Российские застройщики и агентства недвижимости с начала года демонстрируют почти миссионерскую активность на казахстанском рынке, агрессивно предлагая инвестировать деньги в "выгодные метры" в РФ. Напор такой, что поневоле задумываешься: неужели в РФ внезапно закончились собственные инвесторы, или же просто ищут, кому продать накопившиеся проблемы. Эксперты призывают снять розовые очки и заглянуть в строительные сметы, пишет inbusiness.kz.
"И так сойдет" как стандарт качества России
Первое, с чем столкнется восторженный покупатель – это суровая реальность бетонных коробок. Практически все новостройки в России сдаются с массовыми дефектами: в 2025 году различные недочеты были выявлены уже в 93% введенных в эксплуатацию многоквартирных домах. Это следует из исследования центра "Аналитика. Бизнес. Право", которые приводят "Известия". Это уже не досадная случайность, а устойчивая тенденция или, выражаясь языком молодежи, "базовая фича": с момента начала полномасштабной войны в Украине показатель стабильно держится выше 90%.
"Более того, в прогнозе на 2026–2028 годы он закрепляется на 95% с незначительным снижением (1%) к концу десятилетия. Это показывает отсутствие устойчивого улучшения качества жилья и высокую вероятность того, что дефекты носят массовый, повторяющийся характер, а не являются исключениями", – отмечают авторы.
Мораторий на совесть и отсрочка здравого смысла
Откуда все это взялось, тоже не секрет. Корень зла кроется в законодательном альтруизме: доля сдачи жилья с дефектами выросла из-за введения в 2020 году моратория, запрещающего взыскивать с застройщиков штрафы, неустойки и компенсации за "косяки", например, за некачественные квартиры или нарушения условий договоров долевого участия. Это задумывалось как временная антикризисная мера, а на практике получилось расслабление дисциплины и праздник безответственности. Застройщики резонно решили: зачем строить хорошо сегодня, если отвечать (возможно) придется только завтра?
Мораторий продлевали несколько раз, завершился он лишь 31 декабря 2025 года, но с важной оговоркой: фактические выплаты по всем предъявленным требованиям отложены до 31 декабря 2026-го. В итоге, ответственность вроде есть, но где-то в будущем. Результат предсказуем. Исправлять недочеты заранее никто особо не спешит, их просто переносят на момент, когда жилье уже передано покупателю. И дальше каждый разбирается сам.
Для покупателя все это выливается в очень приземленные вещи и вполне конкретные расходы: удорожание ремонта, аренда жилья на время устранения проблем, судебные издержки и потеря денег на инфляции и девальвации. По данным авторов исследования, сохранение отсрочки приведет к прямым потерям покупателей за 2026–2030 годы в 122,3 млрд рублей, если брать цены 2025-го. Причем, львиная доля – 77% или 94,3 млрд рублей - идет на оплату чужих квартир, потому что в свою зайти страшно или технически невозможно.
Фасады для журнала, подвалы для экзорцистов
Директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко констатирует:
"На данный момент в стране сложно найти квартиру вообще без дефектов, причем речь идет не только о доступных проектах, но и о жилых комплексах высокого класса, где также встречаются кривые стены и пол, плохая вентиляция и проблемы с дверными конструкциями".
Если фасад еще стараются сделать "презентабельным" для привлечения покупателей, то на инженерных сетях, лифтах и подсобных помещениях экономят нещадно.
"Экономия, чаще всего, затрагивает "невидимые" зоны – места общего пользования, технические помещения, эвакуационные лестницы", – отмечает гендиректор стройкомпании Digniori Arts Арсений Дрожалин.
Фасады, как "витрина", страдают реже, что, впрочем, лишь усиливает контраст между внешним видом и внутренним содержанием.
"Есть проблемы и в квартирах: кривые стены, проблемы с инженерией, треснувший стеклопакет, сантехника с браком. Все это есть почти повсеместно. Покупателю стоит помнить, что за красивым фасадом часто скрываются компромиссы и нужно очень внимательно подходить к приемке квартиры", – сказал эксперт.
Если кривые стены – это вопрос эстетики и лишних мешков штукатурки, то часть объектов в РФ имеют проблемы уровня "катастрофа". По словам директора группы компаний "Расцветай" Сергея Шашурина, 5–7% объектов имеют уже не просто косметические, а критические дефекты – связанные с несущими конструкциями, промерзанием стен и инженерными системами. Это уже не просто неудобство, а прямой риск для жизни и сохранности имущества. Инвестиция легким движением руки превращается в потенциально токсичный актив, который невозможно продать без огромного дисконта.
Почему в РФ так плохо строят
Помимо моратория, на ситуацию влияет хронический дефицит рабочих рук и падение производительности труда, считает Опрышко:
"Стройка последних лет работает на пределе человеческих ресурсов, и отсутствие квалифицированных кадров напрямую бьет по качеству", – пояснила она.
