/img/tv1.svg
RU KZ
ESTY: Рынок жилья в Астане придет к балансу в 2019 году

ESTY: Рынок жилья в Астане придет к балансу в 2019 году

Переизбыток предложения сохранится еще три года. За это время сформируется продукт с оптимальным соотношением цена-качество. 

12:08 01 Январь 2017 10866

ESTY: Рынок жилья в Астане придет к балансу в 2019 году

Автор:

Дина Ермаганбетова

По данным международной инвестиционной компании ESTY, ежегодный спрос на жилье в Астане составляет 1,2 млн кв. метров. При этом объем ввода нового жилья только за 2014-2015 год составил 3,2 млн кв. метров, а в 2016-2017 году он прогнозируется на уровне 4,1-4,2 млн кв. метров, говорит директор по развитию регионального бизнеса ESTY Лев Тетин.

«Из введенных в 2014-2015 годах 3,2 млн квадратных метров рынок съел по факту 2,3 млн квадратных метров. Получается уже сейчас перепредложение составляет около миллиона квадратных метров», - говорит эксперт.

По данным аналитиков ESTY, к концу 2017 года предложение нового жилья вдвое будет превышать спрос, что закономерно приведет к снижению цен.

«Цена будет падать в среднем еще на 10-15%. Это будет наблюдаться не в первой половине 2017 года, потому что проведение выставки EXPO будет держать настроение потребителей в позитивном русле и стабилизировать цену. А вот после завершения EXPO уже осенью мы увидим резкое падение на 10-15% в тенговом эквиваленте до уровня 270-290 тысяч тенге за квадратный метр. В третьем квартале 2016 года показатель по рынку – 320-340 тысяч тенге за квадратный метр», - говорит Лев Тетин.

Баланс спроса и предложения на рынке ожидается после 2018 года. Уже в 2019-2020 годах, по прогнозам ESTY, ежегодный объем ввода жилья в Астане будет на уровне 1,3-1,4 млн кв. метров. Цена продукта кардинально не изменится; сохранятся традиционные сезонные колебания - плюс/минус 5%.

Источник: аналитические исследования ESTY

Высокая конкуренция заставляет застройщиков искать пути удешевления и одновременно повышать качество продукта, а также учиться более профессиональному управлению проектами, говорит Лев Тетин. По его данным, уже сейчас кризис выдавил с рынка Астаны около трети компаний из 150-ти ранее работающих.

«Мы видим, что застройщики начинают считать каждый тенге, поскольку покупательский спрос стагнирует. И тенденция спроса – миллион квадратных метров в год – будет сохраняться. Государство выделяет большой объем финансирования на строительство социального жилья. Чтобы как-то удержаться, застройщики начали включаться в госпрограммы. Но это временное явление: нестабильность спроса и предложения будет в ближайшие два года. В этот период профессиональное сообщество будет искать пути оптимизации себестоимости и своего сегмента/класса, в котором они смогут работать, зарабатывать и предлагать рыночную цену с хорошим качеством продукта», - делится мнением представитель ESTY.

Источник: аналитические исследования ESTY (данные за первое полугодие 2016 года)

Предстоящие международные события в Астане – выставка EXPO в 2017 году и запуск в 2018 году Международного финансового центра Астана (AIFC) – будут способствовать росту объема рынка недвижимости, в том числе жилой. «В Астане стабильность спроса обусловлена миграционными процессами – за счет мигрантов прирост населения составляет 60-80 тысяч человек в год. Независимо от обстановки в других городах Астана будет расти как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе. После EXPO рынок имеет предпосылки к росту за счет появления международных игроков рынка, для которых введение норм английского права в Казахстане обеспечит снижение рисков выхода на новый рынок. Международные инвесторы, среди которых и наша компания ESTY, будут готовы финансировать различные проекты в сфере недвижимости. Они будут участвовать в формировании спроса и предложения», - говорит Лев Тетин.

Эксперт считает, что сейчас максимально комфортное время покупки жилья для тех, у кого есть для этого необходимые средства: «Уже сейчас застройщики дают хорошие скидки. И нет необходимости ждать снижения цен на 10% в следующем году, можно получить скидку в 10-15% уже сейчас. Предложения, где качество превышает стоимость, есть и сейчас. Искать нужно то, что соответствует вашим требованиям. Да, проекты в конце следующего года могут быть дешевле, но будут ли они отражать ваши ожидания?».

Лев Тетин также прокомментировал прогнозы управляющего директора Bi Group-Development Владимира Потлога относительно роста цен на жилье в перспективе на 10%: «Приведенные данные касательно перспективы роста цен на жилье на 10% в 2017 году обусловлены политикой девелоперской компании, иначе если компания будет говорить об перепредложении на рынке, то это отразится на снижении текущего спроса. В 2015 году доля Bi Group от общего объема ввода жилья в Астане составила 32-34% и любое колебание спроса сегодня сразу отражается на доходности всех участников рынка и лидера отрасли в первую очередь. Поэтому, конечно, они будут пытаться формировать мнение, что цена на жилье будет расти, и советовать, не раздумывая, покупать жилье сейчас. Впереди время новых качественных проектов, которые должны соответствовать лучшим международным стандартам и, конечно, точно отражать предпочтения своего покупателя».

Дина Ермаганбетова 

Земля как камень преткновения

26 Сентябрь 2016 15:59 7796

Целый жилой район советской постройки хотят снести в Заречном на левобережье Астаны.

11 двухэтажных домов в жилом массиве Заречный включили в проект сноса аварийного и ветхого жилья. Эти и еще 217 домов акимат Астаны планирует снести до конца 2017 года. Согласно общим для всех условиям, взамен каждому собственнику квартиры должны выдать равнозначную по площади в новостройке, которые строит дочерняя структура столичного акимата «Елорда Даму».

Многие жильцы домов возмущены и не согласны с тем, что их дома признаны аварийными. И заявляют, что акимат нашел повод, чтобы получить земельный участок под 11-тью домами в их перспективном районе.

Жильцы могут сами решить – быть сносу или нет. Но единой позиции среди собственников квартир пока нет. Условия акимата кого-то устраивают, кого-то - нет. Кто-то вообще не готов переезжать. Есть жильцы, которые хотят выкупа у них недвижимости по рыночным ценам. Для всех принципиально важно, в каком именно районе города им будет предоставлено равноценное жилье, но об этом собственников не информируют.

Позиция жильцов
Сам жилой массив Заречный находится в непосредственной близости от центра левобережья Астаны – сразу после перекрестка улиц Орынбор/Керей и Жанибек хандар.

До 2000-х годов тогда еще поселок Заречный был в составе Целиноградского района Акмолинской области. После включения в состав Есильского района Астаны он стал жилым массивом Заречный. Как говорят местные жители, с того момента инфраструктура здесь начала активно развиваться – построили автодороги, соцобъекты, общественный транспорт стал курсировать чаще. С 2010 года на свободных земельных участках стали возводить частные и многоэтажные дома, в том числе элитные.

11 двухэтажных домов (построены в 70-80-х годах прошлого века), которые хотят снести, расположены в самом центре жилого массива. Центрального теплоснабжения в них нет более 15 лет и жильцы уже давно приспособились к этому каждый своими способами.

Почти у каждого собственника квартиры есть небольшой огород, гараж и хозяйственные постройки. В 2012 году акимат выделил средства и во дворе каждого дома положили асфальт, установили детские и спортивные площадки. Как утверждают отдельные жители, все это в комплексе создает для них комфортное проживание и желания переезжать у них нет.

«Здесь такая совокупность удобств – близость к центру левобережья, близость к месту работы, обеспеченность транспортом, социальными объектами, элитный район, зеленые насаждения, велосипедная дорожка, рядом Ишим – мы купаемся там», - говорит один из жильцов Сергей Волков.

Сергей Волков не исключает, что из 11-ти домов три могут быть ветхими. Остальные находятся в хорошем состоянии и не являются ни ветхими, ни аварийными. И выкупать квартиры у них, считает он, должны только по рыночной стоимости: «Неужели так сложно!? Как мы это купили, придите и купите это у нас – честно, по рыночной стоимости. Говорите с нами открыто и честно, это ведь наша собственность. Нам это никто не подарил, мы это заработали честным трудом. Пусть сделают рыночную оценку, откроют счета на каждого собственника и перечислят туда рыночную стоимость его квартиры. И каждый сам решит свою судьбу. Или другой вариант: жильцы дома, который подпадал под снос в жилом массиве Пригородный, отказались переезжать в предоставленные им квартиры в «Жагалау». И им строят дом в этом же жилом массиве. Если они в нашем районе построят жилье и переселят нас в него, то мы согласны».

