Эксперты анализируют текущую ситуацию на рынке Казахстана и дают рекомендации по выбору наиболее выгодного инвестиционного инструмента в текущем году, передает inbusiness.kz.
Сегодня в мегаполисах застройщики предлагают множество вариантов жилья. Например, сейчас в Астане строятся новые жилые комплексы, и некоторые из них без достаточной инфраструктуры. Строительные компании продают готовые квартиры в ЖК, сданных в эксплуатацию, и в строящихся ЖК по договорам долевого участия (ДДУ) или по предварительному договору.
Стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость в условиях ослабления тенге и возросшего курса доллара или же лучше держать деньги на депозите? На этот и другие вопросы корреспонденту inbusiness.kz ответили эксперты, которые считают, что инвестирование в недвижимость требует тщательного анализа и понимания рынка.
По мнению Льва Тетина, международного эксперта по недвижимости, за последние 15 лет историческая динамика цен на недвижимость в Казахстане стабильна и составляет около 9-10% ежегодно в тенге. Это делает недвижимость привлекательным средством для инвестирования.
В условиях экономической нестабильности на стоимость недвижимости влияет множество факторов, но ключевым является импортозависимость строительной отрасли. Около 50% материалов для строительства завозится из-за границы, что делает цены уязвимыми к изменениям валютных курсов и логистики.
По словам финансового консультанта, члена QAMS Асель Аульбековой, каждый раз, когда происходит ослабление тенге, цены на недвижимость растут. Это связано с тем, что люди в панике пытаются сохранить свой капитал. А недвижимость является одним из самых распространенных инструментов сохранения капитала в мире. Однако месяца через три после ослабления цены заново корректируются и возвращаются к прошлым значениям. В Алматы, например, после резкого подорожания доллара цена выросла с 723 тыс. до 753 тыс. за квадратный метр, а затем снова начала корректироваться, и сейчас цена 1 кв. метра в южной столице – 737 тыс. тенге.
Эксперт выделила три основных фактора, которые влияют на стоимость недвижимости в условиях экономической нестабильности.
Во-первых, удорожание иностранной валюты. Мы импортозависимы, большая часть строительных материалов завозится из-за рубежа, а значит, расчеты по ним происходят в основном в долларах и ослабление тенге скажется на их удорожании, что отразится на конечной цене за квадратный метр для покупателя.
Во-вторых, растущий уровень инфляции. За год инфляция на товары и услуги составила от 8,4% до 13,3%, что сказывается на покупательской способности граждан. Когда базовые расходы становится закрывать все дороже и дороже, вопрос крупной покупки в виде жилья отодвигается на неопределенный срок.
Ну и в-третьих, непоследовательные действия Нацбанка по поддержке нацвалюты. Резкое ослабление тенге вместо планомерного не дает возможности долгосрочного планирования как для застройщиков, так и для покупателей. В таком случае застройщикам всегда приходится хеджировать себя от валютных рисков и закладывать это в стоимость квадратного метра, чтобы защитить себя от валютных убытков. А покупателям становится интереснее инвестировать в иностранную недвижимость, что не совсем хорошо для наших застройщиков, особенно сейчас, когда достроенного жилья много и оно не покрыто достаточным спросом даже после введения в эксплуатацию.
Как способ сохранения капитала
Во всем мире инвестиция в недвижимость – это больше не способ заработка, а способ сохранения капитала. Такие инвестиции уравновешивают риск портфеля, снижая его. Большим преимуществом наличия недвижимости является то, что под ее залог можно кредитоваться с меньшими процентными ставками. Ну и правильно подобранная недвижимость может стать дополнительным источником пассивного дохода в придачу к основному портфелю.
Вне зависимости от экономического цикла в стране самое важное при выборе любого объекта недвижимости – это его локация. В зависимости от срока инвестирования эксперт разделила эти локации на две категории.
"Если вы планируете продать жилье и извлечь свою выгоду в сроке до трех лет, то выбирайте либо центральные районы, либо районы с очень развитой инфраструктурой и наличием транспортных развязок. Если ваша задача на данном этапе сохранить капитал и приумножать его только через пять-десять лет, то я бы рекомендовала приглядеться к предложениям в пригороде, который по плану развития вашего города будет добавляться в границы города", – советует эксперт.
