Такие привычные для всех "у.е." перестали отражать объективную динамику цен из-за резких скачков курса. Практически все участники рынка хорошо осознают ситуацию с ценами, но все-таки переход на тенге, в частности на вторичном рынке, пока идет с трудом.
Количество тенговых объявлений медленно растет
В настоящее время из 4000 объявлений о продаже квартир вторичного рынка в Астане лишь 245 — тенговые. Это около 6% от общего объема на рынке. В Караганде доля выше — 8,2%. Тем не менее даже при такой незначительной доле примечательно, что количество тенговых объявлений все-таки растет. До 21 августа доля тенговых объявлений в Астане и Алматы составляла 3%, в Караганде — 2,5%. Столичные риелторы в комментариях для kn.kz говорят о том, что на вторичном рынке до сих пор порядка 90-95% всех сделок заключается в долларах и такое мышление на рынке жилья будет сохраняться до тех пор, пока подавляющее большинство граждан будет делать сбережения в долларах.
Вместе с тем региональные риелторы отмечают определенную тенденцию перехода на тенговые цены. По информации директора АН "Караганда Риэлт" Натальи Шилиной, в настоящее время порядка 25-30% сделок заключаются в тенге. Увеличение доли тенговых сделок Наталья связывает с общей экономической ситуацией, ростом курса доллара и снижением заработных плат и опытом соседней России, где рынок целиком рублевый. Не малую роль в увеличении количества тенговых сделок играет и ипотека Жилстройсбербанка, которую все чаще используют покупатели.
Директор АН "Контакт" Ескалиев Сайлаубек (г. Уральск, г. Актобе) говорит, что в их практике доля тенговых сделок достигает 80-85%. По словам руководителя, сейчас агентство ведет активную пропаганду тенговых расчетов. Продавцам приходится снижать цены, чтобы в оптимальные сроки реализовать свою недвижимость. Ведь если, например, до 21 августа стандартная двухкомнатная "хрущевка" в Уральске стоила 6,6 млн тг, то сейчас она стоит 7,8-8 млн тг. Разница выходит 1,2-1,4 млн тг. Трехкомнатные квартиры в тенге стали дороже на 2-2,5 млн тг. АН "Караганда Риэлт" приводит пример по Караганде:
— Если взять, к примеру, двухкомнатную улучшенную панель на Юго-Востоке, то до 21 августа она стоила 50-60 тыс. долларов. Сейчас цены опустились примерно на 10 тысяч. Конечно, продавцам пока не просто привыкнуть к новым значениям цен, и не все готовы идти на хороший торг. Но мы стараемся объяснить нашим клиентам, что продажа по старым ценам сейчас уже невозможна, ведь если перевести в тенге, то даже с учетом снижения долларовых цен окажется, что в тенговом выражении они остаются выше примерно на три млн тенге.
"Первичка" перешла на тенге
Что касается рынка первичного жилья, по данным аналитической службы kn.kz, к ноябрю текущего года все столичные застройщики перешли на тенговый номинал цен.
По словам руководителя отдела продаж недвижимости столичной инвестиционной компании Kaz Capital Invest Зулхарнаевой Меруерт, процесс перехода на тенговые цены был достаточно болезненным, так как часть обязательств была в долларовом эквиваленте.
— Но мы поддерживаем дедолларизацию и считаем, что она в долгосрочной перспективе позволит упростить и снизить валютный риск при строительстве жилых или коммерческих помещений. После перехода на плавающий курс мы зафиксировали цены на уровне 280 тенге за доллар.
По данным аналитической службы kn.kz, к ноябрю текущего года все столичные застройщики перешли на тенговый номинал цен.
Меруерт отметила, что лидером ипотечного кредитования является Жилстройсбербанк, что также оказывает влияние на переход к тенговым ценам. После появления программы, предусматривающей внесение первоначального взноса в размере 50% от стоимости квартиры, вкладчик сам выбирает застройщика и жилой комплекс, при этом ЖССБК по его желанию предоставляет ипотеку на оставшуюся сумму. И конечно, ставка на сегодняшний день является самой низкой — от 5% годовых. Представитель компании уверена, что рынок должен ориентироваться именно на тенговые цены. Однако при этом в строительстве все-таки присутствует доля импорта, и это будет влиять на конечную стоимость недвижимости, хотя эта доля имеет тенденцию к снижению.
Мониторинг kn.kz строящихся жилых комплексов показал, что в зависимости от политики застройщики Астаны зафиксировали цены по курсу 188 и 210 тенге за доллар.
Меруерт отметила, что лидером ипотечного кредитования является Жилстройсбербанк, что также оказывает влияние на переход к тенговым ценам. После появления программы, предусматривающей внесение первоначального взноса в размере 50% от стоимости квартиры, вкладчик сам выбирает застройщика и жилой комплекс, при этом ЖССБК по его желанию предоставляет ипотеку на оставшуюся сумму. И конечно, ставка на сегодняшний день является самой низкой — от 5% годовых. Представитель компании уверена, что рынок должен ориентироваться именно на тенговые цены. Однако при этом в строительстве все-таки присутствует доля импорта, и это будет влиять на конечную стоимость недвижимости, хотя эта доля имеет тенденцию к снижению.
Мониторинг kn.kz строящихся жилых комплексов показал, что в зависимости от политики застройщики Астаны зафиксировали цены по курсу 188 и 210 тенге за доллар.
Какова объективная цена квартир?
