Дорогая земля, затраты на переоформление целевого назначения участка и подведение инженерных сетей к объектам строительства, налоговые коллизии, большие проценты по кредитам в конечном итоге отражаются на себестоимости жилья, заявила на круглом столе в сенате гендиректор строительной компании "Шар Курылыс" Жанна Бектемирова.
"Застройщик не может возводить доступное жилье, если он покупает дорогую землю, переправляет ее за свой счет, строит инженерные сети за свои деньги и берет в банках кредиты с большими процентами", – перечислила она наболевшие проблемы отрасли.
Глава девелоперской компании подчеркнула, что со своей стороны предприятие оптимизирует все расходы. В 2016 году компания запустила Домостроительный комбинат (ДСК) ДЖиЛБи, который позволяет работать индустриальным методом массового строительства индивидуальных проектов.
Сегодняшняя мощность комбината – 250 тысяч квадратных метров в год. Застройщик намерен увеличить показатель вдвое, внедряя автоматизацию процессов, BIM-технологии, информационное моделирование 3D.
Возведение одного квадратного метра жилья в чистовой отделке с рентабельностью завода и генподрядчика обходится ТОО "Шар-Курылыс" в сумму от 180 тысяч до 200 тысяч тенге в зависимости от района и этажности жилого здания. Минимальная цена реализации построенных площадей, уверяет Жанна Бектемирова, равна 230 тысяч тенге/кв. м. Девелопер участвует в государственной жилищной программе "Нурлы жер". Однако при реализации проектов по ней компания сталкивается с рядом проблем.
Льгота с обратным эффектом
Как участник специальной экономической зоны (СЭЗ), ТОО "Шар-Курылыс" облагается налогом на добавленную стоимость (НДС) по нулевой ставке. Льгота действует одновременно и для поставщиков компании, которые при этом не имеют регистрацию в СЭЗ.
"На практике поставщики отказываются применять нулевую ставку в целях исключения рисков по доначислению НДС налоговыми органами в случае нарушения ими условий, предусмотренных для применения нулевой ставки. Поставщики начисляют НДС при реализации товаров, в основном это сырье, который идет в ДСК. Они начисляют НДС при реализации товаров на территории СЭЗ, сумма которого не может быть занесена в зачет участников СЭЗ. Соответственно, сумма НДС, не подлежащая занесению в зачет, увеличивает себестоимость закупаемых товаров. При этом некоторые поставщики применяют нулевую ставку, но искусственно завышают цену с реализации условно на 12%. Это также влияет на увеличение себестоимости закупаемых товаров", – обращает внимание г-жа Бектемирова.
В результате участники СЭЗ вынуждены нести расходы по оплате НДС в бюджет и поставщику, что в общей сложности составляет порядка 24%.
Земельный вопрос
Компания приступила к масштабной застройке ЖК "Багыстан", который планируется возводить в течение семи лет. Продаваемая жилая площадь составит 2 млн квадратных метров. Проект участвует в "Нурлы жер" по линии кредитного жилья для вкладчиков ЖССБ, а также продукта "Военный".
"До сих пор не можем получить землю в полном объеме под этот жилой комплекс. Мы являемся большими инвесторами, так как мы построили ДСК, а теперь для реализации продукции мы не можем земли получить, потому что мы здесь уже инвесторами вроде и не являемся. Этот вопрос длится уже больше полутора лет", – сказала Жанна Бектемирова.
Общая площадь земельного участка, которая потребуется для реализации проекта, составляет 184 гектара земли. На сегодня удалось добиться выделения одного участка.
"Мы добились осенью разрешения только на один участок, который активно уже строится. Практически эту землю мы освоили, выполнили весь проект. Чтобы следующий задел делать, нам нужно получить остатки земли. Пока нам отказано в получении остальных участков", – отметила спикер.
Дополнительное бремя
До начала строительства жилых домов земучасток должен быть обеспечен инженерными коммуникациями, включая внутриквартальные дороги и проезды. Причем проведение сетей де-юре финансируется государственным бюджетом.
"Но в некоторых случаях для своевременного ввода в эксплуатацию приходится брать на себя затраты по проектированию и строительству наружных инженерных сетей. Данная мера является вынужденной для исполнения наших обязательств, а возврат денежных средств из государственного бюджета на выполненные работы не предусмотрен. Нам эти деньги никогда не возвращают, сколько бы мы ни пытались", – продолжила г-жа Бектемирова.
Также двойные траты застройщики несут при приобретении земель и переоформлении их целевого назначения. Стройкомпаниям дают постановление о выкупе земель, но при этом первоначальное целевое назначение, например под сельхознужды, сохраняется.
"Чтобы объединить участки, поменять их целевое назначение, нам приходится безвозмездно отдавать их городским властям и заново покупать, то есть выплачивать им кадастровую цену земли. Получается двойной расход. Мы предлагаем проработать упрощенный механизм, при котором назначение предоставления застройщику земли будет меняться автоматически", – предложила глава девелоперской компании.
ДСК ждут госзаказа
В Казахстане работает 16 домостроительных комбинатов. Большая часть из них сегодня практически простаивает. В лучшем случае заводы загружены наполовину. Комбинаты не поддерживаются госзаказами и не имеют никаких преференций, сетует Жанна Бектемирова.
"Складывается нелепый парадокс – государственные заказы и тендеры могут выиграть малоизвестные застройщики, которые предоставляют самую низкую цену на жилье, но при этом в капитале имеют всего миллион тенге, а современный, оснащенный по последнему слову техники ДСК, в запуск которого были вложены миллиардные средства, который может спроектировать и построить высококачественные объекты в минимальные сроки, теряет заказ", – констатировала глава стройкомпании.
Она озвучила позицию Ассоциации индустриального домостроительства, предложив разработать программу государственной поддержки индустриального домостроения, а также внести изменения в действующее законодательство по вопросам приоритетности использования индустриального строительства при возведении доступного жилья для населения, прописать ряд преференций для ИД при проведении гостендеров.
Динара Куатова
