DOW J 24 580,91 Hang Seng 24 266,06
FTSE 100 6 045,69 РТС 1 215,69
KASE 2 304,68 Brent 36,55
Итоги 2016-го по рынку жилья Астаны

Итоги 2016-го по рынку жилья Астаны

Весь год в этом секторе наблюдалась нестабильность. Однако число операций с недвижимостью по итогам 11 месяцев увеличилось вдвое. 

01 Январь 2017 09:21 5239

Итоги 2016-го по рынку жилья Астаны

Автор:

Саян Абаев

Об итогах уходящего года abctv.kz рассказал представитель столичного агентства "Витрина недвижимости" Ергазы Мусатаев.

Главные события
В 2016 году произошли события, которые имеют прямое отношение к рынку недвижимости как Астаны, так в целом страны.

Во-первых, государством приняты меры по регулированию отрасли. В частности:

а) введен запрет для участников электронной торговли на установление цен в долларовом эквиваленте, который коснулся не только рынка недвижимости. На фоне этого в феврале остановилось падение цен на недвижимость. Но, несмотря на это, население продолжало хранить накопления в долларах;

б) 10 октября 2016 года вступил в силу новый закон "О долевом участии в жилищном строительстве".

в) разработана и утверждена новая программа жилищного строительства "Нурлы жер"

Во-вторых, появились новые механизмы покупки жилья на рынке первичной недвижимости - беспроцентная рассрочка от застройщиков и ипотечное кредитование банками-партнерами;

В-третьих, согласно официальным данным, увеличился спрос на жилье.

В-четвертых, цены на жилье в Астане нащупали "дно".

Цены на жилье
Цены на жилую недвижимость в Астане в течение 2016 года то росли вверх, то падали вниз.

По данным министерства национальной экономики, количество сделок купли-продажи жилой недвижимости в январе-ноябре уходящего года, по сравнению с 2015 годом, по стране увеличилось на 14%, а Астане рост за тот же период составил 57%.

Положительную динамику можно прямо связать с девальвацией тенге в 2015 году, ведь после нее цены в долларовом эквиваленте на жилье упали практически в два раза. С февраля 2016 года стоимость жилья, согласно вступившим в стране правилам, указывается исключительно в тенге.

Спрос в течение года сохранялся в равной степени на жилье как на первичном, так и вторичном рынках.

Цены на первичном рынке жилья снизились менее заметно, нежели на вторичном - примерно на 4-7% по сравнению с додевальвационным периодом. Строительные компании предлагали различные механизмы продажи жилья - беспроцентная рассрочка, ипотечное кредитование от некоторых банков.

Предпочтения покупателей
На данный момент большая часть покупателей приобретает ликвидное жилье на левом берегу Астаны, в том числе в районе расположения выставочного комплекса EXPO-2017. Снизился спрос на жильё до 2000-х годов постройки.

Если говорить о сегментах рынка недвижимости (это эконом-, комфорт-, бизнес-, премиум- и элит-класс), то большей популярностью на данный момент пользуются квартиры комфорт- и бизнес-класса. Спросом пользуются в первую очередь двухкомнатные квартиры (от 65 квадратных метров), потом однокомнатные (от 45 квадратных метров) и трехкомнатные (от 100 квадратных метров). 

Что будет в 2017 году?
На данный момент цены на квартиры уже установили свою планку. Конечно, нельзя забывать об искусственно завышенных ценах на рынке вторичной недвижимости, где ставки регулируются самими участниками рынка.

Значительного падения цен не будет. Возможны колебания в коридоре 4-7%, увеличение покупательного спроса и рост количества сделок купли-продажи на 7-9%. Мы не должны забывать о проведении EXPO-2017 как толчке к приросту населения Астаны и новой жилищной госпрограмме "Нурлы жер". В рамках данной программы на протяжении 15 лет ежегодно в нашей стране планируется сдавать в эксплуатацию около 100 тысяч квартир.

Что касается первичного рынка, то строительные компании будут держать цены на жилье на текущем уровне. Ведь возможности по снижению цен у застройщиков уже нет: в текущих ценах учтены себестоимость и издержки строительства.

Саян Абаев

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

«Застройщик больше не диктует условия»

Их определяет государство через новую ипотечную госпрограмму, которая создаст платежеспособный спрос и не допустит скачка цен, –  мнение.