Было бы логичным предположить, что оптимальный уровень тенговых цен сохранялся на рынке до февраля 2014 года, то есть в период, когда курс доллара оставался стабильным. По данным аналитической службы kn.kz по состоянию на 30 января (за 4 дня до девальвации) средняя тенговая цена в Астане составляла 331,7 тыс. тг/кв.м, в Алматы — 317,4 тыс. тг/кв.м (2140 долларов/кв.м и 2048 долларов/кв.м соответственно по курсу 155 тенге). После февральской девальвации за счет роста курса доллара до 182,31 (средневзвешенный курс за март 2014 года) тенговая цена выросла в Астане до 386,7 тыс. тг/кв.м, в Алматы — до 373,2 тыс. тг/кв.м.
Девальвация в феврале 2014 года явилась для рынка жилья началом нисходящего тренда долларовых цен.
Вплоть до августа 2015 года средняя долларовая цена на рынке жилья сокращалась в среднем на 0,9% в месяц, отыграв около 17% роста номинальных тенговых цен. За этот же период (с февраля 2014 и до 20 августа 2015 года) курс доллара вырос на 20,5%. За неделю до перехода на плавающий курс средняя тенговая цена в Астане составляла уже 347 тыс. тг/кв.м, в Алматы — 336,5 тыс. тг/кв.м.
Таким образом, с февраля 2014 года по август 2015 года, то есть за 1 год и 8 месяцев тенговая цена изменилась незначительно, прибавив 5-6%.
Глядя на эти цифры, становится понятным, что равновесный уровень средней тенговой цены в Астане и Алматы все это время стремился к отметке 340-345 тыс. тг/кв.м и 330-335 тыс. тг/кв.м соответственно. Если перевести эти цены в доллары по новому курсу (307,76 тенге на 3 ноября 2015 года), средний уровень цен в Астане составит 1105-1120 долларов/кв.м, в Алматы — 1070-1090 долларов /кв.м. Для сравнения сейчас средняя долларовая цена составляет 1476 долларов в Астане и 1635 долларов в Алматы.
В Астане цена стремится к 1100 долларов за квадратный метр
По информации ведущих агентств недвижимости столицы, основной объем сделок в настоящее время как раз сконцентрирован в диапазоне 1000-1200 долларов за квадратный метр. Серьезные проблемы с реализацией испытывают сейчас квартиры бизнес- и элит-классов, в то же время основной спрос еще с начала года заметно сместился в коридор 1000-1200 долларов. Именно за счет таких предложений обеспечивается рост количества сделок на рынке. Квартиры по таким ценам "уходят" с рынка в течение месяца, более дорогие варианты могут дожидаться своего покупателя дольше.
По данным АН "Империя", стандартную "двушку" в ЖК 2009-2010 года постройки площадью 60 кв.м сейчас можно купить за 80 тыс. долларов. (1300 долларов/кв.м). В переводе на тенге это составляет 368-399 тыс. тг/кв.м. Для сравнения до 21 августа такая же квартира стоила 1900-1950 долларов/кв.м (357-367 тыс. тенге). Разница в тенговых ценах около 3%, что в расчете за квартиру составляет около 1 млн тенге.
По информации ведущих агентств недвижимости столицы, основной объем сделок в настоящее время как раз сконцентрирован в диапазоне 1000-1200 долларов за квадратный метр.
Специалисты агентства недвижимости "Империя" считают, что нынешняя активизация спроса на рынке жилья связана с тем, что сейчас приобретение квартиры стало очень выгодным делом для тех, кто имел долларовые сбережения. Их поддерживает и руководитель отдела продаж Kaz Capital Invest:
— Снижение цен в долларовом эквиваленте привело к тому, что цены, опустившись на психологически комфортный уровень, простимулировали покупки для основной массы людей, поскольку большинство держали деньги в валюте. Во-вторых, рост сделок связан с тем, что люди используют недвижимость как "тихую гавань" для сбережений; третье — снижение ставок по депозитам делает приобретение жилья, которое традиционно "вырастает" в цене в среднем на 12-15% годовых, более привлекательным, чем 3% в банке; и последнее — это возможность получения дохода 10-15% в год за счет сдачи в аренду, этакий "пенсионный фонд".
По статистике, с начала 2015 года количество сделок в Астане значительно увеличилось. Рост по сравнению с 2014 годом составляет порядка 70%. В Алматы и Караганде среднегодовой прирост составляет 7,9% и 7,1% соответственно.
Будут ли падать тенговые цены?
Участники рынка недвижимости в комментариях аналитической службе kn.kz в основном сходятся во мнении, что цены на вторичном рынке жилья "смотрят вниз". Снижение темпов экономического роста, заработных плат, рост безработицы, скорее всего, потянут цены вниз. Динамика тенговых цен последних полутора лет показывает, что они попросту стагнируют.
Вместе с тем в сегменте строящегося жилья экономкласса со сроками сдачи в 2016-2017 годах средние цены за квадратный метр находятся в диапазоне 200-270 тыс. тг/кв.м, это 650-730 долларов/кв.м.
Бенчмарк на рынке Астаны и Алматы составляет 200 000 тг/кв.м, а в регионах 165 000 тг/кв.м — именно столько стоят жилые квадраты, которые возводит государство для Программы развития регионов до 2020 года. Об этом говорил управляющий директор АО "Национальный управляющий холдинг "Байтерек" Сержан Мадиев в ходе встречи Экспертного клуба "Рынок жилой недвижимости в условиях кризиса". Поэтому указанный уровень цен является адекватным и ожидать снижения на первичном рынке уже не приходится.