Депозит или недвижимость – куда вложить деньги?
При сравнении инвестирования в недвижимость с банковскими депозитами стоит учитывать риски и преимущества каждого варианта. Риск банковского депозита заключается в возможном банкротстве банка, и такая инвестиция предлагает гарантированную доходность на краткосрочной основе. Однако на длительный срок процентные ставки могут снизиться до 8-10%.
"Инвестирование в недвижимость несет больше рисков: ваша квартира может оказаться неликвидной, а поиск покупателя может занять много времени. Таким образом, важно тщательно анализировать рынок и свои возможности перед принятием решения о вложениях. Гарантировать доходность в инвестициях сложно. Если банк обещает вам 17% годовых, то в недвижимости такой гарантии нет. Для успешного инвестирования в недвижимость необходимо обладать определенными профессиональными навыками и компетенциями, чтобы спрогнозировать, какую именно квартиру купить, в каком районе и городе", – отметил Лев Тетин.
По мнению Асель Аульбековой, основное преимущество инвестирования в недвижимость в том, что ее стоимость вне зависимости от площади медленно, но верно растет. Тогда как в случае банкротства банка только сумма в пределах гарантии КФГД будет возмещена вкладчику. Также к плюсам инвестирования в недвижимость она отнесла возможность сдавать такую недвижимость в аренду и получать пассивный доход и потенциальный рост свыше депозитной доходности в случае покупки на этапе строительства и в районе, согласно генплану города, который планируют развивать.
Но в инвестировании в недвижимость она также видит риски. Особенно это связано с долевым строительством. Сотни жилых комплексов являются долгостроями и не введены в эксплуатацию, а это тысячи семей, чьи деньги оказались замороженными на неопределенный срок.
"Важно помнить, что, покупая недостроенное жилье дешевле, вы платите за риск того, что оно не будет достроено либо будет сдано с нарушением обещанных сроков. К тому же, если вам понадобятся деньги, с депозита их можно будет снять гораздо быстрее, чем через продажу жилья. Я бы не рекомендовала инвестировать в недвижимость, если у вас нет подушки безопасности. В случае, когда срочно понадобятся деньги, вам придется хорошо двигаться по цене, чтобы совершить сделку по продаже оперативно. А это может привести к потенциальным потерям от инвестиций в жилье", – подчеркнула эксперт.
Как курс доллара влияет на рынок недвижимости
Изменение курса доллара влияет на удорожание строительства, что, в свою очередь, ведет к увеличению цен на недвижимость. Рост курса доллара может снизить доходность аренды, поскольку арендные ставки растут более медленно по сравнению с курсом доллара. Таким образом, чем выше курс доллара, тем меньше доход от аренды, так как арендная ставка не растет линейно. Если рассматривать инвестиции в долларах, то прибыль может уменьшиться.
Если фиксировать стоимость квартиры и получать арендную плату в тенге, ситуация становится более стабильной. В этом случае колебания курса доллара не оказывают значительного влияния на инвестиционную стратегию.
Изменение курса покупки доллара — это палка о двух концах. Для тех, кто планировал купить жилье, оно может стать дороже. Значит, они останутся в аренде на неопределенный срок. Если отток арендаторов в свое жилье сократится, это повысит спрос на аренду, следовательно, арендаторы, пользуясь этим, смогут поднять арендную плату.
Как считает Лев Тетин, самой устойчивой к девальвации считается коммерческая недвижимость, особенно коммерческие помещения в жилых комплексах, известные как стрит-ретейл. Их стабильность обусловлена тем, что арендные ставки растут ежегодно благодаря индексации, которая обычно составляет около 10%. Договоры аренды заключаются на 5 и более лет, что обеспечивает надежность: не нужно постоянно искать арендатора.
Таким образом, с его слов, инвестиции в стрит-ретейл можно рассматривать как один из лучших вариантов с высокой доходностью. В Казахстане сегодня можно найти объекты, которые обеспечивают доходность от 15% до 25% годовых.
