Своим мнением в интервью inbusiness.kz поделился директор ТОО "КазБел-Сервис" Аскар Нургалиев, рекомендованный партнер по строительству международных гостиничных проектов в Центральной Азии, за плечами которого успешные проекты в Кыргызстане, Узбекистане, России, Беларуси, Хорватии, а также ряд проектов в Казахстане.
– Как Вы оцениваете динамику развития гостиничного бизнеса в Казахстане?
– Развитие гостиничного бизнеса в регионах Казахстана имеет большой потенциал. В каждом областном центре должна быть как минимум одна гостиница уровня 4 звезды. Отличный пример – Hilton Garden Inn в Астане, стандартный городской отель 4 звезды. Он предлагает не только проживание, но и конференц-залы, рестораны, что создает комфортные условия для деловых встреч и переговоров.
Инвесторам и застройщикам, планирующим строительство гостиниц, необходимо учитывать ряд важных моментов. Международные гостиничные бренды Hilton, Accor, Wyndham, Marriott имеют высокие стандарты в строительстве, оснащении и безопасности. Важно закладывать дополнительные средства на соответствие этим стандартам, особенно в части противопожарных требований. Международные нормы значительно строже, чем в Казахстане, и необходимо использовать негорючие материалы (ткани, ковры, шторы), что увеличивает стоимость строительства.
– Какие свободные ниши Вы видите в гостиничном бизнесе Астаны?
– Гостиничный рынок Астаны довольно насыщен, предлагая разнообразные варианты проживания в верхнем, среднем и бюджетном сегментах. С открытием Holiday Inn Express появился качественный отель 3 звезды.
Однако на рынке Астаны пока отсутствует достаточное количество апарт-отелей. Я уже несколько лет рекомендую застройщикам сосредоточиться на их строительстве. Этот сегмент имеет большой потенциал, особенно с учетом притока туристов из Европы и Китая. Международные туристы хорошо знакомы с концепцией апарт-отелей. Они должны соответствовать тем же стандартам, что и гостиницы: обеспечивать пожарную безопасность, физическую безопасность, качество воды, комфорт проживания и другое.
В Астане был только один брендовый апарт-отель Yes, но это не самый успешный пример. Yes – небольшая российская сеть, которая упростила международные стандарты для удешевления строительства, что, к сожалению, отрицательно повлияло на качество номеров и их функциональность.
Однако уже три брендовых апарт-отеля планируют строительство в Астане на 400 номеров в совокупности. Это серьезный объем, который должен появиться в ближайшие годы.
В Алматы ситуация еще более динамичная. Город привлекает разных туристов и гостей – от бюджетных до люксовых. Иностранные компании все чаще размещают своих сотрудников в апарт-отелях на длительный срок. При долгосрочной аренде апарт-отели могут предложить цены, сравнимые с арендой квартир, а иногда даже более выгодные.
Сейчас застройщики все чаще идут по пути превращения части жилых комплексов в апарт-отели. Это происходит из-за перенасыщения рынка жильем и поиска альтернативных моделей окупаемости проектов. Такая модель успешно работает в Ташкенте, и теперь ее применяют и в Астане.
– Какие свободные ниши Вы видите в гостиничном бизнесе в Алматы?
– Алматы в настоящее время испытывает острую нехватку гостиничных номеров. Эта тенденция стала особенно заметной этой осенью. Специалисты связывают это с отменой виз для граждан Китая. Китайские туристы – платежеспособные клиенты, которые активно используют гостиничные услуги, рестораны и другие сферы сервиса.
В этой ситуации особое значение приобретает концепция China Friendly. Это международный тренд, который предполагает адаптацию услуг и инфраструктуры под потребности китайских туристов. Гостиницам необходимо учитывать языковой барьер, предлагать меню на китайском языке, а также обеспечивать комфортные условия.
Помимо китайских туристов, рост гостиничного рынка Алматы также связан с ростом экономики Казахстана и увеличением бизнес-активности. Проведение банкетов, свадеб и других мероприятий также способствует востребованности гостиничных услуг.
В Алматы наблюдается огромный потенциал для развития гостиничного бизнеса. Уже подписано несколько проектов по строительству новых гостиниц под брендами Radisson, Hilton Garden Inn, Sheraton и Hilton. Инвесторы видят перспективы рынка и готовы вкладывать в него средства. Алматы может проглотить еще 5-10 гостиниц, что подтверждает актуальность инвестиций в эту сферу. Для примера, в Ташкенте строятся двадцать семь сетевых гостиниц, из которых за последние три года открылось шесть. В ближайшие три года ожидается открытие еще минимум десяти новых проектов.
– Какова средняя стоимость строительства гостиницы в Казахстане?
– Строительство стандартного 4-звездочного отеля сегодня, в 2024 году, потребует значительных инвестиций. Примерная стоимость строительства и запуска одного номера составляет 50 миллионов тенге.
