Такая инвестиция имеет основание: цены на недвижимость в Казахстане всегда с разной интенсивностью идут вверх, а аренда в крупных городах пользуется стабильным спросом. Как выгодно вложиться в недвижимость, на чем заработать прибыль и как при этом не нарушить закон, рассказывает руководитель отдела маркетинга Sensata Group Сергей Узденов.
Купил – продай
"Это, пожалуй, самый простой способ заработать на недвижимости для тех, у кого есть начальный капитал. При этом вопреки расхожему мнению для этого не нужны огромные суммы денег. На нашей практике, спросом для перепродажи пользуются небольшие квартиры стоимостью 10-25 млн тенге. Даже пандемия и кризис не сказались на спросе на жилье. Только за 8 месяцев 2021 года в Казахстане состоялось 370 150 сделок купли-продажи жилья, и, судя по состоянию рынка, эта цифра до конца года будет только расти", – говорит Сергей Узденов.
Для того чтобы вложиться наиболее выгодно, желательно покупать жилье на самой начальной стадии застройки – на старте продаж цены всегда минимальные. Дальше каждый месяц раздумий будет стоить вам нескольких десятков тысяч тенге за квадратный метр.
"Для вложений на ранней стадии самое важное – выбрать надежного застройщика. Ведь если объект станет долгостроем или, самый худший вариант, стройка будет заморожена, то не только заработать, но и вернуть свои средства будет очень проблематично. Снизить риски здесь может только тщательный анализ рынка. Смотрите на опыт застройщика, отзывы покупателей. Если вложились удачно один раз, есть смысл остаться клиентом этой компании и в дальнейшем. Например, у нас в Sensata Group есть клиенты, которые из года в год покупают недвижимость для себя и для коммерческих целей. Каждый застройщик дорожит таким доверием", – отмечает специалист.
Самое приятное, что сроки таких вложений можно регулировать самим, и в любом случае они окупятся. Те, кому важен быстрый оборот капитала, продают недвижимость еще на этапе стройки.
"Важно понимать, что в этом случае вы еще не являетесь собственником квартиры и продаете, по сути, договор бронирования или долевого участия. Прибыль с таких сделок не очень большая, в среднем около 10%, но растет пропорционально приближению жилья к готовности. В этом варианте есть свои плюсы – вы не платите налог на прибыль от продажи, так как не вступали в юридическое право собственности. Обязательно оформляйте все сделки с участием нотариуса и проверяйте документы", – советует Сергей Узденов.
Те, кто хочет заработать больше, ждут окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, тогда стоимость жилья увеличивается в разы. На рынке есть застройщики, которые предлагают квартиры уже в готовой отделке от застройщика, а можно вложиться в ремонт, чтобы еще увеличить стоимость. Но здесь нужно реально оценивать вложения в ремонт и разницу в цене при продаже, иногда усилия не стоят полученной прибыли.
Также нужно иметь в виду, что, если вы продаете квартиру менее чем через год после вступления в право собственности, вам придется заплатить государству индивидуальный подоходный налог. Для резидентов Казахстана это 10% от разницы между ценой продажи и ценой приобретения жилья. Оплачивать нужно самостоятельно, подав декларацию в налоговый орган и уплатив налог в бюджет не позже закрытия отчетного периода (март следующего года).
Квартиры в аренду
В крупных городах, особенно в Нур-Султане и Алматы, очень популярно приобретение жилья для последующей сдачи в аренду. А как показало последнее оживление на рынке аренды недвижимости, это направление еще и очень выгодно. Практически при нулевых затратах в этом году арендодатели повысили свой доход от 30% до 65%. Даже если считать этот скачок временным на фоне оживления после локдауна, обратный откат едва ли значительно повлияет на рынок.
Для сдачи в аренду можно рассматривать как жилье на вторичном рынке, так и недвижимость от застройщика. В первом случае вы вкладываетесь в готовую к сдаче квартиру и можете сразу начать получать доход, но и стоимость ее может быть дороже. К тому же необходимо предусмотреть средства на амортизацию – косметический ремонт, возможную замену сантехники, бытовой техники или мебели.
"Приобретая недвижимость от застройщика, вы выигрываете в цене. К тому же новый дом не будет требовать значительных вложений в первые годы эксплуатации. Но здесь вам нужно заложить средства на ремонт и обустройство квартиры. Если подойти к этому вопросу грамотно, можно обойтись незначительной суммой. Также хорошо для этой цели приобретать квартиры в чистовой отделке от застройщика. По нашему опыту могу сказать, что это всегда универсальный и ненавязчивый современный дизайн, который служит отличной базой" – поясняет маркетолог.
На что важно обратить внимание при выборе квартиры для последующей сдачи в аренду – это расположение ЖК, его локация и качество.
"Выгоднее всего вкладываться в дома, расположенные в административных районах, с развитой инфраструктурой. Для семейных квартиросъемщиков будет важно наличие рядом детских садов и школ. Также и собственный паркинг в доме – это уже не роскошь, а необходимость в наше время для деловых, активных людей. Например, в жилых комплексах Sensata мы закладываем просторные паркинги на этапе проекта, и иногда это является решающим фактором для наших покупателей", – говорит Сергей Узденов.
Кстати, коронавирус тоже продиктовал свои условия: в поиске квартир покупатели обращают внимание на увеличенную площадь и доступ к высококачественному медицинскому обслуживанию.
"Нужно обращать внимание на качество, недостатки могут быть как у вторички, так и у нового дома. Обращайте внимание на использованные строительные материалы. Важно все, так как от этого зависят теплоснабжение, шумоизоляция, износостойкость. Поэтому лучше выбрать проверенного временем застройщика, введенные ЖК от которого зарекомендовали себя", – считает Узденов.
Обращаясь к финансовой стороне, важно помнить, что сдача жилья в аренду в Казахстане облагается подоходным налогом. Но не обязательно открывать для этих целей ИП. Один из вариантов – ежемесячно вносить единый совокупный платеж в бюджет (ЕСП). Это фиксированная сумма: 1 МРП для городов областного и республиканского значения и 0,5 МРП для остальных населенных пунктов. У этой формы платежей есть ограничения по доходу, которые вполне подходят для арендодателей с одной-двумя квартирами.
Стоит отметить, что все вышеприведенные примеры распространяются на жилую недвижимость. Коммерческую недвижимость тоже стоит рассматривать как выгодное долгосрочное и краткосрочное вложение. Но эта тема заслуживает отдельного материала.
