/img/tv1.svg
RU KZ
Государство «строит» застройщиков

Государство «строит» застройщиков

А обманутые  дольщики требуют ответственности для чиновников и взывают к президенту страны.

17:11 11 Октябрь 2016 5072

Государство «строит» застройщиков

Автор:

Саян Абаев

Новый закон «О долевом участии в жилищном строительстве» вступил в силу на этой неделе. Он ужесточает требования к застройщикам в части привлечения средств населения на возведение жилых объектов. В первую очередь, признаются действительными только договора о долевом участии (по типовой форме) и никакие иные. Теперь все сделки будут регистрироваться в местных исполнительных органах (МИО) и даже изменения в договора можно внести только с согласия МИО.

Ранее, как известно, стройкомпании незапрещенными способами обходили стороной договор о долевом участии, поскольку он ставил их в жесткие условия. Потому большая часть заключенных сделок между застройщиками и покупателями не подпадала под регулятивную базу и теперь государство вынуждено быть посредником между конфликтующими сторонами.

Ограничение до трех
В соответствии с законом, бизнес вправе привлекать средства дольщиков только тремя способами. При этом во всех трех случаях каждый застройщик должен создать уполномоченную компанию для строительства только одного конкретного объекта на одном земельном отводе. Именно с ней будут связаны все юридические взаимоотношения.

Первый способ предусматривает получение гарантии вместе с разрешением на привлечение средств дольщиков у Фонда гарантирования жилищного строительства (входит в структуру холдинга «Байтерек»). Фонд уже официально объявил о начале приема заявок от застройщиков. 

«Очень много факторов для определения процента гарантийного взноса, который в соответствии с методикой расчета взносов составляет от 2% до 6% от стоимости проекта. Чем выше репутация, качество ПСД и ниже загруженность кредитами, тем ниже будет процент. Гарантийный взнос единовременный и возврату не подлежит», - сказал на пресс-конференции директор департамента развития инфраструктуры экономики Министерства национальной экономики Улан Жазылбек.

Фонд будет выдавать разрешение на строительство объектов стоимостью не более 200 млрд тенге. У уполномоченной компании должны быть деньги или незавершенное строительство в размере 10-15% от стоимости проекта.

«Надеемся, что в ближайшее время, буквально к концу этой недели, уже некоторые компании получат первые разрешения на привлечение средств дольщиков и начнут работу по первому способу», - отметил Улан Жазылбек.

Второй способ – застройщик привлекает кредит банка второго уровня (БВУ) на сумму, достаточную для завершения строительства жилого здания. БВУ будет осуществлять отбор застройщиков через квалификационные требования. После прохождения всех процедур застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган (МИО) для получения разрешения на привлечение денег дольщиков. Согласно схеме, перечисляемые дольщиками средства буду аккумулироваться в БВУ до того периода, пока застройщик не возведет каркас жилого здания.

В обоих случаях застройщик должен обладать опытом возведения жилых зданий не менее трех лет, построить не менее 18 тысяч кв. метров в городах республиканского значения, столице, и не менее девяти тысяч кв. метров - в регионах. Уполномоченная компания должна иметь земельный участок и проектно-сметную документацию.

Третий способ – застройщик вправе привлекать деньги дольщиков после возведения за счет собственных средств каркаса жилого здания. Разрешение ему выдается в МИО, но к нему предъявляются следующие требования: опыт строительства - не менее пяти лет, объем построенного жилья - не менее 60 тысяч кв. метров в городах республиканского значения, столице и не менее 30 тысяч кв. метров - в регионах, собственные вложенные в проект средства - около 40-65% от общей стоимости.

Контроль, контроль и еще раз контроль
«В целях обеспечения целевого использования денег уполномоченная компания и подрядчик обязаны открыть не более одного счета в одном банке. Это делается для защиты денег дольщиков, чтобы не было перетоков денег», - сказал директор департамента Минэкономики.

Во всех трех случаях использование денег дольщиков, ход и качество строительства по каждому конкретному объекту будет контролироваться независимой инжиниринговой компанией, которую на конкурсной основе будет привлекать в первом случае – Фонд, во втором – банк и третьем – МИО. Эта компания должна ежемесячно сообщать своим клиентам о результатах мониторинга как строящегося жилого комплекса, так и уполномоченной компании.

Всю важную для дольщика информацию сама уполномоченная компания должна размещать на веб-сайте.

«Настоящий закон обязывает уполномоченную компанию создать интернет-ресурс, на котором будет размещаться вся информация об объекте строительства – ПСД, стоимость проекта, продолжительность строительства, о площадях, об этажности, фасадах. Она будет обновляться не реже одного раза в месяц с предоставлением фотоотчета, чтобы дольщики знали о ходе строительства», - сказал Улан Жазылбек.