В эту сумму включены все необходимые затраты, от строительства "коробки" до полного оснащения гостиницы. Необходимо учесть стоимость коммуникаций, мебели, техники, посуды, текстиля, хозтоваров, а также первоначальные запасы продуктов и косметических средств. Гостиница не может открыть двери без обученного персонала. Поэтому в стоимость строительства включены затраты на укомплектование штата, обучение, униформу, зарплату и питание персонала за три месяца до открытия гостиницы. Таким образом, строительство гостиницы со 100 номерами потребует инвестиций в размере 5 миллиардов тенге.
В Казахстане фонд "Даму" предоставляет субсидии на процентную ставку по кредитам. Однако, в отличие от Узбекистана, где государство выплачивает субсидии в размере 500 долларов за номер после завершения строительства гостиницы, в Казахстане таких льгот пока нет.
В Узбекистане такая поддержка мотивирует застройщиков, поскольку они получают дополнительные ресурсы после завершения проекта. Хотя сумма может казаться небольшой (50 000 долларов за гостиницу на 100 номеров), она может оказаться очень полезной в ситуации, когда у застройщика заканчиваются деньги и не хватает средств на достройку. Такая программа действует в Узбекистане с 2020 года.
– Какова стоимость франшизы в гостиничном бизнесе? По какой модели работает такой бизнес?
– Сотрудничество с гостиничными сетями может проходить по двум основным моделям: управление (менеджмент) и франчайзинг.
При управлении застройщик строит отель по стандартам сети, а гостиничный бренд берет на себя управление отелем. Собственник здания передает управление генеральному менеджеру от сети, который занимается наймом персонала, продажами, закупками и другими операционными вопросами. Стоимость такого сотрудничества обычно составляет 3% от оборота и 10% от валовой операционной прибыли. Эта модель мотивирует оператора увеличивать доходность отеля.
Франчайзинг предполагает, что гостиничная сеть предоставляет застройщику стандарты строительства и эксплуатации. Застройщик сам управляет отелем, нанимает персонал, проводит маркетинг и продажи через Booking.com и другие платформы. Оплата в этом случае производится в виде роялти с продажи номеров. Обычно это 8% от продажи номеров, но не включает доход от дополнительных услуг, например SPA или ресторана. Франчайзинг дешевле, но требует от застройщика большего участия в управлении и маркетинге.
Выбор между управлением и франчайзингом зависит от целей и возможностей застройщика. Управление обеспечивает более высокий уровень стандартов и освобождает застройщика от операционного управления, но более дорого. Франчайзинг более гибкий, но требует от застройщика значительных усилий и опыта в гостиничном бизнесе.
В Казахстане есть компании, которые специализируются на управлении гостиницами под любым брендом. Их называют White Label Operators (операторы с белой вывеской). Они могут управлять гостиницами под любым флагом, предоставляя услуги по управлению от имени бренда.
Эта модель выгодна собственникам гостиниц, поскольку они получают доступ к системе продаж и репутации бренда, что увеличивает привлекательность их гостиницы для туристов и бизнес-путешественников. В то же время они не занимаются повседневной операционной деятельностью, которая требует профессионализма. White Label Operators берут на себя все операционные задачи, такие как наем персонала, закупки, маркетинг и продажи.
– Какой средний срок окупаемости гостиницы в Казахстане?
– Строительство гостиницы – выгодное, но долгосрочное вложение. Окупаемость гостиницы, как правило, происходит за 7-9 лет операционной деятельности, плюс необходимо учитывать время на проектирование и строительство. Это значительно дольше, чем окупаемость жилой недвижимости, торговых центров или бизнес-центров.
– Каковы мотивы инвесторов, готовых вкладываться в строительство гостиниц, учитывая длительный срок окупаемости и значительные стартовые инвестиции?
– Гостиницы представляют собой актив, который приносит постоянный доход. Это стабильный денежный поток, который можно продемонстрировать банкам при получении кредита. Прозрачность финансовых потоков в гостиничном бизнесе обеспечивается международными операторами, которые не позволяют скрывать доходы. Это делает гостиницы привлекательными для кредитования. В отличие от бизнес-центров или торговых центров, где доход зависит от арендаторов, гостиницы имеют постоянный поток клиентов каждый день.
Хотя окупаемость гостиниц может занимать длительное время, стабильный денежный поток позволяет заложить актив в банк и получить значительный кредит для развития других бизнес-проектов. Это основное преимущество гостиниц как инвестиционного актива. Кроме того, прозрачность финансовых потоков в гостиничном бизнесе с международным брендом делает его более привлекательным для перепродажи.
Девелоперы часто используют такую модель: они строят гостиницу, запускают ее в эксплуатацию и работают первые три года. За это время гостиница становится успешной и не требует значительных вложений в ремонт. Затем девелоперы продают готовый бизнес новому владельцу с небольшой скидкой от стоимости.
Для нового владельца это выгодно, поскольку он приобретает уже раскачанный бизнес, без головной боли со строительством и запуском. Он просто продолжает работать с уже отлаженной системой. В этом случае новые владельцы фактически оплачивают первые три года работы предыдущих владельцев, а затем получают стабильный доход в течение следующих 10 лет, пока не потребуется косметический ремонт.
Изображение ming dai с сайта Pixabay
Читайте по теме:
Поток туристов из Китая в Казахстан увеличился на 64%
