/img/tv1.svg
RU KZ
Ерлан Оспанов: "Это совершенно разный бизнес"

Ерлан Оспанов: "Это совершенно разный бизнес"

Банки дают деньги под залоги, инвесторы -- под свой страх и риск.

17:34 07 Октябрь 2016 7305

Ерлан Оспанов: "Это совершенно разный бизнес"

Автор:

Аскар Муминов

В условиях кризиса делать долгосрочные инвестиции, а тем более идти в, так называемые, венчурные инвестиционные фонды рискнет далеко не каждый бизнесмен. Экономика сжимается, живых денег становится все меньше, предприниматели перестраховываются. В такой ситуации нелегко приходится даже крупным компаниям с диверсифицированными активами. Каждый ищет свои антикризисные рецепты. О том, как выжить в условиях кризиса и сохранить устойчивость компании, abctv.kz рассказал гендиректор инвестиционной группы компаний «Верный Капитал» Ерлан Оспанов. 

- Ерлан Маратович, расскажите, как нынешняя кризисная ситуация отразилась на инвестиционных проектах, как Вашей компании, так и в целом на казахстанском рынке? Сильно ли просели показатели инвестиционного рынка?

- Текущая ситуация отразилась по-разному на различных активах в зависимости от индустрии. Мы видим, что недвижимость в цене «просела» в долларовом выражении, в тенговом это влияние меньше, но, тем не менее, снижение тоже есть. Так, например, в Астане стоимость гостиничных номеров упала, но при этом заполняемость отелей не уменьшается.  Цена на квартиры в тенге осталась на додевальвационном уровне. Это значит, что капитализация недвижимости снизилась в долларах, в тенговом выражении это не так заметно.  Если говорить про мобильный бизнес, то здесь также наблюдается снижение в долларовом выражении, и есть факторы, которые влияют на ситуацию глобально. Например, в целом отрасль телекоммуникаций превращается всё больше в инфраструктуру, и маржа в этом бизнесе падает из-за того, что снижается цена за звонок, люди меньше пользуются традиционной голосовой связью, всё больше клиент уходит в «дату». Таким образом, идёт в целом изменение на рынке мобильной и фиксированной связи. В какой-то степени чувствуется влияние местного кризиса. С другой стороны, если мы рассмотрим золотодобычу, то здесь, наоборот, наблюдается повышение цены на золото. Она фиксирована в долларах, поэтому никакого снижения нет, есть даже рост. Если говорить о показателях инвестиционного рынка, то, конечно, из-за кризисной ситуации, которая прежде всего вызвана низкими ценами на нефть, возможности местных инвесторов также снизились.

- Насколько сейчас в условиях сжатия экономики и отсутствия длинных денег рискованно прямое инвестирование?

- Говоря в общем, сейчас как раз прямые инвестиции являются востребованными. Потому что деньги в прямых инвестициях - это «equity», это капитал, это длинные деньги. Те игроки, у которых есть деньги для инвестирования, они в принципе получают преимущества в такой ситуации. В условиях кризиса гораздо сложнее получить кредиты, то есть, деньги заёмные. В этом и заключается преимущество прямых инвестиций.  

 - Как оцениваете нынешнее положение банковского сектора, можно ли сказать, что инвестиционные компании на фоне банков выглядят более стабильными и не зависящими от государственного вливания?

- Банки и инвестиционные компании – это совершенно разные бизнесы.  Банки продают деньги, продают кредиты, это - заемные деньги. А инвестиционные компании инвестируют, дают деньги в капитал. Здесь совершенно разный подход. Банки продают кредиты взамен на залоги, гарантии третьих лиц, другие меры обеспечения. А инвесторы инвестируют под свой собственный страх и риск. Это совершенно разный бизнес.

- Сейчас активно обсуждаются инициативы в налоговой сфере. Все-таки лично Вы, какой позиции придерживаетесь в этом уже довольно долго длящемся споре, что лучше налог на добавленную стоимость или налог с продаж?

- Нельзя сказать однозначно, что лучше: НДС или налог с продаж, потому что здесь существуют разные заинтересованные стороны. Это зависит от размера бизнеса и от отрасли, это зависит от ключевых рынков сбыта, например, внутренний это рынок или экспорт товаров, это сырьевики или это сфера услуг, сервис.  Мы все понимаем, что такое НДС, как эта система сейчас работает, что она представляет из себя теоретически и практически. Но мы совершенно не понимаем, какова позиция правительства в отношении налога с продаж. Что конкретно предлагается? Что с чем сравнивать? Мы не знаем. Я слышу разные версии, говорят: НДС 12% или НСП 5%, а так говорить, в корне неправильно. Нужно сначала, в принципе определиться: НДС или НСП? И будет ли это налог с продаж на каждой стадии или будет это только розница? Достаточно много вопросов.  Лично я за то чтобы внедрить систему налогов с продаж, приблизительно так, как это сделано в США. Этому есть множество причин. Во-первых, налог на добавленную стоимость достаточно сложный для начисления расчетов или уплаты. НДС при экспорте товаров подразумевает возмещение из бюджета, потому что экспорт облагается по нулевой ставке. Возмещение из бюджета НДС - сложная процедура и зачастую, почти в 100% случаев, невозможная для маленьких предприятий. А мы хотим, чтобы у нас были экспортоориентированные производства. Большие же предприятия-сырьевики проблем не испытывают - они решают вопросы административно.  Если рассматривать компании, которые работают в сфере услуг, то для них НДС по сути своей становится налогом с оборота. Импортёры, когда завозят товары, уже платят НДС на импорт при ввозе товаров. Ещё ни одной единицы товара не продано, но уже налоги оплачиваются. Если ввести налог с продаж, а точнее - сделать разумную ставку для налога с продаж, тогда, в целом, налоговая нагрузка увеличиться не должна, то есть, я говорю про 1,5% - 2% -3%.

Все говорят, что при введении налога с продаж с каждым новым участником в цепочке производства товаров или услуг будет увеличиваться себестоимость готовой продукции, но это как раз и необходимо для того, чтобы исключить ненужных посредников. Это заставит предпринимателей как-то оптимизироваться. И, в целом, рынок будет просто выдавливать менее ценных и менее полезных игроков рынка. Система их будет сама оптимизировать.

- В апреле 2016 года стало известно, что инвестиционная группа «Верный Капитал» планирует вложить в производство и переработку зерна до 100 млн долларов. Расскажите, что из этого вышло, и это что была своего рода попытка еще больше диверсифицировать Ваш бизнес? В конечном итоге как Вы оцениваете маржинальность такого проекта?

- Да, это стремление диверсифицировать наш бизнес. Мы видим, что в этой сфере есть определённые возможности, которые мы хотим реализовать. Сейчас мы находимся в стадии проектирования, и уже начали глубокую проработку проекта. Мы достаточно хорошо его изучили. Маржинальность этого бизнеса привлекательная.

- Как известно, сфера деятельности Вашей компании охватывает управление инвестиционными проектами в горнодобывающей промышленности, секторе телекоммуникаций, в сфере финансовых услуг, средствах массовой информации, инфраструктурных и франчайзинговых проектах, а также в сфере недвижимости в странах Центральной Азии, СНГ и Европейского Союза. Могли бы оценить, в настоящее время, в каком из этих направлений деятельности компании отмечается наибольшее проседание и с чем это связано?

- Я уже ранее говорил, что сильно пострадал сектор телекоммуникаций. Также можно упомянуть и фаст-фуд, который вообще испытал на себе все последствия кризиса. С одной стороны, выручка не уменьшилась, но с другой, выросли затраты из-за девальвации. Возвращаясь к налоговой теме, хочу сказать, что фаст-фуд, наверное, испытывает на себе самое тяжёлое бремя от НДС.   

- Кстати о фаст-фуде,  «Верный Капитал» является держателем эксклюзивной франшизы Burger King в Казахстане. Между тем, на рынке конкуренция усилилась за счет появления McDonald’s. Сильно ли это сказалось на бизнесе, показатели падают или нет?

- Приход «McDonald’s» на бизнес «Burger King» не повлиял. Мы ожидали, что такое влияние будет, но на самом деле этого не произошло. У нас не уменьшилось ни количество чеков, ни сам чек. Такое ощущение, что сам рынок фаст-фуда начал расти. Возможно, было какое-то ожидание прихода «McDonald’s» в Казахстан, и люди, которые до этого никогда не ходили в фаст-фуд, пошли в «McDonald’s». Возможно, произошло какое-то перетекание клиентов из других сегментов - из «table сервис» в фаст-фуд, из более высоких или из более низких сегментов. «Burger King» на себе никак не ощутил приход «McDonald’s». Во всяком случае, пока.

- Сейчас много говорят о том, что Казахстан вновь начнет активно привлекать инвестиции, как только на полную мощь заработает Международный финансовый центр «Астана». Как Вы в целом оцениваете эту задумку, пойдут ли за счет МФЦА инвестиции в Казахстан?

- Задумка сама по себе неплохая, весь вопрос в ее реализации. Я сразу задаю себе два вопроса. Каким образом английское право будет работать на территории Республики Казахстан - это первый вопрос. Второй - если найдется ответ на первый вопрос, кто будет осуществлять правосудие по английскому праву? Для этого здесь необходимы судьи и суды по английскому праву. Это сложная система, речь идет о людях, нужно будет привозить судей.  Если на эти два вопроса будут ответы, тогда может быть, все остальное сработает. Английское право очень удобно для международного бизнеса. Если в Казахстане действительно создадут островок со льготными условиями, с преференциями, то это поможет развитию бизнеса. Необходимо добавить, что сами по себе условия и законодательные основы, которые предполагается создать, не будут работать без хорошей инфраструктуры. Если мы проводим аналогию с Дубай, то у нас существует потребность в аэропортах, общественном транспорте, гостиницах, системах безопасности, продовольственной обеспеченности, ресторанах и так далее. Вся инфраструктура должна работать на отлично, обеспечивая всем необходимым международный центр, потому что компании, которые сюда придут, достаточно требовательны.

- На развитых рынках, как известно, ниже доходность в отличие от развивающихся, но здесь и выше риски. В этой связи, Ваша компания не планирует сокращать долю присутствия в Казахстане, и наращивать ее в Европе, чтобы нивелировать растущие особенно в свете нынешней экономической ситуации риски?

- Такой политики - сокращать бизнес в Казахстане и увеличивать на Западе, у нас нет. Тем более, вы недавно спросили меня про наш проект по переработке зерна, мы наоборот инвестируем здесь, в Казахстане. В этом году будет сдан в эксплуатацию Бизнес Центр Talan Towers. В будущем году откроет свои двери высококлассный отель Ritz Carlton Astana. У нас нет задачи инвестировать в низкодоходные проекты, наоборот - у нас задача инвестировать в высокодоходные. Мы понимаем, что достаточно интересные проекты существуют и в Казахстане. Их просто нужно найти и уметь реализовать.

- Как бы Вы оценили перспективы инвестиционных венчурных фондов в Казахстане. В свое время много о них говорилось, на каком-то этапе в Казахстане из-за нехватки профессиональных менеджеров и навыков в маркетинге произошло значительное усиление роли венчурного капитала в управлении предприятием, в которое вкладываются средства. Как сейчас обстоят дела, вносит ли кризис коррективы в работу инвестиционных венчурных фондов?

- Фонды - это просто инструмент. Нужно говорить о самом венчурном бизнесе. Я не знаю точно, какие у нас венчурные фонды в Казахстане работают: открылись до этого или собираются открываться. Мы изучали, как работает венчурный бизнес на примере Кремниевой долины, и я могу сказать, что в Казахстане нужно ещё очень много сделать, чтобы заработал венчурный бизнес. Во-первых, нужна определённая бизнес-среда. Я могу сказать на примере того, что существует в Кремниевой долине. Это уже взрослое поколение бизнесменов, таких как Билл Гейтс, Илон Маск, ныне покойный Стив Джобс и его коллеги, а также огромная армия венчурных инвесторов, которые знают бизнес и умеют свой опыт передать молодым предпринимателям.