Помимо этого, по его словам, уже разрабатывается единый сайт по теме долевого участия в жилищном строительстве: «Предполагается, что за счет данного ресурса граждане смогут получать правовую поддержку, обладать информацией по строящимся объектам в разрезе регионов. Там будет вся необходимая информация, которая поможет защитить дольщика и сделать правильный выбор».

Инжиниринговая компания определяет гарантийные случаи, которые наступают в трех случаях.  

Первый: если допускается максимально возможное продление сроков строительства – три раза по три месяца.

Второй: нецелевое использование денег дольщиков. В этом случае в течение 15 дней уполномоченная компания, застройщик или подрядчик обязаны вернуть использованные деньги на банковский счет.

Третий: признание судом застройщика банкротом в результате его деятельности по возведению иных объектов.

В случае перечисленных форс-мажоров обязательства достроить объект и передать квартиры покупателям берет на себя Фонд, банк либо МИО (в зависимости от способа привлечения средств дольщиков).

"Мы устали ждать"
Данный закон обратной силы не имеет и несколько десятков обманутых дольщиков Астаны обращаются за помощью к президенту страны. Они просят создать госкомпанию, которая достроит их жилье на бюджетные средства. О том, что единственный их шанс заселиться в свое жилье, это помощь государства, они заявили на специально созванной пресс-конференции.

Дольщики, в том числе пострадавшие от стройкомпании «Азбука жилья», по очереди рассказывали о том, по каким причинам их жилые комплексы не строятся и высказали недовольстве работой межведомственной комиссии акимата Астаны по вопросам долевого участия (МВК).

«МВК говорит, что проблемы решаются и никаких денег не надо – это неправда. Нет такого богатого инвестора, который бы вошел с деньгами в наши жилые комплексы. У нас один инвестор – государство, президент страны. Только президент может принять решение выделить господдержку», - сказал на пресс-конференции Жанкозы Бакибаев, представитель Ассоциации дольщиков Казахстана (в нее объединились несколько жилищно-строительных кооперативов).

Помимо несовершенства законодательства к проблемам в виде недостроенных объектов и обманутых дольщиков привело попустительство госорганов, которые контролируют деятельность застройщиков, заявил спикер.

«Если чиновники допустили такой бардак, то они должны ответить. А государство должно выделить деньги и закрыть проблему дольщиков», - говорит г-н Бакибаев.

Он убежден, что без господдержки проблема обманутых дольщиков не решится: «Дольщики устали ждать и смотреть на замороженные объекты, которые не строятся годами. При этом акимат Астаны и министерство национальной экономики говорят, что проблемы дольщиков решаются. Нам нужно, чтобы проблемы дольщиков решались путем строительства, разработанных графиков, проектно-сметной документации и утвержденных сроков. Этих документов мы не видим ни по одному объекту. Хотелось бы по всем этим объектам иметь четкую картину – сколько нужно на каждый объект финансовых средств. Минэкономики и Минфин должны ставить вопрос перед правительством о выделении бюджетных средств».

Директор департамента Минэкономики Улан Жазылбек данные заявления прокомментировал так: «Сейчас вопрос о решении проблем не стоит и не поднимался. Поэтому я ничего конкретного по этому вопросу сказать не могу».

Вместе с тем, по его словам, «государство наших дольщиков в беде не оставит»: «Вы знаете это из кризиса 2007-2010 годов, когда было потрачено больше 465 млрд тенге на удовлетворение пострадавших 62 с лишним тысяч дольщиков. К сожалению, это все продолжается, но данный закон не регулирует взаимоотношения, которые возникли до вступления его в силу. Если говорить по дольщикам «Азбуки жилья», то сейчас, по данным МВД и прокуратуры, проводятся доследственные мероприятия. Уже привлечено в качестве подозреваемых 10 человек по делу «Азбуки жилья». Сам руководитель стройкомпании находится в Австрии и решается вопрос об его экстрадиции в Казахстан».

Саян Абаев

«Долевка» не по карману

Дольщики стали  меньше приносить денег застройщикам. 

13 Октябрь 2017 18:17 8979

Средства дольщиков перестали быть основным источником денег для застройщиков. Такие данные председатель правления фонда гарантирования жилищного строительства Даурен Онаев привел в беседе с abctv.kz.

«Если говорить о таком временном анализе, то 60% финансирования жилищного строительства исторически в докризисный период шло от долевого участия. И сейчас эта доля упала очень сильно, ниже, наверное, 10%, если говорить о легитимной «долевке», – отметил Даурен Онаев. 

Он отметил, что речь идет о долевом участии, соответствующем законодательству и «не являющемся псевдодолевкой в рамках разных, сейчас уже запрещенных договоров инвестирования, договоров купли-продажи, договоров передачи прав требования».

«Все эти договоры запрещены», – напомнил собеседник.

Другой причиной сужения притока денег дольщиков в кассы застройщиков Даурен Онаев назвал дефицит строительных компаний с положительной репутацией на рынке.