«Я вообще не готова переезжать отсюда. У меня за домом детсад, куда я вожу дочь, рядом школа, куда ходит сын. Меня все устраивает, если только взамен нас не переселят в новый дом здесь же… Здесь экологически чистый район. В 90-х годах никому ничего не нужно было здесь. А теперь, когда начала развиваться инфраструктура, всем здесь понадобилась земля. Сейчас в нашем жилом массиве нет свободных участков земли и она не продается. Квартиры в нашем доме почти никто не продает и не сдает, живут собственники. Если продаются – то единицы», - рассказывает Елена Ломова.

«Нас хотят лишить нашей собственности не по нашему желанию. Наша жизнь давно налажена, мы всем себя здесь обеспечили, у всех есть огороды. С 2007 года нас все пугают сносом. Мы ждем, ждем и сидим на чемоданах. Кто-то разве имеет право лишать нас удобного жилья? Я живу здесь 26 лет», - говорит пенсионерка Ольга Петрушевская. 

«Я купила здесь 2-комнатную квартиру в 48 квадратных метров три года назад. На тот момент ее рыночная стоимость была 55 тысяч долларов. В новостройках в городе сложно было купить такую же квартиру. У меня машина, есть здесь гараж, сарай, огород. Меня устраивает именно удобство, здесь безопасный район. Желательно, чтобы нас никто не трогал», - говорит еще одна жительница Елизавета Фриммер.

«Я с 1982 года живу здесь. И меня все устраивает, я рядом работаю. Если в этом районе дадут квартиру… но не дадут. Если новый дом построят на месте наших домов, то в пять раз наварятся и все», - отмечает Сергей Матусевич.

Многие собственники высказывают подозрения, что признание их жилья аварийным – это способ освободить земельный участок, который будет передан частному инвестору для строительства еще одного в их районе элитного жилого комплекса.

Позиция акимата
В ответе на запрос abctv.kz в акимате сообщили, освобожденные земельные участки земли будут использованы в соответствии с Генеральным планом развития Астаны. Однако на вопрос – что именно там может быть построено - не ответили. Снос 11 домов запланирован на 2017 год.

«Согласно техническим обследованиям, проведенным ТОО «Астана курылыссервис» в 2014 году, физический износ данных домов составляет более 67%, что характеризуется как «аварийное жилье», и решением межведомственной комиссии дома признаны аварийными и включены в перечень 228 домов, подлежащих сносу в рамках пилотного проекта «Снос аварийного жилья», - указывается в ответе.

На встречу с жильцами 11-ти домов главный инспектор акимата Есильского района Руслан Конакбаев принес заключения по техобследованию всех домов. На вопрос жильцов, почему их дома признали аварийным, чиновник не ответил, а предложил направить официальный запрос в акимат для получения разрешения ознакомиться с содержанием заключений.

Он отметил, что будущее 11-ти домов зависит от самих жильцов. Собственник каждой квартиры в протоколе может указать отказ или согласие на снос жилья: «Вы с соседями по дому решайте – хотите сноса или нет. Если вы не хотите сноса жилья, то с каждого дома нужен коллективный отказ. Тогда мы этот дом убираем из списка сносимых, вы останетесь в этом поселке. Никто вас не заставляет. Уже пять домов сдали протоколы. В пятом доме из 12 квартир семь подписали согласие, а пять – отказ. Сейчас будет решаться – будет сноситься дом или нет».

Если из 11-ти домов согласятся на снос только часть, то будет ли частичный снос - неизвестно: окончательное решение примет межведомственная комиссия, сказал abctv.kz Руслан Конакбаев.

По его словам, в случае сноса жилья компенсация за легализованные хозпостройки и гаражи предусмотрена. «Компенсацию будет выплачивать управление земельных отношений», - сказал он.