Дефицит квалифицированных кадров заставляет застройщиков нанимать тех, кто едва держит мастерок.
Также сказывается и экономическая ситуация. Высокие процентные ставки делают длительные проекты дорогими: чем дольше строится дом, тем выше стоимость обслуживания долга, что снижает рентабельность. Чем быстрее сдал дом – даже ценой качества, тем меньше переплатил банку. Отсюда спешка.
Одновременно растет себестоимость строительства: за последние два года – на 30–40%. Подорожало все: металл, цемент, логистика, зарплаты, добавил эксперт в сфере недвижимости Сергей Шушарин. При этом рынок не готов компенсировать эти издержки ростом цен: спрос снижается, ипотека дорожает, ряды покупателей редеют.
"Но продавать квартиры по цене, которая покрывала бы эти издержки, рынок не дает, ипотека дорогая, спрос падает. Единственный способ удержать маржинальность и не уйти в минус – оптимизация себестоимости строительства. Да, застройщики экономят на стоимости материалов и сокращают сроки, но это не жадность, это вопрос выживания бизнеса", – подчеркнул эксперт.
Может, это и адаптация к среде. Но для клиента разница между "вынужденной экономией" и "сознательным ухудшением качества" выглядит неочевидной.
Застройщики и эксперты, оправдываясь, кивают на так называемых "потребительских экстремистов". Мол, люди специально ищут царапины на подоконниках, чтобы разорить бедных строителей.
"Люди профессионально скупали квартиры с мелкими недочетами, шли в суд, и застройщики получали штрафы, кратно превышающие стоимость самих дефектов. Это был бизнес на нервах застройщиков, и новые поправки с ограничением взыскания 3% – это не попытка уйти от ответственности, а защита от этого беспредела", – уверяет Шушарин.
Ограничение выплат по искам до 3% от стоимости квартиры преподносится как защита бизнеса. Однако для обычного покупателя это выглядит как лишение последнего инструмента давления. Теперь, чтобы добиться правды, приходится нанимать экспертов с тепловизорами, превращая приемку квартиры в спецоперацию. Получается классическая ситуация: борьба с перегибами, с одной стороны, ослабляет дисциплину, с другой.
Часть игроков рынка сумела превратить это в отдельный бизнес. За солидное вознаграждение с каждого квадратного метра они скрупулезно выискивают любые изъяны. На фоне растущего спроса на "профессиональную приемку квартир" доля выявляемых дефектов действительно увеличилась, добавила директор департамента ремонтов федеральной компании "Этажи" Наталья Харитончик.
"Часть дефектов выявить обычному покупателю без приборов крайне проблематично. Сейчас многие предпочитают вызывать на приемку экспертов, чтоб не столкнуться с "сюрпризами" и удорожанием ремонта в будущем. Также для дольщиков это гарантия того, что дефекты либо будут устранены застройщиком добровольно по гарантии, либо затраты, которые понесет собственник, взыщут через суд", – пояснила она.
Квартирный коллапс в режиме ожидания
Главный риск для застройщиков – накопленные долги: уже через год рынок может одномоментно накрыть лавина многомиллионных требований, говорит Шушарин. При этом общий объем невыплаченных неустоек дольщикам с 2023 года превысил 100 млрд рублей, отмечал в ноябре 2025 года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Продление моратория и отсрочка выплат застройщиками дольщикам может привести к массе отложенных требований, росту исковой активности и сумм претензий в ближайшем будущем, отмечает директор центра "Аналитика. Бизнес. Право" Венера Шайдуллина.
"Если ответственность застройщиков остается ослабленной, а сроки и качество не улучшаются, то растут недоверие покупателей, судебные конфликты, затраты граждан и финансовая нагрузка на часть компаний", – подчеркнули аналитики.
При дорогом финансировании и слабом спросе это повышает вероятность остановок проектов, реструктуризаций и банкротств девелоперов. Мораторий – это не решение, а лишь пауза, "проблемы не исчезли", согласилась председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян.
Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин предупреждал, что российский рынок жилищного строительства ожидает "коллапс", если годовой объем выдачи ипотеки опустится ниже 4 трлн руб., пишет The Moscow Times. По его данным, в текущем году в России было выдано более 912 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 4,1 трлн руб. Выдачи сократились, примерно, на 21%, по сравнению с 2024 годом, когда истек срок части льготных ипотечных программ (было 1,15 млн кредитов на общую сумму 4,96 трлн руб.). До этого, в 2023-м, банки выдали 2,01 млн ипотек на 7,8 трлн руб. так что, все идет вероятно, к коллапсу.
