пор средние ставки в Алматы выше, чем в Астане, заполняемость офисов там выше, потому что там сохраняется концентрация крупного бизнеса.

- Да, как вы говорите, пришло время арендатора… Какие требования или пожелания от них поступают?

- Основной тренд на сегодня - многие компании хотят сократить затраты на содержание офиса. Крайне редко при подписании договора инициируют уменьшение суммы штрафа на случай выхода из договора раньше оговоренного срока.  Также в контрактах клиенты стремятся добавить пункт о праве первоочередного отказа: арендодатель сообщает конкретному арендатору о появлении свободных площадей в первую очередь, и только потом предлагает свободную площадь другим потенциальным арендаторам на рынке.

Согласно данным IDC (International Data Corporation - консалтинговая компания, занимается изучением мирового рынка информационных технологий и телекоммуникаций), 40% людей в мире мобильны, и им не требуется постоянное рабочее место. 55% рабочих мест не используются в течение дня. Поэтому актуален формат hot desking (с англ. горячий стол – авт.), когда одно рабочее место используется в разное время многими сотрудниками.

Лидеры в создании новых форматов офисных пространств - Microsoft и Google. Они делят офис на зоны - кухня, переговорная, зона неформального общения, отдыха, логистики и прочее. И они выберут офисное здание, где можно очень легко и быстро все поменять.

Сейчас в компаниях, как правило, не нужны штатные сотрудники, которые принимают почту, делают чай и кофе. Поэтому в мире развивается формат serviced offices, то есть офисы с обслуживанием. Мы первые в Казахстане внедрили этот формат в ParkView Office Tower. Одному арендатору сдали на длительный срок большую площадь, которой он управляет, создает условия и сдает небольшие офисы в субаренду на короткий срок. Субарендатор приходит на все готовое и ему не нужно думать об обслуживании офиса.

Я осведомлен, что на рынок Казахстана планируют зайти международные игроки и развивать здесь этот формат. Самые известные бренды в данном сегменте - это компании Regus, ServComp и DaVinci Offices. Уверен, по крайней мере, один из них уже в ближайшее время заявит о своем дебюте на рынке.

- Если будет массовый переезд офисов крупных компаний из Алматы в Астану, то для вас это несет определенные риски?

- Если будет еще одна волна, то переезд коснется финансовых организаций и компаний "большой четверки" - PricewaterhouseCoopers, Deloitte, Ernst&Young, KPMG. На сегодня я оцениваю риск такого сценария как «умеренный» и рассматриваю возможность такого рода событий в пятилетней перспективе.  Офисы "большой четверки" есть в Астане, но они гораздо меньше, чем в Алматы. Такую ситуацию мы пережили в 2012 году и в течение 12 месяцев нашли новых клиентов. Мы не можем не учитывать данные риски и, безусловно, планируем наши дальнейшие действия. Если крупные международные компании и будут релоцировать свои офисы из Алматы в Астану, то они будут рассматривать лучшее предложение рынка, а это, прежде всего, Talan Towers. 

- Насколько сложно в Казахстане подбирать специалистов сфере управления офисной недвижимостью?

- Я пять лет обучался в университете Польши только управлению недвижимостью. В Казахстане пока нет такого обучения. Но владельцы недвижимости и просто сотрудники хотят учиться. Есть специалисты, которые учились за рубежом год-два, проходят курсы и получают всевозможные сертификаты. Есть примеры, когда учатся самостоятельно и читают книги, это тоже хорошо. В очень конкурентной среде, когда условия на рынке диктуют арендаторы, специалисты должны быть очень конкурентоспособными. Их задача – привлечь качественных арендаторов: каждый клиент должен быть разумно подобран.

В Казахстане действует несколько профессиональных объединений, которые организуют курсы по управлению недвижимостью с выдачей сертификатов (RICS, IREM). Там можно получить знания по оценке недвижимости, маркетингу, продаже. Последние годы показывают, что рынок развивается особенно интенсивно, и самое главное - растет количество профессионалов в данной отрасли. Для международных компаний-арендаторов это показатель прежде всего того, что с ними будут говорить на одном профессиональном языке.

Саян Абаев

Ерлан Оспанов: "Это совершенно разный бизнес"

Банки дают деньги под залоги, инвесторы -- под свой страх и риск.