«Что касается частного сектора – объективная информация такова, что есть два-три застройщика, которые занимают более половины общей доли рынка. Такая ситуация, наверное, не является устойчивой и достаточно эффективной. Крепких и надежных застройщиков должно быть больше», – сказал Даурен Онаев.

При этом глава фонда гарантирования жилищного строительства считает, что толчком для увеличения числа надежных застройщиков станет необходимость получения ими гарантий фонда и разрешений от акиматов для привлечения средств дольщиков. Оценивая спрос казахстанцев на возможность долевого участия в жилищном строительстве, он оценил его как стабильный. По данным Даурена Онаева, в наибольшей степени в жилье нуждаются «более социально уязвимые слои населения».

«Сама доля участия в долевом строительстве должна расти, она позволяет тем, кто все-таки накопил, имеет определенные средства, возможность даже где-то кредитоваться и выплачивать процентное вознаграждение в банках, имея возможность вложить свои средства в строящееся жилье и за счет этого получить квартиру по меньшей стоимости. В любом случае это экономически выгодно, если у человека такая возможность есть. И эта возможность должна быть, из-за этого «долевка» будет развиваться», – конкретизировал глава фонда.

Даурен Онаев также оценил актуальность действующего законодательства в сфере «долевки».   

«Наверное, в ближайшей перспективе мы все же говорили бы о том, что договоры долевого участия должны подлежать государственной регистрации. Сейчас они регистрируются в акиматах, но делается это точечно и не до конца полноценно в рамках закона. Мы считаем, что договоры должны подлежать регистрации в рамках ЦОНов, egov.kz, онлайн-регистрации – по аналогии с договорами купли-продажи уже готового жилья. Это краткосрочная мера, которая уже повысит прозрачность», – сказал он.

Господин Онаев добавил, что однозначно нужно создавать единое информационное пространство или единую информационную базу о строительных компаниях, получающих разрешение от государства на привлечение капиталов дольщиков.

Собеседник полагает, что такую информацию «очень важно копить», что вовсе не означает вмешательство в бизнес застройщиков.  

«Мы просто хотим, чтобы их было видно. И чтобы мы, как фонд, говоря уже в узком ключе в рамках нашего направления, могли планировать нашу деятельность не только на полгода, на год, но и на два, три, пять лет, уже понимая общие тенденции», – резюмировал Даурен Онаев.

Жанар Сердалина 

Нельзя позволить "тренироваться" за счет дольщиков

Это касается прежде всего субъектов МСБ, не имеющих опыта в жилищном строительстве.

29 Декабрь 2016 19:11 5559

Таким мнением с abctv.kz поделился управляющий партнер юридической фирмы "Артюшенко и партнеры" (компания специализируется на недвижимости) Андрей Артюшенко. Собеседник отмечает, что ужесточение требований к застройщикам в рамках нового закона "О долевом участии в жилищном строительстве" позволяет отсечь от долевого строительства неопытные компании. Последние, по его словам, должны рисковать в бизнесе личными деньгами либо заемными.

"Мне кажется, что долевым строительством должны заниматься опытные компании. Причем, если мы говорим об опыте, то не обязательно имеем в виду крупный бизнес. В требованиях, предъявляемых к долевому строительству, имеется необходимость наличия опыта строительства не менее трех лет, объема построенного жилья общей площадью не менее 18 000 квадратных метров. Многие не сразу понимают, что означают эти 18 000 квадратных метров. Это стандартный девятиэтажный жилой дом на 200 квартир по типовому проекту. Привлечение денег дольщиков - это очень выгодное финансирование, так как банковские кредиты под те же цели сейчас очень дорогая альтернатива для строителей. Они выдаются под более 16-18% годовых в тенге.

Принимая во внимание ответственность, которая лежит на строителях, возводящих долевое жилье, полагаю, что обозначенные в новом законе цензы очень даже оправданы. Не должны заниматься долевым строительством компании, у которых мало опыта. И когда на просторах сети интернет начинают поднимать вопрос о том, что новый закон закрывает рынок для малого бизнеса, это вызывает недоумение. Почему малый и/или средний, но при этом не опытный бизнес должен иметь возможность "тренироваться" и "нарабатывать опыт" в идеальных условиях? Это я про дешевое финансирование и допуск к долевому строительству. Это было бы неправильным, в первую очередь, с точки зрения защиты интересов дольщиков", - говорит Андрей Артюшенко.

В связи с новым законом застройщикам будет сложнее юлить и обманывать, отмечает юрист. При этом, по его мнению, сохраняются риски в части незаконно выданных согласований и разрешений, ошибок в проектной документации: "По сути все вопросы теперь замкнуты на цепочке согласований и разрешений, которые необходимы для того, чтобы получить право привлекать денежные средства дольщиков. Опыта работы по новым механизмам еще очень мало. Начаты единичные проекты, результаты которых будут видны только к концу 2017-го или в 2018 году".

Дина Ермаганбетова

Материалы по теме