Покупка квартиры за рубежом – это возможность инвестировать свои сбережения. Что может предложить казахстанцам рынок, разбирался вместе с экспертом inbusiness.kz.
По данным директора по продукту Tranio Елены Милишенковой, спрос казахстанцев на зарубежное жилье отвечает общемировым трендам: в 2023 году в топ-5 стран, куда направлено внимание инвесторов из Казахстана, входят Таиланд (18,4% заявок), ОАЭ (17,6%), Турция (13%), Франция (10,7%) и Греция (9,23%). Медианный бюджет сделки по всем странам составил 250 тыс. евро, что на уровне 2022 года.
В целом же ключевые страны, которые наиболее интересны клиентам: самыми востребованными являются ОАЭ (12% всех заявок), Турция и Греция (по 10%), Испания (9%) и Таиланд (8%). В топ популярных направлений также входят Франция, Кипр, Италия и Индонезия.
Польша
Купить недвижимость в Польше можно только по безналичному расчету и только за местную валюту. Поэтому для начала придется открыть счет в польском банке, куда перевести средства, конвертировав их в злотые. И у вас могут попросить подтвердить происхождение денег. Согласно польским законам, налоговые органы в течение 5 лет могут спросить, откуда покупатель взял деньги. И если документального подтверждения не будет, как минимум со всей суммы придется заплатить налог на прибыль, в худшем случае – останетесь без жилья и денег.
Германия
Средняя стоимость недвижимости в Германии составляет 2600-4000 евро за квадратный метр. Эксперты подчеркивают, ни в коем случае не покупать жилье дистанционно, лично осмотреть его. Например, иностранцу, не знающему тонкостей немецкого законодательства, могут предложить недвижимость по суперпривлекательной цене, мол, необходим срочный переезд. На самом деле в доме может проходить, например, капитальный ремонт, и новому собственнику – вам – позже придется выложить кругленькую сумму. И, наконец, покупка недвижимости всегда подразумевает дополнительные обязательные траты, они составляют в 12-15% от цены объекта.
Болгария
При покупке жилья в Болгарии иностранцам необходимо быть начеку – это как раз тот случай, когда нужно держать ухо востро. В ЖК могут "забыть" рассказать, что расходы на обслуживание непомерно высоки и могут достигать до 1 тыс. евро в год. В последние годы в Болгарии построили так много жилья, что обеспечить загрузку апартаментов даже в сезон очень непросто. Неудивительно, что многие пытаются избавиться от болгарских квартир и выставляют их на продажу – отсюда и низкие цены.
Как отмечают эксперты, с 2020 года цена на недвижимость выросла всего на 2% и перспектив роста не отмечается. Средняя стоимость квадратного метра – 1650 евро. Самая дорогая недвижимость в Софии. Коммунальные платежи обойдутся от 60 до 150 евро в месяц.
Стоит понимать, что большая часть жилой недвижимости на болгарских курортах предназначена для сезонного проживания, а это значит, что зимой в ближайший магазин придется идти пару километров, а в квартире, расположенной рядом с морем, зимой будет сыро и холодно.
Что, кроме денег, нужно потенциальному покупателю?
По мнению эксперта, покупателя с ограниченным бюджетом может отпугнуть высокий порог входа. Так, в центральных районах Дубая стоимость объектов в среднем начинается с 300 тыс. долларов.
"Однако, по нашим наблюдениям, в перспективе 2-3 лет арендный спрос будет активнее всего расти в сегменте масс-маркета, где порог входа куда ниже. В районах Дубая Arjan и Motor City стоимость новостроек начинается со 150 тыс. долларов. Правительство страны привлекает состоятельных экспатов и развивает деловую среду: создаются рабочие места для квалифицированных специалистов, а вместе с этим будет расти спрос на недвижимость в новых перспективных районах Дубая", – отмечает Елена Милишенкова.
Второй момент, из-за высокого спроса в наиболее активных направлениях сложно зайти в сделку с инвестиционной целью: надо отслеживать графики продаж, потому что выгодные проекты зачастую раскупаются за часы, а также глубоко анализировать рынок и выстраивать инвестиционную стратегию. Самостоятельный поиск проверенных и выгодных объектов, проведение Due Diligence и регистрации сделки с подачей документов, оплатой сборов и налогов. Иностранцам без знания местного законодательства следует обратиться за помощью юриста или агентства недвижимости, предоставляющего комплексные услуги по принципу одного окна.
"В большинстве направлений, по которым мы работаем, сделку можно заключить удаленно: в локацию нужно приехать максимум 1-2 раза, чтобы сделать доверенность на юриста, как, например, в Турции или Венгрии. В Дубай же приезжать вообще не потребуется — всю сделку можно провести удаленно. В ряде стран, например в Испании и Португалии, для покупки недвижимости нужно получить идентификационный номер налогоплательщика и открыть счет в местном банке. В противовес европейским странам в Индонезии на острове Бали недвижимость можно приобрести лишь при наличии загранпаспорта", – отмечает эксперт.
Турция
При выборе будущей квартиры эксперты советуют обратить внимание на ряд акцентов: качество постройки, расстояние до моря, наличие инфраструктуры в ЖК. Второй плюс: договор купли-продажи можно заключить как на турецком, так и на русском языке. И, наконец, третий бонус – скорость и простота оформления сделки. Также к плюсам можно отнести тот факт, что после оформления договора купли-продажи иностранец может по желанию получить вид на жительство сроком на один год с правом его продления неограниченное количество раз.