07 Октябрь 2016 17:34 6352

Ерлан Оспанов: "Это совершенно разный бизнес"

В условиях кризиса делать долгосрочные инвестиции, а тем более идти в, так называемые, венчурные инвестиционные фонды рискнет далеко не каждый бизнесмен. Экономика сжимается, живых денег становится все меньше, предприниматели перестраховываются. В такой ситуации нелегко приходится даже крупным компаниям с диверсифицированными активами. Каждый ищет свои антикризисные рецепты. О том, как выжить в условиях кризиса и сохранить устойчивость компании, abctv.kz рассказал гендиректор инвестиционной группы компаний «Верный Капитал» Ерлан Оспанов. 

- Ерлан Маратович, расскажите, как нынешняя кризисная ситуация отразилась на инвестиционных проектах, как Вашей компании, так и в целом на казахстанском рынке? Сильно ли просели показатели инвестиционного рынка?

- Текущая ситуация отразилась по-разному на различных активах в зависимости от индустрии. Мы видим, что недвижимость в цене «просела» в долларовом выражении, в тенговом это влияние меньше, но, тем не менее, снижение тоже есть. Так, например, в Астане стоимость гостиничных номеров упала, но при этом заполняемость отелей не уменьшается.  Цена на квартиры в тенге осталась на додевальвационном уровне. Это значит, что капитализация недвижимости снизилась в долларах, в тенговом выражении это не так заметно.  Если говорить про мобильный бизнес, то здесь также наблюдается снижение в долларовом выражении, и есть факторы, которые влияют на ситуацию глобально. Например, в целом отрасль телекоммуникаций превращается всё больше в инфраструктуру, и маржа в этом бизнесе падает из-за того, что снижается цена за звонок, люди меньше пользуются традиционной голосовой связью, всё больше клиент уходит в «дату». Таким образом, идёт в целом изменение на рынке мобильной и фиксированной связи. В какой-то степени чувствуется влияние местного кризиса. С другой стороны, если мы рассмотрим золотодобычу, то здесь, наоборот, наблюдается повышение цены на золото. Она фиксирована в долларах, поэтому никакого снижения нет, есть даже рост. Если говорить о показателях инвестиционного рынка, то, конечно, из-за кризисной ситуации, которая прежде всего вызвана низкими ценами на нефть, возможности местных инвесторов также снизились.

- Насколько сейчас в условиях сжатия экономики и отсутствия длинных денег рискованно прямое инвестирование?

- Говоря в общем, сейчас как раз прямые инвестиции являются востребованными. Потому что деньги в прямых инвестициях - это «equity», это капитал, это длинные деньги. Те игроки, у которых есть деньги для инвестирования, они в принципе получают преимущества в такой ситуации. В условиях кризиса гораздо сложнее получить кредиты, то есть, деньги заёмные. В этом и заключается преимущество прямых инвестиций.  

 - Как оцениваете нынешнее положение банковского сектора, можно ли сказать, что инвестиционные компании на фоне банков выглядят более стабильными и не зависящими от государственного вливания?

- Банки и инвестиционные компании – это совершенно разные бизнесы.  Банки продают деньги, продают кредиты, это - заемные деньги. А инвестиционные компании инвестируют, дают деньги в капитал. Здесь совершенно разный подход. Банки продают кредиты взамен на залоги, гарантии третьих лиц, другие меры обеспечения. А инвесторы инвестируют под свой собственный страх и риск. Это совершенно разный бизнес.

- Сейчас активно обсуждаются инициативы в налоговой сфере. Все-таки лично Вы, какой позиции придерживаетесь в этом уже довольно долго длящемся споре, что лучше налог на добавленную стоимость или налог с продаж?

