Житель Караганды Бауржан Сериков приобрел недвижимость, соблюдая все юридические формальности, однако не может попасть в собственное жилье уже несколько месяцев. Бывшая хозяйка попросту отказывается выезжать, заявляя, что якобы вернула покупателю всю сумму. С какими правовыми парадоксами сталкиваются добросовестные приобретатели — в материале inbusiness.kz.
Сделка по закону, жизнь — в суде
История Бауржана Серикова начиналась стандартно: покупка квартиры у пенсионерки, оформление договора у нотариуса, полный расчет наличными. Однако радость от приобретения сменилась затяжной тяжбой. После сделки женщина попросила время на переезд, но в назначенный срок двери не открыла.
"В конце месяца меня начали кормить "завтраками": то сломалась машина, то отдам ключи завтра. Когда я приехал и поднялся к квартире, мне даже не открыли дверь и сказали, что говорить со мной не о чем. И тут я понял, что попал на нашумевшую схему", — рассказывает Бауржан в своих социальных сетях.
Позже выяснилось, что позиция продавца предельно проста: она утверждает, что передумала и... якобы вернула покупателю все деньги. Разумеется, никаких средств Бауржан не получал. В полиции мужчине сразу дали понять: дело гражданское, разбираться придется в суде.
Правовой капкан: почему нельзя вскрыть дверь?
Сейчас собственник фактически остался без крыши над головой. Многие комментаторы в Сети советовали ему действовать радикально: вскрыть замки, вынести вещи и отключить коммуникации. Однако, несмотря на наличие документов на квартиру, такие действия в Казахстане могут обернуться тюремным сроком.
"Если я это сделаю, она может легко подать на меня в суд за самоуправство. И с точки зрения закона будет абсолютно права. Самоуправство в Казахстане считается уголовным преступлением с наказанием до 3 лет лишения свободы. Из пострадавшего я мгновенно переквалифицируюсь в преступника", – подчеркивает Сериков.
Чтобы соблюсти досудебный порядок, Бауржан привлек полицию — участковый составил рапорт, подтвердив отказ продавца съезжать. Иск в суд мужчина готовил с помощью нейросети и подал его онлайн через "Судебный кабинет".
Эффект Долиной
Случай в Караганде зеркально отражает так называемый "эффект Долиной". Это правовой феномен, получивший название после громкого дела народной артистки РФ Ларисы Долиной в 2024-2025 годах. Суть схемы заключается в том, что продавец вскоре после сделки пытается ее оспорить или просто отказывается передавать объект, заявляя либо о мошенничестве третьих лиц, либо о недействительности договора по иным причинам.
В ряде случаев суды вставали на сторону продавцов, оставляя покупателей и без денег, и без жилья. Юрист Шингиль Елеусинов отмечает, что для Казахстана это превращается в опасный прецедент:
"Это правовой парадокс. Трагедия в том, что, когда продавец идет в суд, наша правовая система часто пытается решить проблему одной стороны за счет другой. Если сделку признают недействительной, квартира возвращается продавцу, а покупатель остается с судебным решением о взыскании денег, которых у продавца фактически уже нет".
Коллизии закона и "фактор жалости"
Основная проблема кроется в столкновении статьи 158 ГК РК (недействительность сделок) и защиты прав добросовестного приобретателя. Часто истцы ссылаются на пункт 9 статьи 159 ГК РК, заявляя о "тяжелых обстоятельствах" или обмане.
По словам экспертов, в Астане суды уже выработали строгую позицию: если человек добровольно пришел к нотариусу и подписал договор — это явное волеизъявление. Однако в регионах ситуация иная.
"Иногда суды поддаются "фактору жалости", когда перед ними стоит плачущий пенсионер. Но, поддаваясь эмоциям и возвращая квартиру, суд игнорирует законные права покупателя, который, возможно, взял ипотеку на 20 лет. Такое отступление от рекомендаций Верховного суда создает опасный прецедент: право собственности в регионах становится менее защищенным, чем в столице", – объясняет юрист.
Как минимизировать риски?
Юристы настоятельно рекомендуют покупателям переходить на "цивилизованные" рельсы:
- Забудьте о наличных. Сделки должны проходить только безналичным расчетом, в идеале — через эскроу-счета. Это лучшая защита в суде.
- Видеофиксация. Снимайте процесс обсуждения и подписания документов. Просите продавца на камеру подтвердить, что он действует добровольно и деньги получил в полном объеме.
- Медицинские справки. Не лишним будет запрос справок из психоневрологического диспансера.
Стоит отметить, что на 15 марта 2026 года в республике запланирован референдум по принятию новой Конституции. В предложенном проекте обновленного Основного закона планируется закрепить норму, согласно которой лишение жилища и выселение из него будут невозможны без соответствующего решения суда.
Однако, пока закон усиливает защиту тех, кто уже находится внутри помещения, эксперты и юристы настаивают на необходимости защиты и тех, кто в это жилье пытается законно въехать.
"Что касается глобальных перемен, то на законодательном уровне необходимо закрепить приоритет добросовестного приобретателя. Если сделка прошла через все государственные фильтры — нотариуса, государственную регистрацию, банк — она должна быть окончательной и бесповоротной. Государство должно помогать жертвам мошенников через социальные фонды или уголовное преследование преступников, а не за счет кармана и нервов добросовестного покупателя", – резюмировал Елеусинов.
Читайте по теме:
Покупка квартиры путем уступки права ДДУ: что важно знать