Девелоперская пунктуальность: "Обещанного три года ждут"
Параллельно нарастает еще один тревожный сигнал – застройщики РФ массово задерживают сдачу жилья. Все крупнейшие девелоперы начали системно сдвигать графики. За год, к февралю 2026 года доля "опоздавших" проектов выросла в четыре раза – до 12,7%. Топ-5 застройщиков РФ задерживают почти 2 миллиона квадратных метров! У некоторых компаний, таких как "Самолет" или "Эталон", доля проблемных объектов достигает четверти всего портфеля. Это следует из данных Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), которые приводят "Известия".
Рост сроков строительства свидетельствует о глубоком кассовом разрыве в отрасли. Застройщики используют средства новых дольщиков (в том числе из Казахстана) для закрытия дыр в старых проектах, что напоминает классическую пирамиду.
Происходящее еще не катастрофа, но это уже заметный стрессовый сигнал, говорит аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Такие показатели делают компании более чувствительными к внешним шокам – ужесточению денежно-кредитной политики, падению спроса или сбоям у подрядчиков, которые могут резко ухудшить финансовое положение девелоперов, отмечает основатель консалтинговой компании в сфере недвижимости Youkon Константин Конов.
Финансовая устойчивость отрасли также вызывает вопросы: в зоне риска банкротства из-за высокой ключевой ставки центробанка находятся до 30% девелоперов. Ранее курирующий строительство вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял, что каждая пятая строительная компания в России находится под риском банкротства.
При этом даже крупные игроки обращаются за господдержкой и не получают ее – что косвенно указывает на ограниченность ресурсов системы. В начале этого года "Самолет" обратился в правительство с просьбой предоставить льготный кредит в размере 50 млрд руб. для стабилизации состояния. По данным СМИ, ему было отказано. В Госдуме отмечали, что в бюджете нет "свободных денег" для помощи.
Жизнь в коробке из-под обуви?
Беда в России не приходит одна. Средняя площадь покупаемых в РФ квартир сократилась до 44,5 м2. В январе–феврале 2026 г. средняя площадь реализованной квартиры на первичном рынке РФ упала на 3,4% год к году, до 44,5 кв. м, пишет Коммерсантъ со ссылкой на данные ЦИАН и Dataflat.ru. Просто потому, что на большее у россиян не хватает.
При этом сокращение средней площади ускорилось, по сравнению с показателем прошлого года, на уровне 2%, свидетельствуют данные ЦИАН. Похожую тенденцию заметили в Dataflat.ru: средний метраж проданной квартиры упал на 6% г/г. Сокращение среднего метража, считают эксперты, связано с падением покупательной способности на фоне роста цен. Пытаясь уложиться в бюджет, россияне вынуждены приобретать сравнительно небольшое жилье.
Чтобы хоть как-то удержать продажи, застройщики начали торговать микроскопическим пространством. Как выяснилось, россияне все чаще выбирают малогабаритные квартиры – их проще сдавать в аренду или перепродавать, считают эксперты. На рынке уже появляются варианты площадью около 15 м², что казахстанцами воспринимается как странная диковина, на грани здравого смысла, а для россиян становится частью рыночного предложения. Подстраиваясь под этот спрос, девелоперы наращивают долю таких микроквартир в своих проектах, стараясь удержать продажи, пишут аналитики. Это наводит на мысль, что в РФ границы комфорта сжалась до кладовки с окном.
Продажи новостроек ставят антирекорды. В феврале продажи строящегося жилья в РФ рухнули: реализовано 1,6 млн кв. м на общую сумму 333 млрд руб., следует из отчета аналитиков ДОМ.РФ. По площади это в 1,5 раза ниже уровня января, а по сумме – меньше на 34%. Заметнее всего спад продаж в Москве, где снижение составило 52% в годовом исчислении.
Вся эта печальная картина – дефекты, долги, задержки и обвал продаж и объясняет внезапную "любовь" российских девелоперов к покупателям из РК. Не является ли это попыткой сбросить неликвид и получить живые деньги у тех, кто не знает всех масштабов бедствия?
Это не означает, что каждая сделка с российской недвижимостью заведомо плоха. Но это означает, что покупателю из Казахстана стоит подходить к таким инвестициям с куда большей долей скепсиса, чем предполагает пиар. Проверка объекта, юрэкспертиза, анализ финансового состояния застройщика – все это перестает быть избыточной осторожностью и становится минимальным стандартом.
В текущих условиях покупка российской новостройки – это уже не столько приобретение жилья, сколько участие в сложной, многослойной игре с государством, застройщиком и макроэкономикой. А в таких играх, как подытоживают эксперты, выигрывает не тот, кто быстрее поверил рекламе, а тот, кто дольше сомневался.
Читайте по теме:
Рынок жилья в Казахстане теряет спрос