- Нельзя сказать однозначно, что лучше: НДС или налог с продаж, потому что здесь существуют разные заинтересованные стороны. Это зависит от размера бизнеса и от отрасли, это зависит от ключевых рынков сбыта, например, внутренний это рынок или экспорт товаров, это сырьевики или это сфера услуг, сервис.  Мы все понимаем, что такое НДС, как эта система сейчас работает, что она представляет из себя теоретически и практически. Но мы совершенно не понимаем, какова позиция правительства в отношении налога с продаж. Что конкретно предлагается? Что с чем сравнивать? Мы не знаем. Я слышу разные версии, говорят: НДС 12% или НСП 5%, а так говорить, в корне неправильно. Нужно сначала, в принципе определиться: НДС или НСП? И будет ли это налог с продаж на каждой стадии или будет это только розница? Достаточно много вопросов.  Лично я за то чтобы внедрить систему налогов с продаж, приблизительно так, как это сделано в США. Этому есть множество причин. Во-первых, налог на добавленную стоимость достаточно сложный для начисления расчетов или уплаты. НДС при экспорте товаров подразумевает возмещение из бюджета, потому что экспорт облагается по нулевой ставке. Возмещение из бюджета НДС - сложная процедура и зачастую, почти в 100% случаев, невозможная для маленьких предприятий. А мы хотим, чтобы у нас были экспортоориентированные производства. Большие же предприятия-сырьевики проблем не испытывают - они решают вопросы административно.  Если рассматривать компании, которые работают в сфере услуг, то для них НДС по сути своей становится налогом с оборота. Импортёры, когда завозят товары, уже платят НДС на импорт при ввозе товаров. Ещё ни одной единицы товара не продано, но уже налоги оплачиваются. Если ввести налог с продаж, а точнее - сделать разумную ставку для налога с продаж, тогда, в целом, налоговая нагрузка увеличиться не должна, то есть, я говорю про 1,5% - 2% -3%.

Все говорят, что при введении налога с продаж с каждым новым участником в цепочке производства товаров или услуг будет увеличиваться себестоимость готовой продукции, но это как раз и необходимо для того, чтобы исключить ненужных посредников. Это заставит предпринимателей как-то оптимизироваться. И, в целом, рынок будет просто выдавливать менее ценных и менее полезных игроков рынка. Система их будет сама оптимизировать.

- В апреле 2016 года стало известно, что инвестиционная группа «Верный Капитал» планирует вложить в производство и переработку зерна до 100 млн долларов. Расскажите, что из этого вышло, и это что была своего рода попытка еще больше диверсифицировать Ваш бизнес? В конечном итоге как Вы оцениваете маржинальность такого проекта?

- Да, это стремление диверсифицировать наш бизнес. Мы видим, что в этой сфере есть определённые возможности, которые мы хотим реализовать. Сейчас мы находимся в стадии проектирования, и уже начали глубокую проработку проекта. Мы достаточно хорошо его изучили. Маржинальность этого бизнеса привлекательная.

- Как известно, сфера деятельности Вашей компании охватывает управление инвестиционными проектами в горнодобывающей промышленности, секторе телекоммуникаций, в сфере финансовых услуг, средствах массовой информации, инфраструктурных и франчайзинговых проектах, а также в сфере недвижимости в странах Центральной Азии, СНГ и Европейского Союза. Могли бы оценить, в настоящее время, в каком из этих направлений деятельности компании отмечается наибольшее проседание и с чем это связано?

- Я уже ранее говорил, что сильно пострадал сектор телекоммуникаций. Также можно упомянуть и фаст-фуд, который вообще испытал на себе все последствия кризиса. С одной стороны, выручка не уменьшилась, но с другой, выросли затраты из-за девальвации. Возвращаясь к налоговой теме, хочу сказать, что фаст-фуд, наверное, испытывает на себе самое тяжёлое бремя от НДС.   

- Кстати о фаст-фуде,  «Верный Капитал» является держателем эксклюзивной франшизы Burger King в Казахстане. Между тем, на рынке конкуренция усилилась за счет появления McDonald’s. Сильно ли это сказалось на бизнесе, показатели падают или нет?

- Приход «McDonald’s» на бизнес «Burger King» не повлиял. Мы ожидали, что такое влияние будет, но на самом деле этого не произошло. У нас не уменьшилось ни количество чеков, ни сам чек. Такое ощущение, что сам рынок фаст-фуда начал расти. Возможно, было какое-то ожидание прихода «McDonald’s» в Казахстан, и люди, которые до этого никогда не ходили в фаст-фуд, пошли в «McDonald’s». Возможно, произошло какое-то перетекание клиентов из других сегментов - из «table сервис» в фаст-фуд, из более высоких или из более низких сегментов. «Burger King» на себе никак не ощутил приход «McDonald’s». Во всяком случае, пока.

- Сейчас много говорят о том, что Казахстан вновь начнет активно привлекать инвестиции, как только на полную мощь заработает Международный финансовый центр «Астана». Как Вы в целом оцениваете эту задумку, пойдут ли за счет МФЦА инвестиции в Казахстан?

