Чтобы не стать убыточной, коммерческая недвижимость обязана меняться так же стремительно, как и жизнь, считает международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин. Г-н Тетин рассказывает об эволюции недвижимости и о том, почему до сих пор вместе с гомо сапиенс в бизнесе присутствуют и неандертальцы.
Меняйся или умри
Процесс устаревания концепций коммерческих объектов ускоряется, и этот процесс подстёгивают кризисы. Времена, когда следом за строительством объекта возникала очередь из арендаторов, прошли.
"Сейчас, прежде чем строить объект, все смотрят, насколько эффективным он будет, а главное – каким должен быть состав арендаторов, чтобы люди не скучали и могли приходить вновь и вновь", - сказал Лев Тетин.
Если раньше срок устаревания объекта составлял 10-15 лет, то теперь он сократился до 5-7 лет.
"Не уследив за рынком, можно потерять его вовсе. Сейчас мы видим это сплошь и рядом", - отмечает он.
Человечеству понадобилось около 2000 лет, чтобы переселиться из пещер в города, ещё семь поколений, чтобы освоить космос. Эволюция есть во всех отраслях, в том числе и в недвижимости. Однако наряду с гомо сапиенс в бизнесе по-прежнему присутствуют неандертальцы. Этих особей мы постоянно встречаем, в том числе и в недвижимости.
"Наряду с умными, продвинутыми объектами мы видим и бестолковые, которые продолжают строиться. Лучший железобетонный довод – "Мы поставим, а потом разберемся", - отмечает эксперт.
Сегодня управление недвижимостью – это активный процесс, в котором не последнее место занимает постоянный анализ происходящего на рынке. Два кризиса – 2008 и 2014 годов – ускорили развитие недвижимости.
"Сердце человека там, где его кошелек. Спортивные, торговые объекты, гостиницы воюют за него, - поясняет Лев Тетин. - Недвижимость должна быть привлекательной для потенциальных посетителей. Тогда они будут возвращаться вновь и вновь".
Эволюция. От простоты к многофункциональности
Офисные здания становятся более функциональными. Появляются бизнес-центры со стилобатами, в которых располагается ретейл, фитнес-клубы, точки продажи цветов и так далее. Гражданам предлагают расстаться с деньгами здесь и сейчас.
Спортивная недвижимость нового поколения представлена многофункциональными стадионами, при проектировании которых уже продумана коммерческая составляющая. Яркий пример – Arena O2 в Лондоне, где проводят 385 мероприятий в год.
"Утром – детское мероприятие, днём – взрослое, вечером – хоккей, футбол, бокс. Все мероприятия выстраиваются в одном пространстве. В течение 3-4 часов полностью переделывают зал. Цель одна – борьба за кошельки", - рассказывает Лев Тетин.
В спорткомплексе Сингапура представлены самые разные виды развлечений: спорт, театр, выставки, концертная площадка. За счёт функциональности появляется дополнительный денежный поток, объект недвижимости становится более успешным.
Складская недвижимость теряет свою сингулярность. На складах размещаются офисы; общежития, хостелы, гостиницы для рабочих. Вокруг складов выстраивается соответствующая инфраструктура: торговые розничные и оптовые точки, склады индивидуального хранения (для граждан).
Гамбургский GrossMarkt – это обычный склад для хранения овощей и фруктов. Однако правила здесь жёсткие, как армейский устав. Основная составляющая – это местные производители. Комплекс создан для большой агломерации (трёх немецких земель). В границах GrossMarkt существует Институт питания, который тестирует местную продукцию, обучает школьников и студентов определять плохие и хорошие товары, проводит экскурсии и так далее. Объект является центром ретейла: склад имеет специально выделенные места в районах, где проводятся открытые ярмарки.
Торговая недвижимость: ТЦ становятся центрами общения. Появляются фуд-корты нового типа: в одной точке вы выбираете продукты, вам их готовят, вы их едите.
Популярен формат try and buy – когда можно примерить кроссовки, слазить в них на стену и уже потом решить, нужна ли покупка. В ТРЦ появляются фермерские рынки (объект в объекте), которые становятся центром притяжения. Когда есть свободные площади, можно разместить антикафе: они не приносят большой прибыли, но создают атмосферу. Входят в моду объекты типа "Пилотаж-арены" – детского центра моделирования самолётов: можно собрать его, запустить, устроить соревнования, прийти снова – поучиться и поиграть. Есть также площадки для коворкинга, города профессий типа "Кидбурга" – в общем, всё, что заставит посетителя провести с удовольствием как можно больше времени.
Саян Абаев