Второй эксперт придерживаемся иного мнения. На взгляд Асель Ауельбековой, жилая недвижимость в крупных городах, особенно в сегментах комфорт- и бизнес-класса, демонстрирует относительную устойчивость к ослаблению тенге. Это достигается в основном благодаря постоянному спросу за счет миграции в крупные города и государственной поддержке ипотечных программ.
"Коммерческая недвижимость наиболее подвержена колебаниям из-за ослабления тенге, так как сильно привязана к деятельности МСБ, которая значительно замедляется, особенно в товарном бизнесе. Это может привести к тому, что предприниматели начинают сокращать арендуемые площади, переводить работников на онлайн-формат работы или закрывать бизнес.
Земельные участки под ИЖС требуют дополнительного анализа для оценки их устойчивости к ослаблению тенге, однако рост стоимости материалов для строительства может увеличить время на продажу жилья", – полагает финансовый консультант.
Инвестирование в недвижимость также помогает диверсифицировать портфель активов. Существует множество инструментов для инвестирования: фондовый рынок (акции и облигации), цветные металлы (золото и серебро), ювелирные изделия и драгоценные камни. Недвижимость является одним из таких инструментов, который помогает сохранить и приумножить капитал.
"Важным здесь является компетентность человека. Необходимо учитывать рыночные риски и другие факторы, которые могут повысить риск данной инвестиции. Местоположение недвижимости также играет ключевую роль в условиях экономической нестабильности. Правило location актуально как для торговли, так и для жилья. Если вы купите квартиру на окраине города без должной инфраструктуры (магазины, детские сады, школы, поликлиники), такая недвижимость будет низколиквидной и не будет расти в цене так динамично. Напротив, жилье в уже сформированном районе будет стоить дороже, его стабильность и прогнозируемая доходность будут выше. Инфраструктура формирует качество жизни, а качество жизни обеспечивает ликвидность объекта недвижимости", – подчеркнул Лев Тетин.
Какова степень ликвидности недвижимости по сравнению с депозитами в банке?
Ликвидность — это то, как быстро наши активы оборачиваются в деньги. И в этой связи ликвидность депозита по сравнению с недвижимостью просто зашкаливает. Вывод денег из депозита занимает от пары секунд до пары дней (в случаях, когда сумма большая и ее необходимо заранее заказывать для снятия в отделении).
"Продажа недвижимости с учетом оформления самой сделки может занять от месяца до нескольких лет, если объект нестандартный либо специфический, либо не пользуется большим спросом из-за размера или локации. Однокомнатная квартира рядом с университетом, школой или офисным массивом будет более ликвидной, чем 2-комнатная. Чем больше квадратура жилья, тем меньше на нее спроса, следовательно, тем дольше такое жилье будет продаваться. Коммерческое помещение менее ликвидно, чем жилое. У разных бизнесов разные требования к размерам площадей, подъездных путей, наличию коммуникаций, парковок, жилого фонда рядом, поэтому найти под него покупателя бывает еще сложнее", – полагает Асель Аульбекова.
Какие альтернативные инвестиции могут быть более выгодны в условиях девальвации?
В условиях, когда тенге ослабевает не последовательно, а резко, важно защищать себя от валютного риска через финансовые инструменты, доступные в долларах, евро, фунтах и так далее. Эксперт рекомендует не только держать деньги в иностранной валюте на депозите, но и рассмотреть низкорисковые облигации. К таким облигациям относятся качественные облигации, с высоким рейтингом, например гособлигации США. Они дают доходность до 5% годовых в валюте и при этом достаточно ликвидны. На них большой спрос, и их всегда можно быстро продать на рынке ценных бумаг. Есть и более рискованные варианты, корпоративные облигации, которые в иностранной валюте дают до 11% годовых, но важно помнить, что по таким облигациям риск невозврата выше, поэтому если вы хотите получить большую доходность, то хотя бы разделите свой капитал среди нескольких компаний, но не вкладывайте в одну. Ну и для любителей защитных инструментов рекомендуются инвестиции в золото, но не в слитки, за хранение которых надо платить, а за их цифровые аналоги, которые обеспечены золотом.
Напомним, ранее мы писали о том, почему квартиры активно скупали накануне новогоднего праздника.
