В Алматы из-за строительства развязки на пересечении проспекта Сейфуллина и улицы Жансугурова акиматом принято решение о начале принудительного отчуждения земельных участков или иного недвижимого имущества для государственных нужд. На первом этапе будут изъяты 26 земельных участков. Однако их жильцы недовольны тем, как происходит изъятие, они говорят о заниженных компенсациях, которые не могут покрыть покупку равноценных участков.
В ходе пресс-конференции в Алматы они рассказали, что выкуп земельных участков под государственные нужды производится на основании Закона "О государственном имуществе". В нем указано, что стоимость земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд, предоставленного под индивидуальное жилищное строительство, для ведения личного подсобного хозяйства (кроме полевых наделов), на котором находится индивидуальный жилой дом, определяется в размере стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества в размере, не превышающем их рыночную стоимость.
6 марта 2017 года управление земельных отношений города Алматы направило собственникам уведомления и проекты договоров выкупа земельных участков. В акимате пояснили, что сумма компенсации, указанная в проектах договоров, определена в полном соответствии с требованиями Закона Республики Казахстан "О государственном имуществе".
За 50 квадратных метров – 300 тысяч тенге
Однако, как было озвучено на пресс конференции, когда жильцы земельных участков получили на руки суммы предлагаемых компенсаций, по их словам, они были шокированы. Так, некоторые участки были определены в сумму 1000 долларов, другие не дотягивали даже до 500 долларов.
Стоит отметить, что 14 апреля вице-министр сельского хозяйства Ерлан Нысанбаев заявил, что новый законопроект "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам регулирования земельных отношений", презентованный в мажилисе, предполагает новые нормы по изъятию у частников земли под государственные нужды.
По его словам, в случае принудительного изъятия земель предоставляется равноценный земельный участок. Если на руках имеется гражданско-правовой договор о купле-продаже с указанием цены, то выплачивается стоимость, но не выше рыночной. Если у человека есть земельный участок, он ничего не строил и покупал его по кадастровой стоимости, то государство его по этой цене и выкупит.
Председатель инициативной группы жильцов изымаемых земельных участков и строений по ул. Сейфуллина, угол ул. Жансугурова, Виталий Алуев заявил, что жители всех участков, подпадающих под снос, недовольны проведением заниженных оценок.
По его словам, жильцов вводят в заблуждение, что если они не согласятся на предлагаемые суммы компенсаций, то могут не получить и этого. Людям также не было разъяснено, что по закону у них есть три месяца на досудебные согласительные процедуры и должны быть предложены три варианта равноценного возмещения изымаемого у них имущества.
Он привел пример жительницы Гулькыз Рузибакиевой, которой управлением земельных отношений Алматы было направлено уведомление с приложением проекта договора выкупа недвижимого имущества для государственных нужд с указанием суммы выкупа в 300 тысяч тенге, ссылаясь на договор купли-продажи от 30 июня 1999 года. Г-н Алуев настаивает, что сама по себе предложенная сумма абсурдна хотя бы потому, что один квадратный метр жилья в южной столице колеблется в районе 290-320 тысяч тенге, а здесь речь идет о целом земельном участке.
Он заметил, что стоимость земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд, перешедшего к собственнику по гражданско-правовой сделке или по решению суда, определяется в размере стоимости, указанной в гражданско-правовом договоре или в решении суда, но не превышающей рыночную стоимость. В случае, если в гражданско-правовом договоре цена за земельный участок не указана, стоимость земельного участка определяется по его кадастровой стоимости.
Президент ОО "Союз защиты предпринимателей и собственников", юрист Василий Резван заметил, что в целом по таким участкам при направлении проекта договора к собственнику, который приобрел домостроение по гражданско-правовой сделке, необходимо указывать стоимость недвижимого имущества на земельном участке согласно проведенной оценке, не превышающей его рыночную стоимость.
Например, в конкретном случае с г-жой Рузибакиевой. Она приобрела дом с земельным участком, согласно договору купли-продажи, в 1999 году, но в договоре указана общая сумма за домостроение и земельный участок в размере 300 тысяч тенге, при этом стоимость раздельно домостроения и земельного участка не отражена. Так, согласно отчету об оценке, проведенной ТОО "ИПК "Гранд Проект", рыночная стоимость земельного участка – 12 млн 747 тыс. 862 тенге, домостроения – 11 млн 849 тыс. 172 тенге, многолетние насаждения – 186 тыс. 165 тенге. Вместо этого женщине предлагают 300 тысяч тенге, заметил юрист.