- Задумка сама по себе неплохая, весь вопрос в ее реализации. Я сразу задаю себе два вопроса. Каким образом английское право будет работать на территории Республики Казахстан - это первый вопрос. Второй - если найдется ответ на первый вопрос, кто будет осуществлять правосудие по английскому праву? Для этого здесь необходимы судьи и суды по английскому праву. Это сложная система, речь идет о людях, нужно будет привозить судей.  Если на эти два вопроса будут ответы, тогда может быть, все остальное сработает. Английское право очень удобно для международного бизнеса. Если в Казахстане действительно создадут островок со льготными условиями, с преференциями, то это поможет развитию бизнеса. Необходимо добавить, что сами по себе условия и законодательные основы, которые предполагается создать, не будут работать без хорошей инфраструктуры. Если мы проводим аналогию с Дубай, то у нас существует потребность в аэропортах, общественном транспорте, гостиницах, системах безопасности, продовольственной обеспеченности, ресторанах и так далее. Вся инфраструктура должна работать на отлично, обеспечивая всем необходимым международный центр, потому что компании, которые сюда придут, достаточно требовательны.

- На развитых рынках, как известно, ниже доходность в отличие от развивающихся, но здесь и выше риски. В этой связи, Ваша компания не планирует сокращать долю присутствия в Казахстане, и наращивать ее в Европе, чтобы нивелировать растущие особенно в свете нынешней экономической ситуации риски?

- Такой политики - сокращать бизнес в Казахстане и увеличивать на Западе, у нас нет. Тем более, вы недавно спросили меня про наш проект по переработке зерна, мы наоборот инвестируем здесь, в Казахстане. В этом году будет сдан в эксплуатацию Бизнес Центр Talan Towers. В будущем году откроет свои двери высококлассный отель Ritz Carlton Astana. У нас нет задачи инвестировать в низкодоходные проекты, наоборот - у нас задача инвестировать в высокодоходные. Мы понимаем, что достаточно интересные проекты существуют и в Казахстане. Их просто нужно найти и уметь реализовать.

- Как бы Вы оценили перспективы инвестиционных венчурных фондов в Казахстане. В свое время много о них говорилось, на каком-то этапе в Казахстане из-за нехватки профессиональных менеджеров и навыков в маркетинге произошло значительное усиление роли венчурного капитала в управлении предприятием, в которое вкладываются средства. Как сейчас обстоят дела, вносит ли кризис коррективы в работу инвестиционных венчурных фондов?

- Фонды - это просто инструмент. Нужно говорить о самом венчурном бизнесе. Я не знаю точно, какие у нас венчурные фонды в Казахстане работают: открылись до этого или собираются открываться. Мы изучали, как работает венчурный бизнес на примере Кремниевой долины, и я могу сказать, что в Казахстане нужно ещё очень много сделать, чтобы заработал венчурный бизнес. Во-первых, нужна определённая бизнес-среда. Я могу сказать на примере того, что существует в Кремниевой долине. Это уже взрослое поколение бизнесменов, таких как Билл Гейтс, Илон Маск, ныне покойный Стив Джобс и его коллеги, а также огромная армия венчурных инвесторов, которые знают бизнес и умеют свой опыт передать молодым предпринимателям.

Второе - это высокоразвитая инфраструктура. Любой венчурный бизнес начинается с идеи. Эту идею нужно правильно развить. И, если не говорить про IT, а про технологические проекты, то для них требуется серьёзная отработка. Например, требуется автомат-робот, который проводит 30 тысяч анализов за определенный период времени. И такой аппарат нужен через месяц. В Кремниевой долине это вполне возможно, так как там есть множество подрядчиков, которым можно заказать такой прибор с чёткими параметрами. Они его сделают, и он будет работать, там существует большое число смежников. Или, например, нужны небольшие производственные помещения со всей инфраструктурой - и это возможно найти, достаточно дёшево, быстро и удобно. Вот, что я подразумеваю под инфраструктурой, необходимой для того, чтобы быстро поставить всё тестовое, опытное, экспериментальное оборудование и быстро отработать на практике какую-то технологическую идею. Третье - это доступность капитала. Есть много желающих проинвестировать в Кремниевую долину. В-четвёртых, и, наверное, это можно даже поставить во главу всего - это готовность инвесторов прощать ошибки управляющих, предпринимателей. Нужно чётко понимать, чем отличается ошибка от умышленных преступных действий. Предположим, какой-то венчурный капиталист доверил миллион долларов на то, чтобы начать производство новых солнечных панелей, по новой технологии, но что-то не получилось, не пошло - это один сценарий. Если взять из истории в нашей стране, когда ребята решили производить планшеты в Западном Казахстане, и мы знаем, как это было сделано. Или наоборот, когда ребята действительно допустили ошибку, но их за это наказали. В Кремниевой долине на этом всё строится, на такой философии. У них поощряется и ценится опыт, даже отрицательный. Поговорка – «за одного битого, двух небитых дают» - там работает на практике, и это стоит у них денег. Вот основные столпы, на которых держится венчурный бизнес в Кремниевой долине. Если бы всё это было в Казахстане, то были бы предпосылки для его успешного развития.