01 Апрель 2018 13:57 2873

«Застройщик больше не диктует условия»

Фото: reuters.com

Рынок жилья в Казахстане переживает перемены, выгодные покупателям. Строительные компании выстраивают гибкую ценовую политику. На фоне запуска жилищных программ от государства квадратные метры для населения становятся доступнее. Своим мнением на ситуацию в сегменте жилой недвижимости, а также прогнозами с abctv.kz поделился заместитель исполнительного директора агентства «Витрина Недвижимости» Ергазы Мусатаев.

- В 2017 году на рынке недвижимости наблюдался застой,  легкий окат цен на жилые квадраты. Тренд сохраняется? 

- Да, в минувшем году был спад по ценам на недвижимость. Но говорить о том, что в минувшем году было снижение спроса и покупательской способности нельзя. Если опираться на цифры, то первичная недвижимость подешевела в среднем на 5-9%, «вторичка» на 9-11%. Цены в начале этого года держатся на плаву в этих же пределах. Что касается новостроек, то нужно понимать, что компании-застройщики несут определенные затраты. Они не могут уйти от маржи, они не могут продавать площади ниже себестоимости. Но сегодня мы видим, что многие строительные компании разрабатывают новые программы по приобретению жилья. К примеру, застройщики предлагают приобрести их жилье в рассрочку. Они дают возможность покупателям внести первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры, а остаток суммы погашать до двух-трех лет. Также выстраиваются различные взаимоотношения сотрудничества с банками второго уровня, финансовыми организациями.

- На Ваш взгляд, акции и программы рассрочки от застройщиков не отражает сужение платежеспособного спроса?

- Сказать о том, что на рынке жилья идет стагнация, покупательская способность падает нельзя. Если говорить об акциях, то их открывают, чтобы нарастить продажи. С этой же целью строительные компании открывают кредитные линии для покупателей. Это хорошая альтернатива банковским жилым займам в том случае, когда жилой объект еще не сдан в эксплуатацию. То есть строительные компании понимают, что от кабальных условий прежнего времени пора отказываться.

- Девальвация тенге, по-видимому, отрезвила игроков рынка?  

- Цены на рынке недвижимости после девальвации, которая произошла в августе 2015 года, начали опускаться на дно, потому что до этого момента жилая недвижимость была переоценена. После люди поняли, что квартира 2000 года с площадью  50 квадратных метров не может стоить 30 млн тенге. Она будет стоить максимум 15-16 млн тенге.

Но при этом, надо отметить, покупательская способность не снизилась. Напротив количество сделок зарегистрированных в период 2016-2017 годов увеличилось где-то на 17%. Это произошло, потому что большинство среднестатистических граждан до августа 2015 года хранили крупные суммы в валюте. Все операции с недвижимостью проходили в долларах, потому что была свободная форма. Когда же тенге отпустили в «свободное плавание» мы увидели увеличение  продаж. В большей степени это касается сегмента вторичной недвижимости. Например, человек копил в долларах, после девальвации его накопления в тенговом выражении значительно увеличились, соответственно покупательская способность выросла.

- Это касается узкой прослойки населения, кто имеет возможность делать накопления.

- Да, но ипотечный рынок в додевальвационный период падал. Жилищные займы были недоступны. Рынок недвижимости делится на додевальвационный период и посдевальвационный период. Додевальвационный период характеризуется тем, что из 10 человек лишь двое-трое получали ипотечный заём. Сейчас из 10 человек около 8-9 человек оформляют займы. То есть ипотека сейчас привлекательна. Банки предлагают выгодные условия по ипотечным займам. Плюс к этому сегодня готовится ипотечная программа от государства «7-20-25», которая будет работать не для строительных компаний, а для конечного покупателя. То есть мы становимся на путь, когда жилье становится доступнее.

- Объем выданной ипотеки за прошлый год вырос в 1,5 раза. Какое влияние на рынок окажет программа «Нурлы жер»?

- В целом жилищная программа вполне эффективна, но в большей степени «Нурлы жер» подходит для людей со средним уровнем доходов. Не каждый человек может соответствовать ее условиям. В программе есть ограничения,  определенные нюансы. Например,  «Нурлы жер» не включает вторичное жилье. Покупатель должен найти первичную недвижимость, которая уже сдана в эксплуатацию. Но объем такой недвижимости ограничен и, как правило, цены на нее высокие.

- Ее объем несопоставим с новой госпрограммой «7-20-25». Может ли последняя спровоцировать рост цены на жилье и инфляции?