Оценщик недобросовестный
Не менее несправедливый случай, по словам Виталия Алуева, произошел с Кульданой Игенбаевой, ей за ее земельный участок вообще предложено 181 тыс. 632 тенге при оценочной стоимости 9 млн 401 тыс. 131 тенге. Хотя даже оценку ТОО "ИПК "Гранд Проект", который и насчитал 9 млн, г-жа Игенбаева считает заниженной, с ней согласны и другие жители, которые назвали работу оценщика недобросовестной.
"Что такое 9 млн 401 тыс. 131 тенге? Это меньше 30 тысяч долларов! Сейчас в городе за эти деньги с трудом можно купить однокомнатную квартиру, а здесь речь идет об обустроенном земельном участке", – заметила она.
Другой случай – земельный участок и жилой дом в 50 квадратных метров Натальи Галиакбаровой оценили в 360 тысяч тенге.
"Кто все это придумал? Акимат хочет, чтобы мы жили в коробках. За 360 тысяч тенге разве можно приобрести жилье, это фактическое издевательство над жителями сносимых домов", – возмущается г-жа Галиакбарова.
Тем временем, как сообщил Василий Резван, 15 марта 2017 года в связи с выявлением подобных фактов прокурором Жетысуского района было вынесено представление "об устранении нарушений законности и причин, способствовавших им" на имя руководителя КГУ "Управление земельных отношений города Алматы" Алтынбека Ахметова. В нем говорится о необходимости привлечения к дисциплинарной ответственности виновных лиц, допустивших нарушения.
Г-н Резван подчеркнул, что в июне должна пройти новая оценка изымаемых участков, так как проведенная была признана прошедшей с нарушениями.
Независимый оценщик, член экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Борис Гузев отметил, что вся проблема в адекватной оценке компенсации за сносимое жилье кроется в том, что годами юристы бились за то, чтобы разница между рыночной и кадастровой стоимостью была внесена в убытки. А значит, по словам г-на Гузева, должны компенсировать госпошлину в суде, переезд на новое место, аренду жилья до шести месяцев, так как это все прописано в стандарте оценки имущества, изымаемого под государственные нужды. В случае со сносимыми домами для строительства развязки при проведенной оценке разницу между кадастровой и рыночной ценой не учли, а в некоторых случаях брали только кадастровую цену, поэтому и получились далекие от реальности суммы компенсаций, считает оценщик.
"Закон о госимуществе вышел в 2011 году, и лишь сейчас, в 2017 году появилось обобщение Верховного суда о том, что на практике суды не применяют и не используют вопрос убытков. Верховный суд постановил, что разница между кадастровой и рыночной ценой – это убытки, и их тоже нужно включать. Шесть лет бились, чтобы прийти к тому, что уже прописано давно в законе. А суды раньше не включали разницу в стоимость компенсации. В случае со сносимыми для строительства развязки участками такая же история, нужно ждать новой оценки, что она покажет" – сказал Борис Гузев.
А кто истец?
Василий Резван заметил, что первоначально проходила информация, что из республиканского бюджета в Алматы для выплат компенсаций собственникам, чье имущество попало под принудительное отчуждение на развязке, выделено более семи миллиардов тенге. Эта цифра, опубликованная журналистами еще в прошлом году, недавно была подтверждена представителями госорганов. Однако в итоге на компенсацию по всем участкам сейчас планируют направить лишь 500 млн тенге, юрист задается резонным вопросом – куда делись оставшиеся 6,5 млрд тенге?
"Акимат сейчас через суды пытается оспаривать требование жильцов повысить размеры компенсаций. Но это по меньшей мере странно. Непонятно следующее – почему иски в суд подаются от имени акимата? Кто конкретно из членов акимата подает иски и на основании какого закона? По закону, истцом и ответчиком в суде может быть только аким, как должностное лицо, представляющее интересы административно-территориальной единицы во взаимоотношениях с гражданами, юридическими лицами и государственными органами. В соответствии со статьей 27 закона РК "О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан", акимат не обладает компетенцией для обращения в суд, это может сделать лишь сам Бауыржан Байбек. Но от него никаких исков не поступало. Ситуация парадоксальная, как суды могут рассматривать иски от коллективного акимата? Согласно Закону Республики Казахстан "О местном государственном управлении в Республике Казахстан" от 23 января 2001 года, аким представляет интересы соответствующей административно-территориальной единицы во взаимоотношениях с гражданами, юридическими лицами и государственными органами. Следовательно, при оспаривании решений и действий по предоставлению или изъятию земельных участков стороной по делу является аким соответствующей территориальной единицы", – сообщил г-н Резван.