Цена вопроса
Жилой массив Заречный, также как и микрорайон Чубары, ввиду их расположения в ближайшей перспективе будут активно застраиваться, говорит директор по развитию регионального бизнеса международной инвестиционной компании ESTY Лев Тетин. И отмечает, что они рассматриваются для возведения жилья именно высокого класса комфортности. Частным застройщикам этот район очень интересен. Однако бизнесменов не прельщает вариант выкупа земли с необходимостью договариваться со множеством собственников недвижимости, каждый из которых будет однозначно выдвигать свои условия, говорит г-н Тетин.

«Заречный - однозначно очень перспективный район. Находится в шестистах метрах от улицы Орынбор, которая активно застраивается: это гостевая улица города, по ней будут приезжать гости EXPO из аэропорта. В Заречном уже есть построенные дома элит-класса, рядом резиденция главы государства. Массив граничит с крупным проектом вьетнамской компании Sovico. Рядом есть еще один проект элитного жилья Saranda. Помимо этого, напротив находится парк, что повышает комфортность проживания в этом районе. Заречный за счет развивающейся улицы Орынбор имеет очень развитую инфраструктуру – есть школы, детсады, торговые центры. Все это дополнительно повышает стоимость квадратного метра земли и, конечно, жилой собственности в Заречном. С каждым годом стоимость земли в этом районе будет увеличиваться, так как инфраструктура и сам район продолжат свое развитие», - поделился мнением Лев Тетин.

По его оценке, в Заречном стоимость одного гектара земли варьируется от 500 тысяч долларов до миллиона. «Если брать максимальную стоимость, то соответственно сотка земли может стоить до десяти тысяч долларов. Стоимость жилья здесь варьируется от 1 200 до 2 000 долларов в зависимости от состояния жилья», - говорит представитель ESTY.

Аналитик kn.kz Анна Шацкая в ответ на запрос abctv.kz дала свою оценку: «В Заречном средняя цена частных домов составляет в настоящий момент 625 тысяч тенге за квадратный метр. Стоимость земельных участков - в среднем 1 356 210 тенге за сотку».

Дина Ермаганбетова

Казахстанцы будут покупать жилье чаще, чем 1-2 раза в жизни

09 Сентябрь 2016 17:50 2569

Высокий спрос на жилье сохранится еще 10-12 лет, что является следствием демографического бума в 2000-х годах. Далее он начнет падать. 

Таким мнением с abctv.kz поделился директор по развитию международной инвестиционной компании ESTY Лев Тетин.

«Читая различные СМИ, налицо повышенный интерес к теме строительства и девелопмента. Пожалуй, ни один дайджест не обходится без публикации на тему строительства жилья.

Применительно к теме маркетинга можно перефразировать блестящий афоризм от Адриано Челентано: «Люблю слушать сказки про то, как внешние обстоятельства убивают бизнес, когда обладаю исчерпывающей статистикой о рынке». Это высказывание в полной мере сейчас применимо к рынку многоквартирного жилья. Да, действительно, если задаться целью оправдать падение объемов на этом рынке внешними обстоятельствами, то аргументы в изобилии лежат на поверхности. Их даже не сложно собрать. Кризис же!

Ключевой аргумент, особенно популярный в первой половине 2016 года, звучал так: падение по количеству сделок на первичном рынке жилья в 2015 году по отношению к 2014-му составило 44%! Соглашусь, что вне остального контекста внушает опасение. Однако при этом аккуратно умалчивается, что 2014 год был беспрецедентно рекордным для рынка. Настолько, что продажи в этот год превысили суммарные результаты 2010-го и 2011 годов.

А, например, рост количества сделок в 2014 году по отношению к 2011-му составил 250%! И это на рынке, где средний чек исчисляется семизначными суммами. Тут, по-моему, не надо быть гуру-аналитиком, чтобы понять, что такой затяжной рост не может длиться бесконечно. Сценарии отскока надо было просчитывать заранее.

Особое внимание я хотел бы обратить на такую популярную страшилку для девелоперов и застройщиков как демографический фактор.

Суть ее в том, что страна начинает активно переживать последствия демографического спада 1994-2004 годов, когда естественная убыль населения была беспрецедентной. Справедливости ради надо отметить, что и тучные «нулевые» тоже отметились убылью, но с ярко выраженной тенденцией к росту рождаемости.