- Чтобы комментировать этот вопрос, нужно четко знать условия этой программы. Пока у нас нет точного понимания, что в каком виде ипотечная программа выйдет в тираж. Программа еще находится в стадии разработки. Поэтому мы не можем пока давать прогнозы. Но мы не считаем, что «7-20-25» станет фактором, который искусственно поднимет цены на жилье. Мы не ожидаем инфляции после ее запуска.

- Какова доля ипотеки в сделках с недвижимостью сейчас в среднем? Есть ли такие данные?

- Если говорить о нашей компании, то в 2017 году 60-70% сделок купли-продажи оформлены через жилищные займы.  

- Какова средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Астане?

- Минимальная стоимость квадратного метра  на первичном рынке недвижимости -  около 260 тысяч тенге за один квадратный метр. Это  новый дом, который строится в хорошем районе. Это дом эконом-класса, где 8 квартир на площадке и около 19 этажей, но все же это Левый берег,  Есильский район.

Средняя стоимость одного квадрата первичной недвижимости колеблется в пределах 350-370 тысяч тенге. Что касается вторичного жилья, то в сегменте эконом-класса минимальная цена – 280 тысяч тенге. Средняя стоимость на вторичном рынке жилья составляет  330-340 тысяч тенге.

- Каковы Ваши прогнозы по рынку жилой недвижимости на 2018 год?   

- Ожидается, увеличение спроса на 11-17%. Цены не будут увеличиваться в целом. Они сейчас пришли к определенному значению. Не будет никаких искусственных повышений цен, снижений. Вторичный рынок жилья – владельцы открыли глаза. Они теперь понимают, что если их квартира стоит 50 млн тенге, они никак не возьмут 80 млн тенге. Первичный рынок также после запуска программы «Нурлы жер» понимает, что нужно идти навстречу покупателю, что не мы диктуем условия рынка, теперь мы помогаем нашему клиенту.

Динара Куатова

В ступоре или штопоре пребывает рынок жилья?

Начало нового сезона не принесло традиционного роста спроса – потенциальные покупатели в ожидании лучших предложений. 

20 Октябрь 2016 16:09 3893

В ступоре или штопоре пребывает рынок жилья?

Согласно данным комитета по статистике министерства национальной экономики, в сентябре 2016 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в Казахстане составило 16 943 и по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилось на 5%.

То есть месяц, с которого, как правило, стартует новый сезон на рынке недвижимости после летнего отпускного затишья показал обратную тенденцию. Число сделок сократилось как в регионах с традиционно невысокими доходами населения (преимущественно сельскохозяйственные области) - Акмолинская (-10,8%), Павлодарская (-10,8%), Северо-Казахстанская (-9%), так и в нефтяных - Атырауская область (-17,4%), Западно-Казахстанская (-5,9%). Падение зафиксировано и в Астане (-7%). 


Источник: комитет по статистике МНЭ РК 

В результате падения спроса цены на недвижимость несколько снизились. По официальным данным, в сентябре 2016 года по сравнению с предыдущим месяцем расценки на новое жилье упали на 0,4%, перепродажи благоустроенного – на 0,5%. 

Источник: комитет по статистике МНЭ РК 

Давление государства
То, что летняя, как правило, сезонная стагнация на рынке стала трендом, подтверждают и участники рынка.

«Да, мы ожидали всплеска покупательской активности после летних каникул, но этого не произошло. Рынок действительно пребывает в стагнации, и это - тенденция», - говорит директор по развитию агентства недвижимости (АН) Ramazan Real Estate Галым Искаков.

Основные причины падения спроса все те же, утверждает специалист: низкие цены на нефть, колебания курса тенге и малодоступная ипотека. Но с недавнего времени отмечен еще один фактор, который, по его словам, тоже начал давить на рынок – государственная программа «Доступное жилье – 2020». Дополнительное предложение квадратных метров начинает влиять на ценообразование и настроение покупателей, утверждает Галым Искаков.

«Предложение на рынке увеличилось, так как по программе «Доступное жилье-2020» число вводимых и возводимых объектов растет с каждым днем. Если есть возможность получить дома по госпрограмме в какой-то перспективе, то нет и крайней необходимости приобретать недвижимость прямо сегодня», - говорит г-н Искаков.

Руководитель отдела продаж столичного АН «Квадрат» Тимур Хайрулин отмечает, что большой объем жилой недвижимости, который будет введен на территории выставочного комплекса EXPO, неминуемо отразится на рынке первичного жилья эконом-сегмента в Астане. И добавляет, что для покупателя ситуация нынешнего года резко отличается от прошлогодней.