Как отмечает эксперт, Турция, традиционно пользующаяся популярностью среди казахстанцев, потеряла привлекательность: спрос снизился на порядка 60%. В прошлом году здесь кратно выросли цены на недвижимость, а в 2023-м правительство Турции внесло ряд изменений в законодательство, которые заставили многих инвесторов перейти на альтернативные рынки: в октябре Турция ужесточила требования к программе ВНЖ при покупке недвижимости — повысилась минимальная сумма, необходимая для получения вида на жительства, с 50-70 тыс. долларов до 200 тыс. долларов, а в начале ноября были внесены изменения в правила сдачи жилья в аренду – теперь, чтобы сдавать квартиру в краткосрок, владелец должен получить согласие всех жильцов дома и приобрести лицензию у министерства туризма.
В целом аналитики Tranio отмечают охлаждение спроса казахстанцев на зарубежную недвижимость. По отношению к 2022 году число заявок от граждан Казахстана снизилось на 26%. Помимо Турции, крупное снижение спроса казахстанцев зафиксировано на рынке Испании, где он уменьшился на 45%.
Испания
Эта страна в последние годы пользовалась популярностью у казахстанцев: тепло, безопасно и комфортно. Но надо понимать, что найти работу здесь, особенно без знания языка, сложно. При вложении 500 тыс. евро в жилье или коммерческую недвижимость вам выдадут ВНЖ через 2 месяца. Через пять – можно продать и вернуть вложения, но все зависит от места выбора жилья. Если вы не планируете жить там постоянно, то можно выбрать место в хорошей туристической зоне, чтобы сдавать в аренду. Следующий шаг – определиться, что именно вы хотите купить: апартаменты, дом или участок под застройку. Важно понимать, какое нужно количество комнат, расстояние до моря, важно ли наличие бассейна, вид на море. Чем конкретнее вы поставите задачу перед риелтором, тем быстрее получите желаемое. При оформлении сделки покупатель оплачивает от 6 до 10,5% в виде налогов и сборов. Собственники жилья ежегодно оплачивают налог на недвижимость в размере 0,4%. Надо помнить, что стоимость жилья в этой стране стабильно растет.
Таиланд
Интерес к рынку Таиланда — глобальный тренд. Рост сделок в I полугодии этого года замечен у покупателей из Франции, Китая, Великобритании, Германии, США, России и Тайваня. За первое полугодие 2023 количество сделок с иностранцами здесь выросло на 66%. Ожидается, что подобный тренд будет виден и по итогам второго полугодия. Потенциал роста рынка аренды и туризма и связанная с ним активизация спроса среди казахстанцев на рынке недвижимости Таиланда стимулируются введением безвизового въезда для граждан Китая и Казахстана. По оценкам туристического управления Таиланда, за весь пятимесячный период безвиза с 25 сентября по 29 февраля страна примет 1,9-2,9 млн китайских туристов и 129,5 тыс. туристов из Казахстана.
Таиланд резко сместил Турцию с первого места по спросу среди казахстанцев: если в 2022 году это направление разделяло шестую строчку вместе с ОАЭ и Великобританией, то в 2023 Таиланд — самое популярное место для покупки зарубежной недвижимости среди граждан Казахстана. Согласно данным аналитиков Tranio, медианный бюджет сделки казахстанцев с недвижимостью в Таиланде в 2023 году составил 150 тыс. евро. Бюджет снизился по отношению к 2022 году на 6,7%.
ОАЭ
Интересу инвесторов (из Западной Европы и стран СНГ) к рынку Дубая и других эмиратов способствует активная и целенаправленная политика властей ОАЭ по привлечению высококвалифицированных кадров и созданию продуктивной бизнес-среды. Здесь благоприятный инвестиционный климат благодаря отсутствию большинства налогов, лояльный визовый режим, нестрогий комплаенс по сравнению со странами Европы и США, а также есть возможность оплатить сделку криптовалютой и провести ее удаленно.
Спрос на аренду в Дубае стимулируется ростом населения эмирата: в 2022 году объем временных резидентов вырос на 11%, и в 2023-м тренд на приток населения укрепляется. По новому ВНЖ для фрилансеров планируется привлечь 24 тыс. специалистов. Рынок ОАЭ пользуется спросом у граждан Казахстана несколько лет подряд: до этого Дубай регулярно входил в топ-10 востребованных направлений у казахстанских клиентов, а в 2023 году эта локация поднялась на второе место по спросу. Косвенно об интересе граждан Казахстана к Дубаю говорит и статистика министерства туризма Эмирата: в 2023 году количество казахстанцев, посетивших Дубай с января по сентябрь, выросло на 96% по отношению к 2019-му и на 24% к 2022 году.
Норвегия
Здесь недвижимость продается всем желающим иностранцам. Но, прежде чем пойти на этот шаг, необходимо обратить внимание на налоги. Здесь есть налог на богатство. А еще определиться с погодой, которая не балует и очень разнится в частях страны. И, конечно, это дорогая страна в плане жизни, не даром многие норвежцы ездят за продуктами и особенно алкоголем к соседям. И еще необходимо понимать, что в этой стране сегодня много беженцев.
Главный совет от экспертов: не стоит покупать квартиру "на эмоциях" и верить на слово продавцу. Если он говорит о "бросовой цене", значит, недвижимость неликвидна. Если вы приобретаете жилье с целью его сдачи в аренду, то следует прошерстить местный рынок аренды и сопоставить его с потенциальным туристическим потоком. Ну а если берете жилье для себя, лучше какое-то время пожить в этой стране, чтобы быть уверенным, что это не просто красивая картинка в Интернете, а вам здесь действительно комфортно.