Второе - это высокоразвитая инфраструктура. Любой венчурный бизнес начинается с идеи. Эту идею нужно правильно развить. И, если не говорить про IT, а про технологические проекты, то для них требуется серьёзная отработка. Например, требуется автомат-робот, который проводит 30 тысяч анализов за определенный период времени. И такой аппарат нужен через месяц. В Кремниевой долине это вполне возможно, так как там есть множество подрядчиков, которым можно заказать такой прибор с чёткими параметрами. Они его сделают, и он будет работать, там существует большое число смежников. Или, например, нужны небольшие производственные помещения со всей инфраструктурой - и это возможно найти, достаточно дёшево, быстро и удобно. Вот, что я подразумеваю под инфраструктурой, необходимой для того, чтобы быстро поставить всё тестовое, опытное, экспериментальное оборудование и быстро отработать на практике какую-то технологическую идею. Третье - это доступность капитала. Есть много желающих проинвестировать в Кремниевую долину. В-четвёртых, и, наверное, это можно даже поставить во главу всего - это готовность инвесторов прощать ошибки управляющих, предпринимателей. Нужно чётко понимать, чем отличается ошибка от умышленных преступных действий. Предположим, какой-то венчурный капиталист доверил миллион долларов на то, чтобы начать производство новых солнечных панелей, по новой технологии, но что-то не получилось, не пошло - это один сценарий. Если взять из истории в нашей стране, когда ребята решили производить планшеты в Западном Казахстане, и мы знаем, как это было сделано. Или наоборот, когда ребята действительно допустили ошибку, но их за это наказали. В Кремниевой долине на этом всё строится, на такой философии. У них поощряется и ценится опыт, даже отрицательный. Поговорка – «за одного битого, двух небитых дают» - там работает на практике, и это стоит у них денег. Вот основные столпы, на которых держится венчурный бизнес в Кремниевой долине. Если бы всё это было в Казахстане, то были бы предпосылки для его успешного развития.

- В свое время Вы говорили о проблемах, которые возникли у компании в связи с реализацией проекта на Васильковском месторождении. Как разрешилась в конечном итоге эта ситуация, ведь компания вложила в этот объект значительные суммы денег, отбились ли они и не пожалели ли впоследствии об инвестициях в объект?

- У нас не было проблем на Васильковском месторождении. Были трудности технологического плана, но мы их решили. Слово «проблема», здесь, наверное, не применимо.  

- Вы часто делаете отсылки к социальной миссии компании, в том числе к инвестициям в образование. С 2006 года компания стала владельцем университета «Нархоз», а что сейчас происходит с этим активом?

- За все эти годы мы выставили корпоративное управление, наладили финансовую дисциплину, улучшили, насколько это возможно, финансовые показатели университета, но не касались учебного процесса. Около пяти лет назад мы взялись за учебный процесс. Начали с определённой подготовки, создали Внешний Академический Совет, который состоял из мировых гуру образования, среди них Роберт Блэквилл, Джон Дойч, Сергей Караганов, Марина Карчава. Это неполный список. Совет нам дал очень важные стратегические рекомендации, что делать.

Полтора года назад мы привлекли иностранного ректора Кшиштоф Рыбиньски, у которого очень серьёзный опыт и большой послужной список. В свое время он был вице-президентом Национального Банка Польши, работал в «большой четвёрке». Перед тем, как прийти к нам, он занимал должность ректора университета «Вистула», который когда-то был в такой же ситуации как «Нархоз», до того, как «Верный Капитал» пришел в качестве инвесторов. Кшиштоф поднял его за несколько лет, сделав одним из лидирующих ВУЗов Польши.  Я хочу сказать, что за эти полтора года Кшиштоф со своей командой проделал огромную работу, он, буквально, в хорошем смысле перевернул весь ВУЗ. Мы значительно сократили персонал, избавились от неэффективных и нежелающих изменяться в лучшую сторону преподавателей. Мы абсолютно изменили эмоциональную атмосферу внутри университета. Это выражается во всём - и в лицах довольных студентов, и в красках, и в дизайне. Мы убрали многие закрытые помещения, открыв больше пространства для студентов. Сейчас в Нархозе всё делается для студентов. Мы создали абсолютно демократическую и способствующую обучению атмосферу. Конечно, нам ещё много предстоит сделать. В этом году мы получили международную аккредитацию от ассоциации «CEEMAN», также совсем недавно они вручили нам награду за победу в номинации «выдающиеся достижения в области институционального управления» по итогам конкурса, в котором также принимали участие высшие учебные заведения из Австрии, Хорватии, Грузии, Польши, России, Венгрии, Сингапура. Мы и дальше будем развивать новые прикладные специальности для отраслей экономики Казахстана, и будем поднимать уровень образования. В этом году мы ожидали, что у нас будет маленький набор, потому что страна сейчас проходит так называемую «демографическую яму», это последствия низкой рождаемости в конце 90-х годов, когда был кризис после развала Союза. Но нам удалось набрать почти на 50% больше студентов, чем в прошлом. Мы привлекли студентов для общения с абитуриентами, чтобы они поговорили друг с другом на одном языке, ведь сверстники всегда быстро находят взаимопонимание. Студенты гораздо лучше и понятнее объяснили абитуриентам, почему им нужно выбрать именно Нархоз. Преподавателями ВУЗа являются, конечно, в первую очередь, граждане Казахстана. На днях мы проводили совет директоров, и я познакомился с молодыми менеджерами ВУЗа. Было видно, как у них горят глаза, ими движет совсем другая жизненная философия, что позволяет им по-новому относиться к управлению университетом. Я думаю, что это будущие топ-менеджеры Нархоза.   