«Если в августе 2015 года резкие скачки курса заставляли людей принимать решение более активно, то на сегодняшний день их ничего не подталкивает к принятию быстрых решений. Есть время подождать более выгодного предложения. Надо учесть, что и часть населения смогла удовлетворить свой спрос в прошлом году на девальвационной волне, если имели накопления в долларах. Сейчас мы имеем дело с отложенным спросом, но доходы населения не растут», - считает Тимур Хайрулин.

Правда, данная ситуация больше характерна для столичного рынка. В Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАКР) ситуацию объясняют просто: продавцы выставляют объекты по максимальным ценам, по которой покупатели не готовы приобретать.

«Кроме того, на фоне снижения цен с рынка ушли продавцы ликвидных объектов, а те, кто остались, завышают цену. И в продаже сегодня в основном дорогие объекты старых годов постройки - иначе говоря, выбирать не из чего. Многие покупатели из разряда инвесторов ждут более выгодных времен для своих инвестиций – то есть падения цен», - добавляет вице-президент ОАРК Лариса Степаненко.

Если смотреть данные по количеству сделок купли-продажи жилья в годовом выражении, то о падении рынка говорить не приходится. Так, за январь-сентябрь 2016 года по сравнению c соответствующим периодом прошлого года количество сделок купли-продажи в целом по стране возросло на 13,3%, да и средняя стоимость квадратного метра выросла на 13% до 251 105 тенге.


Источник: комитет по статистике МНЭ РК 

Правда, в ОАРК полагают, что по итогам года показатели могут выглядеть не такими радужными из-за отсутствия причин для роста.

«Дело в том, что все это время рынок отыгрывал введение плавающего курса тенге. Цены у застройщиков в тенге остались на прежнем уровне, что и повлекло массовые продажи. Рост стоимости квадратного метра объясняется же, прежде всего, пересчетом возросшего курса доллара к тенге. На финише 2016 года показатели могут разниться с предыдущим периодом в пределах 10-15%. Думаю, что будущий год для казахстанского рынка будет переломным. Спрос сохранится в сегментах первичного и вторичного жилья эконом- и комфорт-класса, земельных участков для застройки бюджетных жилых домов, коммерческой недвижимости стоимостью до 100 миллионов тенге. Ценовые колебания возможны в пределах 10-20%. Многие предложения бизнес- и элит-класса останутся невостребованными из-за высокой цены и небольшого спроса», - полагает вице-президент ОАРК Лариса Степаненко.

EXPO-2017 – повод для оптимизма
Что касается рынка недвижимости Астаны, то необходимую поддержку ему окажет именно глобальный проект, сходятся во мнении эксперты. Они полагают, что если до конца года не случится еще одной девальвации тенге, то резких изменений в стоимости ожидать не стоит. Возможная глубина коррекции до конца 2016 года - 5-10% со знаком минус. Поскольку следующий год начнется под знаком EXPO.

«Если цены на жилье в августе-сентябре 2016 года стремительно падали, то в октябре они стабилизировались. В столице средняя стоимость жилья на правом берегу сложилась в диапазоне от 270 000 тенге до 330 000 тенге за квадратный метр, на левом берегу - от 300 000 тенге до 500 000 тенге за квадратный метр в зависимости от классности жилого объекта», - говорит представитель столичного АН «Квадрат» Тимур Хайрулин.

В АН «Витрина» также не исключают возможную коррекцию цен до конца 2016 года на уровне не более 5-7%. Некоторое снижение они прогнозируют и в начале следующего года, но лишь на недвижимость эконом-класса (до 2004-2007 годов постройки). И уточняют, в районе выставки EXPO никакие корректировки не ожидаются.

«Цены на ликвидное жилье (район EXPO-2017, левый берег в целом) будут держаться на том же уровне, что и сейчас. Почему? Потому что это инвестиции в будущее. А ввиду того, что инвестировать помимо недвижимости у нас некуда, то делайте выводы сами», - добавляет специалист по недвижимости АН «Витрина» Ергазы Мусатаев.

«Даже если сейчас спрос не такой хороший, какой нам хотелось бы, то приближение EXPO-2017 радует. Думаем, что уже в начале следующего года рынок начнет оживляться, то есть зимней «спячки», которая обычно наблюдается во всех сферах бизнеса, не прогнозируем. Следующий год не такой, как обычно, следующий год - EXPO-2017», - выражает оптимизм и директор по развитию Ramazan Real Estate Галым Искаков.

Айя Тагирова

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

Подписка на новости: