Время "легких" пенсионных денег для рынка недвижимости Казахстана подходит к концу. Повышение порогов минимальной достаточности в Едином накопительном пенсионном фонде (ЕНПФ) может привести к существенному сокращению денежных вливаний в жилищный сектор. По оценке президента Ассоциации застройщиков РК Виктора Микрюкова, строительная отрасль и вторичный рынок рискуют потерять более половины привычного финансового потока, сообщает inbusiness.kz.
Четыре года пенсионного бума
С января 2021 года по 1 января 2025 года казахстанцы изъяли из ЕНПФ на улучшение жилищных условий около 3,74 трлн тенге. Эти средства стали одним из ключевых источников спроса на рынке недвижимости.
Пенсионные накопления использовались для покупки квартир, досрочного погашения ипотечных кредитов, формирования первоначальных взносов и пополнения жилищных депозитов. В результате рынок ежегодно получал сотни миллиардов тенге дополнительной ликвидности.
По оценке Виктора Микрюкова, после ужесточения порогов достаточности рынок может безвозвратно потерять более половины этого денежного потока. Это означает, что застройщики и продавцы жилья ежегодно будут недополучать сотни миллиардов тенге, которые ранее поддерживали спрос.
Резкого обвала не ждут
Несмотря на масштаб возможных потерь, глава Ассоциации застройщиков считает, что рынок не столкнется с шоковым сценарием.
Главным фактором, который смягчит последствия реформы, станут средства, уже переведенные гражданами на специальные счета в Отбасы банке.
"Значительная часть граждан успела перевести свои пенсионные накопления на депозиты в Отбасы банке до вступления в силу жестких ограничений. Эти средства по закону могут храниться там до шести лет и в дальнейшем будут использованы для приобретения жилья. Благодаря этому фактору влияние новых ограничений проявится постепенно, а не одномоментно", — отметил Виктор Микрюков.
По его словам, полностью заменить этот источник финансирования будет сложно. Коммерческая ипотека остается дорогой для большинства граждан, а льготные программы и действующие инструменты Отбасы банка способны компенсировать лишь часть уходящего спроса.
Игроки рынка не верят в падение цен
Одним из главных вопросов остается возможное снижение цен на квартиры. Однако существенного удешевления жилья эксперт не ожидает.
Хотя число потенциальных покупателей может сократиться, застройщики продолжают сталкиваться с ростом себестоимости строительства. На нее влияют удорожание строительных материалов и инженерной инфраструктуры, рост транспортных расходов, дефицит квалифицированных кадров, увеличение налоговой нагрузки и высокая стоимость привлечения финансирования.
В этих условиях девелоперы, по мнению эксперта, будут скорее замедлять продажи, чем снижать цены.
Вместо пересмотра прайс-листов компании могут активнее использовать скрытые инструменты стимулирования спроса: длительные рассрочки, индивидуальные скидки, специальные акции, совместные ипотечные программы с банками, а также дополнительные бонусы в виде паркингов или кладовых.
Что будет с ипотекой и арендой
Последствия реформы почувствуют и ипотечные заемщики. В последние годы многие казахстанцы использовали пенсионные накопления для частичного или полного погашения кредитов, сокращения сроков займов и снижения ежемесячной нагрузки.
После ограничения доступа к этим средствам обслуживать ипотеку придется преимущественно за счет текущих доходов, что может увеличить нагрузку на семейные бюджеты и заставить часть потенциальных покупателей отложить приобретение жилья.
При этом массового скачка цен на аренду жилья эксперт также не ожидает.
По его словам, рынок аренды уже приблизился к пределу платежеспособности населения. Доходы арендаторов растут медленнее стоимости жилья и инфляции, поэтому собственники не могут бесконечно повышать ставки без риска потерять арендаторов.
Кого изменения затронут сильнее всего
В долгосрочной перспективе ограничение использования пенсионных накоплений на жилье Виктор Микрюков считает мерой, имеющей экономическую логику, поскольку дополнительные вливания средств из ЕНПФ способствовали перегреву отдельных сегментов рынка.
Однако адаптация к новым условиям будет непростой. Наиболее чувствительным сокращение денежных потоков может оказаться для вторичного рынка, а также проектов эконом- и комфорт-класса, ориентированных на массового покупателя.
Именно в этих сегментах пенсионные накопления активно использовались для покупки жилья и оставались одним из основных драйверов спроса на протяжении последних лет. Теперь рынку недвижимости предстоит приспосабливаться к новым условиям без привычной поддержки со стороны пенсионных изъятий.
Читайте по теме:
Инвестиции в "однушки" в Казахстане выходят из моды