Аскар Муминов     

Ерлан Оспанов: «Вижу много нерационального на рынке недвижимости Астаны»

Многие девелоперы в большей мере ориентируются на рост стоимости актива, нежели на получение операционной прибыли, считает бизнесмен.

18 Февраль 2017 17:02 23554

Группа «Верный капитал» получила известность как компания по управлению активами прямого инвестирования. В ее портфеле – инвестиционные проекты в горнодобывающей промышленности, секторе телекоммуникаций, в сфере услуг, средствах массовой информации, инфраструктурных проектах и в сфере недвижимости.

Объекты коммерческой недвижимости составляют значительный портфель «Верного капитала». В их числе: отели под брендами «Ritz-Carlton» в Москве, Вене (а скоро и в Астане), «Rixos» в Щучинско-Боровской курортной зоне, ряд бизнес-центров в Алматы и Астане.

По признанию Ерлана Оспанова – партнера, отвечающего за управление группой «Верный капитал», – портфель компании пополнялся объектами недвижимости по разным обстоятельствам: при наличии благоприятных возможностей или спланированно.

abctv.kz поинтересовался у Ерлана Оспанова, насколько сегодняшние времена благоприятствуют формированию портфеля, зачем они строят Talan Towers в условиях переизбытка офисов в Астане и сколько рассчитывают заработать на объектах недвижимости в кризис?

– Когда в вашем портфеле появился первый объект недвижимости?

– Портфель недвижимости мы стали собирать давным-давно, больше 10 лет назад.

– Какие-то изменения на рынке отмечаете? Какими соображениями руководствовались, когда первый объект приобретали?

– Раньше уровень доходности был выше, сейчас он уменьшается. Наш первый объект мы приобрели в Алматы. Тогда доходность была на уровне 15% годовых, сейчас – в районе 10% годовых. При таком риске, наверное, этот уровень составляет чуть ниже среднего.

– А риски в чем?

– Риски бывают системные и несистемные. Системный риск: курс национальной валюты два года назад был на уровне 150 тенге за доллар, а теперь больше 300 тенге за тот же доллар. Соответственно, при тех же самых доходах, зафиксированных в тенге, в долларовом выражении недвижимость в цене просела. Это системный, страновой риск. Несистемных рисков тоже существует достаточно. Например, способность арендаторов, которые работают в нашей юрисдикции, твердо исполнять свои обязательства.

– Они тоже попали под страновой риск? Сейчас им сложно генерировать кэш?

– Не только. Компания может чувствовать себя плохо либо от общей макроэкономической ситуации, либо от непрофессионального менеджмента. Да и такого пула арендаторов, как в той же Москве или Лондоне, у нас нет, потому что объективно рынок не такой большой. В этом заключается риск, потому что если один арендатор уйдет, то другого найти будет не так-то просто.

– С какой периодичностью вы пополняете портфель недвижимости?

– В этом бизнесе у нас все складывается 50/50, оппортунистически (от англ. opportunity – «возможность») или спланировано. Последний объект мы приобрели четыре года назад. До этого, шесть лет назад, мы приобрели Ritz-Carlton Москва, годом раньше построили Park View Office Tower в Алматы, четыре года назад запустили курортный отель Rixos Borovoe. К настоящему времени завершаем строительство комплекса Talan Towers, который был тщательно спланированным инвестиционным проектом. Вот такая периодичность, одним словом – оpportunity.

– Почему именно такой подход? Ведь направление интересно, учитывая, что доходность объектов в Лондоне – 3–4%, а в Астане – 10–12%?

– Вы говорите о соотношении риск – доходность. В корпоративных финансах есть понятия «альтернативная доходность» или «альтернативные издержки». Если смотреть с этой точки зрения, то ставки по депозитам в той же Британии – от 0–0,5% годовых, а порой и со знаком минус, потому что банк не будет просто так платить проценты за ваши деньги, потому что вы ничего не делаете. Соответственно, для них доходность в размере 5% годовых – это большие деньги. А что такое 5% годовых для нас? Позвоните в банк и узнайте, какие у нас ставки по депозитам: 10% годовых и выше! Вы будете вкладывать в рисковый, трудный, проблемный бизнес при таких ставках? Нет, конечно. Поэтому у нас, местных девелоперов, ожидания совсем другие. Мы ждем даже не 10–12% доходности, а больше – 20%, потому что девелоперский бизнес еще более рисковый. Это называется наша альтернативная доходность, которая отражает, в принципе, существующий риск.

Есть те, кто покупает готовые объекты с уже сданными площадями, у них свой подход. А если вы, как девелопер, начинаете бизнес с нуля: выбираете участок, подводите инфраструктуру, разрабатываете концепцию проекта и тому подобное, то ожидания здесь еще больше – приблизительно 100% на период развития.

– Из чего складываются эти проценты? Какие риски они включают?

– В большинстве случаев это все интуитивно, на уровне предпринимательской прозорливости. 100% прироста капитала с учетом сроков окупаемости в год получается примерно 20%. При таком уровне риска девелопмент должен обеспечивать за пять лет рост капитализации объекта в два раза. Однако все это непросто, потому что необходимо еще и реализовать эту доходность. Построить недвижимость – это только одна из задач, ее нужно еще или заполнить, или продать.

– Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность недвижимости в текущий момент?

– Недвижимость может быть инвестицией, приносящей доход, а может быть постоянным расходом, так называемой пассивной частью. Например, вы построили или купили бизнес-центр, сдаете в аренду и получаете постоянный доход – это хорошая инвестиция. Или купили квартиру, потратили деньги и регулярно вкладываетесь в ее обслуживание – это чистый расход.

Если мы говорим о недвижимости как об инвестиции, то здесь тоже есть свои нюансы. Можно купить недвижимость и рассчитывать, что она поднимется в цене через два-три года. Все зависит от того, как будет расти экономика страны и региона. Это самая рисковая инвестиция, самая неблагодарная и, на мой взгляд, самая неправильная, потому что так можно инвестировать во что угодно. Профессиональный подход к инвестированию в недвижимость предполагает целью извлечение из нее операционного дохода. Например, мы покупаем готовый центр, и он приносит доход: при продаже номеров (если это гостиница), квадратных метров, пунктов питания, SPA и так далее. Конечно, такой бизнес зависит от того, в какой фазе находится экономика в стране: роста, падения или просто в стабильном состоянии, нужно просто рассчитывать на большую или меньшую доходность, но в большей степени – на профессионализм управляющих менеджеров.

– Но это же большая разница: либо вкладывать с целью извлечения доходности в двузначных цифрах, либо от 0 до 10?  Если рассматривать в данной конкретной ситуации, в Астане и Алматы недвижимость интересна для вложений? Имеет ли смысл вкладывать?

– Конечно, рынок Астаны отличается по своей емкости от того же рынка Лондона, Нью-Йорка или Москвы. Совсем другая емкость, совсем другая ликвидность, совсем другой риск и совсем другая доходность. В Лондоне можем говорить про 2–5% доходности, в Астане, конечно, больше. И здесь все зависит от аппетитов и от цели. Если есть задача инвестировать с целью зарабатывать на этом, то здесь мы считаем, сколько инвестируем и какую получаем отдачу в виде потока наличности. Для Астаны в зависимости от локации, от качества объекта я бы говорил о доходности в пределах 10–18%.

– В текущей ситуации?

– Да, в принципе, в текущей ситуации. Почему такой большой разбег? Потому что это все объясняется низкой ликвидностью на рынке. Если купить/продать квартиру – это одно, а если купить/продать большой бизнес-центр – это совсем другое. Ликвидность очень низкая, и продать такой объект достаточно сложно в Астане.

Если задача «припарковать» деньги, чтобы они просто не потеряли в цене, то можно говорить о еще меньшей доходности. Но вариант с «припарковкой», наверное, в Астане не совсем подходит.

– Если говорить о недвижимости как предмете инвестиций сегодня с учетом дел в экономике, предстоящей выставки EXPO, насколько этот рынок в принципе интересен инвестору и какие вы видите для себя перспективы со знаком +» или со знаком «-»? Заходить сегодня на рынок или не заходить?

– Я, как инвестор, вижу очень много нерационального на местном рынке недвижимости. И, наверное, это происходит в большей степени потому, что на рынке преобладают те самые инвесторы, которые пытаются свои свободные деньги «припарковать» в надежде на то, что они просто вырастут в цене, не ориентируясь на какой-то операционный доход.

Могу привести несколько примеров нерациональности. Вообще, как открываются те или иные объекты недвижимости с тем или иным назначением? Допустим, я хочу открыть кафе, магазин или аптеку. Я сначала в своей округе изучаю, какова конкуренция, считаю население, доходы – то есть провожу анализ. Но я вижу, что сегодня в одном маленьком квартале один открыл аптеку, второй открыл аптеку, третий, четвертый... Вот этот четвертый о чем думает?!

На Левом берегу сколько торговых центров? Через каждый квартал. Рационально? Я считаю, что нет.

Мы видим, что Астана перегружена офисами уже сейчас. Вы говорите про EXPO. Сам по себе факт EXPO никак не влияет на ситуацию с недвижимостью, это просто совпадение ситуаций, когда к выставке строится очень много офисов, но офисы строятся и в других районах Астаны. Поэтому Астана офисами класса B и C перегружена и будет перегружена еще больше.

– Зачем вы инвестируете в Talan Towers?

– Я отвечу – это узкий сегмент офисов класса А. По моему мнению, до сих пор в Астане офисов класса А не было.

– И ваша компания сейчас арендует на Водно-зеленом бульваре не офис класса А?

– Это не офис класса А по ряду причин. Классификация офисов включает обязательные международные критерии и какие-то местные особенности. Так вот в обязательный набор, например, входят такие параметры, как время ожидания лифтов – не более 30 секунд, высота потолков – не ниже трех метров, расстояние от центральной части до окна – 10 метров, наличие сервисных лифтов, потому что сервисный персонал не должен ездить в одном лифте с резидентами офисов, и так далее.

А теперь как на самом деле происходит. Я поднимаюсь утром на работу, и одновременно заходит сервисный работник со стремянкой, я тороплюсь, а он еще ждет напарника с грузом. Мелочи, казалось бы, но это портит имидж центра в целом.

Поэтому я считаю, что офисов класса А в Астане пока что нет.

– Вы говорили, что Talan Towers будет бизнес-центром класса А, как в Нью-Йорке и Сингапуре, тем самым выделяя свой объект от уже имеющихся на рынке. Значит ли это, что стоимость квадратного метра и аренда офисных и торговых площадей будет соответственно выше?

– Да, конечно. Но озвучить ставки не могу. Отмечу лишь, что мы их не меняли со времени разработки концепта, то есть с 2013 года.

– Как идет дело с наполнением покупателями и арендаторами?

– Одно из требований класса А – нельзя продавать этажи. Здание должно быть в собственности у одного собственника. На данный момент офис уже запущен, идет настройка систем, и примерно уже 40% офисных площадей сдано в аренду.

– Вы уже говорили о проблеме первоклассных арендаторов. И понятно, что класс А предполагает именно таких. Кто ваши арендаторы?

– Так и есть, мы предлагаем площади только первоклассным арендаторам.

– Есть уже контракты, которые можно озвучить?

– Как правило, клиенты просят о сохранении конфиденциальности. Но одного, пожалуй, могу назвать: международная юридическая фирма White&Case.  

Игорь Воротной