Реформа долевого строительства, вступившая в силу 1 января 2026 года, нанесла серьезный удар по нелегальным схемам продаж. Но "серый" рынок не исчез окончательно, а мимикрировал под новые реалии. О том, как изменился портрет дольщика, почему падает доходность аренды и какие финансовые инструменты заменят классическую ипотеку, inbusiness.kz рассказал Виктор Микрюков, президент ОЮЛ "Ассоциация застройщиков Казахстана" (АЗК).
По оценке АЗК, в 2026 году массового легального пространства для бронирований стало существенно меньше: с 1 января все расчеты по ДДУ переведены в безналичный формат, все договоры должны регистрироваться в "Казреестре", введен запрет на предварительные договоры бронирования и инвестирования. Одновременно увеличен размер штрафов и введен запрет на рекламу объектов без разрешения.
"Если говорить именно о доле рынка, а не о числе объектов, я бы сформулировал осторожно: в крупных городах "серые" продажи не исчезли, но ушли из массовой витрины в точечные схемы. В Астане и Алматы это уже не доминирующая практика, а сегмент повышенного риска вокруг проектов со слабым финансированием или дефицитом документации", — отметил Виктор Микрюков.
На портале КЖК отображаются 1279 законных объектов, из которых 140 — в Астане (11%) и 116 — в Алматы (9%). Одновременно зафиксировано порядка 150 объектов без разрешения на привлечение средств дольщиков, что говорит о сохранении проблемы, но уже под прозрачным цифровым контролем.
Портрет "серого" дольщика в 2026 году изменился: теперь это чаще покупатель, которого убеждают маркетингом и обещанием скорого "обеления" проекта, либо инвестор, надеющийся, что объект позже получит разрешение. "Серый" дольщик — это уже не охотник за скидкой, а человек, недооценивший юридический риск.
Покупатель в 2026 году должен проверять три ключевых пункта: разрешение акимата или гарантию КЖК, подписание только ДДУ по типовой форме и безналичную оплату по зарегистрированному договору.
Арендные ставки при этом падают: в феврале 2026 года арендная плата снизилась на 0,1% м/м, хотя в годовом выражении была выше на 11,7%. Первичный рынок продолжает рост, но медленнее, что снижает доходность арендного бизнеса.
"Мы бы не называли это пузырем автоматически. Более точная формулировка — сжатие арендной доходности на фоне дорогой первички и замедления платежеспособного спроса. При этом первичный рынок продолжил рост, пусть и замедленный. Это значит, что арендный бизнес не исчез, но перестал быть простой и гарантированно высокой доходной стратегией", – подчеркнул глава АЗК.
По его словам, инвестору уже недостаточно ориентироваться только на номинальную арендную ставку — необходимо учитывать фактические расходы и потери дохода, включая ремонты, периоды простоя между арендаторами и альтернативную стоимость капитала. На фоне того, что реальные доходы населения отстают, а по данным БНС индекс составил 90,8% к аналогичному периоду прошлого года, усиливается давление на доступность аренды, что дополнительно ограничивает потенциал роста доходности в данном сегменте.
Поскольку доходы населения не растут пропорционально ипотечной нагрузке, то на наш вопрос касательно того, какие новые инструменты могут появиться в Казахстане в ближайшие год-два, в ассоциации отметили, что ожидали не одного "суперинструмента", а комбинации решений. Они включают девелоперскую рассрочку нового поколения, гибрид аренды с выкупом, совместную покупку внутри семьи, ипотеку с плавающей структурой платежей и корпоративные жилищные программы.
Рынок недвижимости Казахстана в 2026 году перестал быть "полем чудес" для легких инвестиций. Эпоха, когда можно было приносить наличные в офис застройщика за сомнительную расписку, уходит в прошлое. Теперь главным капиталом инвестора становится умение пользоваться официальными базами данных и следовать букве закона.
Читайте по теме:
В Казахстане запретят платить наличными за квартиры в новостройках