Он заметил, что пунктом 3 статьи 26 Конституции Республики Казахстан предусмотрено, что "никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда". Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения.
"Недавно Президент в своем интервью отметил, что неприкосновенность частной собственности должна стать основополагающим элементом строительства демократического рыночного государства. Это абсолютно верно. Частная собственность должна стать священной коровой по факту", – подчеркнул г-н Резван.
Учитывая то, что сегодня между собственниками земельных участков и акиматом Алматы возникли непреодолимые противоречия, группа инициативных граждан, чьи дома идут под снос, написала коллективное письмо главе государства с просьбой защитить их защищенное Конституцией право на частную собственность и помочь в получении справедливой компенсации за изымаемое жилье.
Заместитель руководителя управления земельных отношений Ардак Самамбаев сообщил, что приняты постановления по 97 земельным участкам. Из них по 54 сейчас поданы на инициирование согласительных процедур и проведения повторной оценки. Если собственник не согласен с оценкой, он имеет право обжаловать ее в судебных органах. Окончательная сумма компенсации в случае несогласия будет определена в рамках решения суда. Если же земельный участок был куплен по сделке, то предлагается сумма сделки, а не рыночная стоимость. В связи с чем сумма компенсации не всегда должна быть равна рыночной стоимости.
По словам чиновника, до 15 июня должен быть определен поставщик услуг, в чьи обязанности войдет проведение экспертизы до конца июня. Все работы будут оплачены из госбюджета.
"Если земельный участок предоставлен решением акимата, тогда выплачивается сумма, обозначенная государством. Если земельный участок выкуплен по гражданско-правовой сделке, то есть по договору купли-продажи, тогда сумма исчисляется из договора купли-продажи или решением суда", – пояснил он.
Принудительное отчуждение земель должно завершиться 31 декабря 2017 года. По данным акимата Алматы, 26 хозяев владеют в совокупности 163,09 сотки земли, по кадастровой стоимости, их выкуп оценен в 97,854 млн тенге.
На месте земельных участков к концу 2018 года должна появиться транспортная развязка, которая на 20% разгрузит проспекты Райымбека и Сейфуллина. По данным акимата, под строительством транспортной развязки расположено 259 земельных участков, выкуп объектов будет производиться поэтапно. Акиматом города Алматы 27 февраля 2017 года принято постановление № 1/1-188 "О начале принудительного отчуждения земельных участков или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд" на 46 земельных участков. Указанное постановление опубликовано в средствах массовой информации 28 февраля 2017 года.
"6 марта 2017 года управлением земельных отношений города Алматы собственникам направлены уведомления о принятом постановлении акимата города Алматы и проекты договоров выкупа земельных участков. Сумма компенсации, указанная в проектах договоров, определена в полном соответствии с требованиями Закона Республики Казахстан "О государственном имуществе". Эту информацию официально распространила администрация города в марте этого года, а также то, что "данный процесс является одной из обязательных согласительных процедур принудительного отчуждения имущества для государственных нужд". При этом было отмечено, что предложенная сумма компенсации не является окончательной. Законом установлено, что при недостижении соглашения в рамках согласительных процедур принудительное отчуждение для государственных нужд осуществляется в судебном порядке.
В своем сообщении акимат отмечал, что, учитывая социальную значимость определения равноценной компенсации за принудительное отчуждение жилья, судебная практика рассмотрения подобных споров показывает полное обеспечение равноценного возмещения стоимости имущества, и, как правило, судебные органы принимают решения в пользу рыночной стоимости. Вместе с тем в рамках уточнения республиканского бюджета на 2017 год для выкупа земельных участков предусмотрены средства в размере 500 миллионов тенге. Данная сумма является предварительной, оговаривается в пресс-релизе.
Аскар Муминов