- В свое время Вы говорили о проблемах, которые возникли у компании в связи с реализацией проекта на Васильковском месторождении. Как разрешилась в конечном итоге эта ситуация, ведь компания вложила в этот объект значительные суммы денег, отбились ли они и не пожалели ли впоследствии об инвестициях в объект?

- У нас не было проблем на Васильковском месторождении. Были трудности технологического плана, но мы их решили. Слово «проблема», здесь, наверное, не применимо.  

- Вы часто делаете отсылки к социальной миссии компании, в том числе к инвестициям в образование. С 2006 года компания стала владельцем университета «Нархоз», а что сейчас происходит с этим активом?

- За все эти годы мы выставили корпоративное управление, наладили финансовую дисциплину, улучшили, насколько это возможно, финансовые показатели университета, но не касались учебного процесса. Около пяти лет назад мы взялись за учебный процесс. Начали с определённой подготовки, создали Внешний Академический Совет, который состоял из мировых гуру образования, среди них Роберт Блэквилл, Джон Дойч, Сергей Караганов, Марина Карчава. Это неполный список. Совет нам дал очень важные стратегические рекомендации, что делать.

Полтора года назад мы привлекли иностранного ректора Кшиштоф Рыбиньски, у которого очень серьёзный опыт и большой послужной список. В свое время он был вице-президентом Национального Банка Польши, работал в «большой четвёрке». Перед тем, как прийти к нам, он занимал должность ректора университета «Вистула», который когда-то был в такой же ситуации как «Нархоз», до того, как «Верный Капитал» пришел в качестве инвесторов. Кшиштоф поднял его за несколько лет, сделав одним из лидирующих ВУЗов Польши.  Я хочу сказать, что за эти полтора года Кшиштоф со своей командой проделал огромную работу, он, буквально, в хорошем смысле перевернул весь ВУЗ. Мы значительно сократили персонал, избавились от неэффективных и нежелающих изменяться в лучшую сторону преподавателей. Мы абсолютно изменили эмоциональную атмосферу внутри университета. Это выражается во всём - и в лицах довольных студентов, и в красках, и в дизайне. Мы убрали многие закрытые помещения, открыв больше пространства для студентов. Сейчас в Нархозе всё делается для студентов. Мы создали абсолютно демократическую и способствующую обучению атмосферу. Конечно, нам ещё много предстоит сделать. В этом году мы получили международную аккредитацию от ассоциации «CEEMAN», также совсем недавно они вручили нам награду за победу в номинации «выдающиеся достижения в области институционального управления» по итогам конкурса, в котором также принимали участие высшие учебные заведения из Австрии, Хорватии, Грузии, Польши, России, Венгрии, Сингапура. Мы и дальше будем развивать новые прикладные специальности для отраслей экономики Казахстана, и будем поднимать уровень образования. В этом году мы ожидали, что у нас будет маленький набор, потому что страна сейчас проходит так называемую «демографическую яму», это последствия низкой рождаемости в конце 90-х годов, когда был кризис после развала Союза. Но нам удалось набрать почти на 50% больше студентов, чем в прошлом. Мы привлекли студентов для общения с абитуриентами, чтобы они поговорили друг с другом на одном языке, ведь сверстники всегда быстро находят взаимопонимание. Студенты гораздо лучше и понятнее объяснили абитуриентам, почему им нужно выбрать именно Нархоз. Преподавателями ВУЗа являются, конечно, в первую очередь, граждане Казахстана. На днях мы проводили совет директоров, и я познакомился с молодыми менеджерами ВУЗа. Было видно, как у них горят глаза, ими движет совсем другая жизненная философия, что позволяет им по-новому относиться к управлению университетом. Я думаю, что это будущие топ-менеджеры Нархоза.   

Аскар Муминов     

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

Подписка на новости:

Материалы по теме