Цены на рынке жилья по итогам апреля снизились, сигнализируя о проблемах на рынке недвижимости, перекупленном на фоне существенного падения ликвидности. И если для одних падение цен – это зло, то для других текущая тенденция отрезвления может быть благом и отличной возможностью купить долгожданное жилье. Особенно интересные предложения могут исходить от застройщиков. О чем необходимо знать, прежде чем идти в стройкомпанию за покупкой строящегося жилья, в интервью inbusiness.kz рассказал юрист, глава юридического офиса Almas Law Office Алмас Миржакупов.
– Какую часть от общего количества дел, которыми вы занимаетесь, составляют иски, связанные с недвижимостью?
– Категория дел по гражданским искам, связанных с недвижимостью, занимает порядка 10% от общего числа дел. Это связано с неисполнением договорных обязательств застройщиками, которые предлагают незаконные договоры бронирования квартир, предварительного бронирования, инвестирования, уступки прав требования. Большинство из них нарушают законодательство о долевом участии жилищного строительства.
Около 80% таких договоров не исполняются. Хотя истцы в основном выигрывают дела, но потеря времени и денег может оказаться очень высокой ценой для покупателей, которые желают приобрести недвижимость по низкой стоимости, сравнимой с ценами на рынке. Нередко люди не получают ни денег, ни квартиры, и их ожидание может затянуться на многие годы.
Если деньги были привлечены в соответствии с законом, значит, застройщик имеет право на привлечение денег физических лиц, а также все необходимые разрешительные документы на строительство, положительное заключение уполномоченных органов и экспертизу. Кроме того, застройщик должен иметь гарантию Казахстанской жилищной компании. Она подразумевает, что в случае возникновения денежных трудностей КЖК берет на себя обязательства по завершению объекта.
Однако есть недобросовестные застройщики, которые не имеют данной гарантии и используют сделки на привлечение денег, а не на строительство жилых комплексов. Они могут привлекать средства по договорам, не завершая строительство в срок или даже не начиная его вовсе. Такие застройщики могут под различными предлогами не возвращать деньги, а также постоянно сдвигать сроки строительства, что приводит к риску потерять деньги и не получить жилье.
– Часто застройщики, не выполняя в срок своих обязательств по строительству, при желании клиента отказаться от недвижимости удерживают штраф от внесенной суммы. Если клиент решает расторгнуть договор и вернуть вложенные средства, но сумма не оговорена в договоре, на какую часть он может рассчитывать?
– В случае если договор был заключен в обход законодательства, гражданин имеет право обратиться в судебные органы с иском о его недействительности. Договоры, заключенные с компаниями, не имеющими права привлекать средства дольщиков, являются незаконными и недействительными.
Стоит отметить, что средства, вложенные в строительство, могут быть удержаны застройщиком в случае отказа клиента от сделки. Это обычно объясняется скачком курса валюты, повышением цен на стройматериалы и так далее. Однако если судебное решение определит, что застройщик не имел права привлекать средства дольщиков, гражданин имеет право на полный возврат вложенных средств.
Таким образом, в случае расторжения договора и возврата вложенных средств гражданин должен обращаться в суд, чтобы защитить свои права. Однако стоит понимать, что судебный процесс – это долгие и затяжные тяжбы. В гражданском законодательстве первая инстанция обычно длится не менее двух-трех месяцев при наилучших условиях. Однако на данный момент существует проблема судов, из-за которой один судебный процесс может длиться до года, если потребуются экспертиза или ответы на запросы.
В последнее время в законодательство было внесено нововведение, касающееся территориальной подсудности. Если истец и ответчик не могут прийти к согласию и судебное заседание назначено по месту нахождения ответчика или месту подписания договора и если суд перегружен и не в состоянии рассмотреть дело в течение месяца, то дело можно передать на любую территорию по согласованию сторон. Например, дело из Астаны может быть передано в Западно-Казахстанскую область, где свободные суды готовы рассмотреть его. Это немного облегчает ситуацию.
– Что касается покупки квартир у застройщиков, не имеющих разрешения на землю, как клиент может обезопасить себя от заключения подобных сделок? На что он может рассчитывать, когда происходит снос жилья или его перенос на другое место?
– Если речь идет о покупке квартиры у застройщика, не имеющего разрешения на землю, клиент должен обезопасить себя, проверив наличие нужных разрешительных документов. Если застройщик предоставляет только копии документов, лучше заключить сделку при наличии вашего юриста. Нужно также убедиться, что участок земли выделен на жилищное строительство. Будьте внимательны, так как некоторые участки могут находиться в аренде на ограниченный срок.
– На рынке представлено большое количество компаний, так называемые "помогайки", которые предлагают помощь в оформления ипотеки. Часто можно услышать, что они оформляют на людей потребительские займы. Несут ли они ответственность за свои действия? Какие имеет права гражданин, если он обратился к такой компании, заплатил деньги, а потом его не устроил вариант оформления потребительского займа?
– В первую очередь, компании, предлагающие банковские и риелторские услуги, должны быть правильно оформлены с юридической точки зрения, то есть вы должны знать, с кем имеете дело. Часто такие компании состоят из физических лиц, которые могут мошенничать и обходить налоговое законодательство или вовсе могут вас обмануть. При получении ипотеки следует обращаться к сотрудникам банка, а не к отдельным людям, чтобы избежать утечки персональных данных. Рекомендуется самостоятельно изучать условия банковских продуктов и обращаться в банки лично.
– Еще одна проблема, которая часто возникает, – это заключение договора с риелторами, когда клиенту обещают найти квартиру, не находят, а если он покупает сам, то на него подают в суд и он должен еще выплатить сумму. Как правильно составлять подобный договор?
– Что касается риелторских услуг, необходимо заключать письменные договоры и оплачивать работу только после ее выполнения, либо поэтапно, либо по результатам. Часто риелторы требуют предоплату и заключают договоры в свою пользу, поэтому необходимо внимательно изучать договорные условия. Устные обязательства не будут рассмотрены судом, поэтому все договоры следует заключать письменно. Также надо быть осторожным при подписании типовых договоров, в которых могут быть кабальные условия, и не подписывать договор, в котором риелтор получит монопольное право на продажу объекта. В договоре надо обязательно прописывать срок и указывать штрафы за неисполнение обязательств.
В заключение хотелось бы сказать, что каждая история – дело индивидуальное, от конкретного исхода никто не застрахован, но каждый человек всегда должен думать и консультироваться с юристом, лучше иметь семейного или своего личного юриста, пока дело не стало для вас проигрышным.
Читайте по теме:
Рейтинг городов РК по ценам на недвижимость: сколько стоят самые дорогие и дешевые квартиры
Казахстанский рынок недвижимости: сделки купли-продажи снова на подъеме
Инвестиции в жилье: впервые за четыре года казахстанцы обогнали строительные компании