Сейчас поколение 90-х входит в ту фазу жизненного и потребительского цикла, когда становится покупателем недвижимости, а поскольку количественно оно существенно меньше, чем восьмидесятники, то спрос будет и снижаться, и меняться структурно. Данное утверждение подкрепляется статистикой, где наглядно демонстрируется убыль категории населения в возрасте 20-34 года.

Подвох как раз кроется в самой группе. 20-34 лет – это слишком широкий возрастной диапазон.

При этом также не уточняется средний возраст покупателя на данном рынке (об этом ниже). Я, конечно, понимаю, что маркетологи приучились мыслить категориями «мужчина/женщина 25-54 с доходом средний и выше» или того хуже - все «18+». И на постоянно растущих потребительских рынках это долгое время было допустимо, потому как любые ошибки нивелировались двух-трехзначным (в процентах) ростом рынка. Благо сейчас новая экономическая парадигма (красивая альтернатива слову кризис) заставляет продвинутые категории маркетологов задуматься об очевидном. Потребителей надо сегментировать более узко, в том числе и с точки зрения возраста. Примеряя на себя, можно задаться вопросом: «Один и тот же ли я покупатель в 21 год и в 25 лет, в 25 и в 30 лет?».

В период 2014-2016 годы наша компания проводила ряд маркетинговых исследований с общей совокупностью 1000+ респондентов в Астане. Данные показали, что средний возраст покупателя первичной недвижимости – 37 лет, что также дополнительно подтверждается статистикой посещаемости ряда сайтов застройщиков Астаны.

Кроме того, видно, что платежеспособный спрос начинает формироваться у населения только с 24-25 лет и существенно сокращается после 45-ти. А аудитория 35+ составляет 61% всех покупателей. При этом как раз именно с этой аудиторией происходят самые выгодные для девелопера покупки.

Далее, обратившись к данным комитета по статистике министерства национальной экономики Казахстана, можно изучить динамику населения страны в разрезе возраста и дополнить ее данными по Астане. С точки зрения долей возрастных групп они коррелируют идеально и в ближайшие 10 лет с рынка уйдут покупатели категорий 45-49 и 50-54 лет. Они будут замещены категориями 20-24 и 25-29, которые по численному составу даже превосходят выбывающие категории.

Кроме того, в ближайшие 10-15 лет самыми активными покупателями станут представители нынешних возрастных категорий 25-29 и 30-34. Именно эти две самые крупные группы населения страны уже проходят и еще пройдут основные стадии жизненного цикла семьи. И связанное с этим потребление недвижимости, начиная от жилья базового уровня для одиночек или молодых семей в эконом-классе и до стадии улучшения жилья с точки зрения уровня комфорта, метража и прочего в комфорт и, возможно, в бизнес-класс.

В дополнение к этому стоит отметить тенденцию, которую в более доступных потребительских сегментах (вплоть до автомобилей) маркетологи уже успешно привили потребителю. А именно, более частая смена продукта по разным причинам: от морального устаревания до лимитированного срока работы, после которого устройство ломается.

Эта тенденция уже начинает затрагивать и рынок недвижимости. А значит можно говорить о том, что жилье будут покупать чаще, чем 1-2 раза в жизни.

Допускаю появление дискуссий о смещении спроса в сегмент арендного жилья у подрастающего поколения покупателей, который сможет отнять существенную долю у застройщиков многоквартирного жилья. Однако, на мой взгляд, в стране, где за последние 20 лет уже как минимум дважды подчистую сгорели денежные накопления населения, где уровень финансовой грамотности невысок для того, чтобы выгодно инвестировать сопоставимые со стоимостью квартиры деньги, данный сценарий в среднесрочной перспективе маловероятен.

Резюмируя, скажу, что последние 10-15 лет застройщики находятся в рынке с максимальной концентрацией потребителей. Этот период позволяет (с точки зрения демографического фактора) смело запускать новые проекты еще как минимум 10-12 лет при среднем цикле от начала проектирования до финальной продажи в три года. Другие вопросы – это соответствие предложения спросу и уровень конкуренции, что целиком лежит в зоне компетенций самого игрока рынка. А дальше? А дальше к 2030 году потребителей будет меньше на 25-30%!».

Саян Абаев