Рынок недвижимости туманно встречает грядущий 2023 год. Фокус в продолжающемся падении доступности жилья, что делает неоднозначным вопрос цен на жилые "квадраты". Пока строительный бизнес лоббирует продление и смягчение условий ипотечных программ, потребители еле сводят концы с концами. Инфляционные ножницы "режут" накопления, которых становится недостаточно для того, чтобы приобрести хотя бы двухкомнатную квартиру, говоря о среднестатистической семье из 4-5 человек, передает inbusiness.kz.
Наряду с этим продолжают расти цены на продовольственные товары и товары первой необходимости. Иной раз казахстанцы задумываются о том, а стоит ли приобретать жилье сейчас, попав в кредитную кабалу, или немного подождать.
Спасет ли ситуацию программа "7-20-25"?
Как на днях отметил Национальный банк, глава государства поручил продолжить реализацию программы "7-20-25" до 2029 года. В настоящее время регулятор совместно с правительством и другими заинтересованными государственными органами уточняет отдельные параметры, связанные с вопросами финансирования, в целях исполнения поручения президента.
По информации Казахстанского фонда устойчивости, на конец октября было одобрено более 93,9 тыс. кредитов на общую сумму почти 1,3 трлн тенге. Между тем, согласно статданным, мы видим, что покупательский спрос падает, а казахстанцы не спешат приобретать жилье. И ярким тому индикатором является показатель ликвидности рынка, а именно число совершаемых сделок.
Так, в 2019 году количество сделок купли-продажи составило 320,2 тыс.; в 2020 году – уже 307,8 тыс.; в 2021 году – 606 тыс. За 9 месяцев 2022 года – 364,4 тыс. сделок. И дело не в том, что нет потребности в жилье, она есть, а в отсутствии платежеспособности.
Дефицит жилья в стране составляет несколько десятков миллионов квадратных метров, если брать во внимание, что по стандартам ООН на каждого казахстанца должно приходиться не менее 30 квадратных метров жилья. Ежедневно кто-то рождается, женится, отделяется от родителей, мигрирует – потребности в жилье растут.
Так, если в 2000 году население Казахстана составляло 14,9 млн человек, то в 2022 году уже 19,7 млн человек. На фоне роста населения продолжается стремительная урбанизация. По данным нацстатистики, ежегодный естественный прирост населения в столице составляет 24 тыс. человек, ежегодная миграция в Алматы – 34 тыс. человек, ежегодный прирост населения в Шымкенте – 39 тыс. человек.
Вместе с ростом урбанизации продолжают расти цены на жилье. Согласно данным бюро нацстатистики, рост цен в 2021 году составил 16,3%, а за 3 квартала 2022 года – 13,8%. И если строительный бизнес связывает подорожание с резким ростом цен на импортные материалы (46,1%), то эксперты рынка недвижимости – с предоставлением государством ипотечных программ.
"Цены немного стабилизировались, но, к сожалению, покупки снизились на несколько порядков – на 47% и выше. Я надеюсь, что следующий год будет получше. Принимаемые меры сейчас недостаточны. Сегодня говорят, что программа "7-20-25" будет продлена. Эта программа рассчитана на первичное жилье, и его не так много, как кажется, тем более в регионах. У нас колеблются цены на вторичное жилье, поэтому программа не спасет ситуацию, она не стимулирует рынок", – считает президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Александр Пак.
Действительно, если брать большие города, такие как Астана, Алматы, Шымкент, там первичное жилье есть, и его достаточно. В регионах строят мало, исключение составляет Атырау, где новостроек хватает. Здесь, конечно, двоякая ситуация. В макроэкономическом плане льготные ипотеки тоже чреваты для экономики страны. Но для нуждающихся в льготной ипотеке нужно сохранять и, безусловно, стимулировать общую экономику, потому что ежемесячные платежи и проценты по ипотеке неподъемны для населения.
В чем "уникальность" 2022 года?
К сожалению, 2022 год "уникален" тем, что люди отказываются от одобренных ипотек, считает эксперт.
Например, человеку одобряют ипотеку, но он вынужден отказаться от объекта. А причина одна – подорожание кредитов с учетом поднятой Нацбанком базовой ставки. Когда клиенту считают ежемесячный платеж, то клиент говорит, что ему выгоднее жить в аренде, нежели в ипотеке. Хотя раньше рассуждали иначе – пусть ипотека дорогая, но ты платишь за собственное жилье, а не за аренду. К сожалению, сейчас платежи такие, что речь в прямом смысле идет о материальном благополучии, так как если даже работают в семье двое, это неподъемная стоимость жилья.
"Средний платеж по ипотеке в регионах раньше выходил от 80 тыс. до 120 тыс. тенге, сейчас от 140 тыс. до 220 тыс. тенге. В больших городах, где зарплаты на уровень выше, ситуация получше, но платежи для населения выходят также высокими. Там ситуация немного другая, аренда в два раза выше, чем месячный платеж, порядка 300-350 тыс. тенге. В Алматы аренда 3-комнатных квартир доходит до 500-600 тыс. тенге. Здесь, конечно, выгоднее платить за свое, чем жить в аренде", – говорит глава Ассоциации риелторов страны.
Между тем в регионах зарплаты небольшие, в среднем 150-120 тыс. тенге. При этом средней зарплатой по Казахстану считается сумма в размере 237 тыс. тенге. Для областных центров и малых городов приобретение жилья – неподъемные проценты.
По мнению эксперта, льготные ипотеки очень сильно влияют на цены. К примеру, у программы "Бакыт Отбасы" первоначальный взнос доступный и процент копеечный (2%), но цены на жилье поднялись так, что все льготы "съели". Цены могут стабилизироваться, когда дефицита не будет, продажи будут соответствовать росту потребления. А при таком дефиците жилья, когда вливаются деньги, рост цен будет продолжаться.
Делая прогноз на 2023 год, Александр Пак отметил, что цены на жилье однозначно будут расти, но только в рамках действующей инфляции. Дефолт ипотечного кредита, как в 2008 году, стране не грозит. Чтобы сдерживать рост цен и как-то поддерживать рынок, должны быть ужесточены требования к выдаче кредитов. Если же вырастут токсичные кредиты, то последствия будут не радужными.
"У нас нет предпосылок и ни одного признака для удешевления жилья. В 2023 году продажи вырастут, рынок стабилизируется, и рост цен будет в рамках действующей инфляции, а не таким скачкообразным, как в марте этого года. Я думаю, что рынок недвижимости немного оживится", – резюмировал он.
