После завершения ипотечной программы 7-20-25 КЖК уже готовит новую программу по поддержке рынка нового жилья, изюминкой которой станет субсидирование ипотечной ставки. Семьи с каким доходом смогут воспользоваться программой, когда фискальные льготы будут расширены для всех ипотечников (пока только для клиентов АО "Отбасы банк"), как изменится стоимость гарантии для застройщиков и можно ли будет купить строящееся жилье? Об этом и многом другом в интервью inbusiness.kz рассказал заместитель председателя правления АО "Казахстанская жилищная компания" (КЖК) Олжас Салыков.
– Около месяца назад КЖК было заявлено о новой ипотечной программе, рассчитанной на средний класс, под 11-12 % годовых. Какая работа ведется в этом направлении?
– В настоящее время технические условия по программе детально обсуждаются с банками второго уровня (БВУ) и государственными органами. Был проведен анализ портрета заемщика по программе. Принимая во внимание средний размер заработной платы, который, согласно данным госстата, 280 тыс. тенге, если в семье двое работающих граждан, совокупный доход семьи составляет около 500 тыс. тенге.
В случае оформления таким заемщиком жилищного займа на однокомнатную квартиру стоимостью 15 млн тенге просубсидированный ежемесячный платеж составит примерно 120 тыс.. тенге. Поэтому мы считаем, что рыночная ипотека в районе 11-12% является финансово доступной для заемщика и данная программа будет пользоваться спросом.
– Основная цель КЖК, как единого оператора, обеспечить граждан жильем. Вы исходите из средней зарплаты по стране, но, по данным той же госстатистики и ЕНПФ, медианная и модальная зарплаты в стране гораздо ниже средней. Выходит, что новая ипотечная программа рассчитана на узкую прослойку граждан. При этом нуждающиеся в жилье массы населения с зарплатами ниже порога просто не попадут в программу. Прокомментируйте этот момент.
– Я считаю, что льготные ипотечные программы должны действовать только для социально уязвимых слоев населения. Для этого и есть Отбасы банк. Для работающих граждан должны быть доступны программы банков второго уровня. Однако сейчас рыночная ипотека выдается под 19% годовых минимум, но в основном эти займы заключаются на вторичном рынке.
С 1 апреля повышены минимальные пороги достаточности пенсионных накоплений на жилье. Программа "7-20-25", которая была запущена 4 года назад, после достижения своей цели будет завершена. Возникает вопрос – какими инструментами сможет воспользоваться рынок, именно средний класс? Поэтому нами был предложен механизм субсидирования. Банки самостоятельно за счет своих финансовых ресурсов выдают ипотечные займы, а мы в свою очередь, готовы субсидировать процентную ставку для заемщика.
В отличие от действующей программы, мы предлагаем приобретать не только готовое первичное жилье, но и строящееся жилье, обеспеченное гарантией КЖК. Это будет большим преимуществом для граждан, поскольку долевое жилье на этапе строительства в среднем на 30% дешевле готового. И риски здесь минимальные, в случае дефолта застройщика КЖК за счет своего капитала достраивает это жилье. Банки это тоже понимают.
Сейчас мы предлагаем, чтобы банки выдавали классическую коммерческую ипотеку с первоначальным взносом от 20% сроком до 20 лет. Конечно же, обязательным условием будет подтверждение платежеспособности. Мы изучали ценообразование и видим, что для работающего класса ставка по займу в районе 11-12% является финансово доступной.
К примеру, скажем молодая семья захотела приобрести 2-комнатную квартиру стоимостью 27 млн тенге. Если в семье работают двое человек, то ипотека будет доступна, поскольку просубсидированный месячный платеж составит примерно 220 тыс. тенге. Я хочу акцентировать на то, что данная ипотека направлена на коммерческий рынок, клиентами которой должны быть работающие граждане, которые официально получают свой доход.
Сейчас технические условия по программе детально обсуждаются с БВУ и госорганами. Бюджетную заявку мы уже официально направили. Надеюсь, нас поддержат. После завершения "7-20-25" это будет логическим продолжением по развитию рынка ипотеки. Но для системных мер нужно прорабатывать вопросы долгосрочного фондирования с понятным прогнозом по ставкам в перспективе. Здесь можно задействовать инструменты выкупа прав требований и секьюритизации ипотечных займов БВУ. Нужна поддержка от регулятора и финансового рынка.
– Вы говорите, что социально уязвимым слоям населения нужно помогать и что для них деньги выделяются из бюджета. Но КЖК тоже ведь берет деньги из бюджета, чтобы выдавать уже так называемую просубсидированную рыночную ипотеку. Так в чем разница? Кто и из каких источников финансирует рыночную ипотеку?
– БВУ будут выдавать ипотечные займы населению за счет собственных финансовых ресурсов. Ввиду высокой базовой ставки Нацбанка РК в настоящий момент рыночные ипотечные программы БВУ для населения являются неподъемными. В этой связи предлагается субсидировать часть ставки вознаграждения по рыночным жилищным займам из республиканского бюджета. Согласно анализу портрета потенциального заемщика, проведенного компанией, ставка по займу в районе 11-12% является финансово доступной, что подтверждает необходимость субсидирования рыночных ипотечных займов.
– Сколько планируется выделить средств на эти цели?
– По итогам переговоров БВУ за счет собственных средств готовы в ближайшие 3-4 года выдать ипотечных займов на общую сумму 1,3 трлн тенге. На первом этапе предлагается охватить субсидированием ипотечный портфель БВУ в размере 500-600 млрд тенге. Это примерно 24 тыс. квартир (1,3 млн кв. м). При этом КЖК готова расширять охват. Ежегодно из бюджета потребуется порядка 36 млрд тенге. При этом ипотечный портфель формируют за счет собственных средств банков.
– Давайте возьмем наглядные цифры. Каков будет ипотечный платеж по индикативному займу? Условно речь идет об 1-комнатной квартире в Алматы или Нур-Султане и на какой срок?
– При средней цене однокомнатной квартиры в 15 млн тенге первоначальный взнос составит от 20%, или 3 млн тенге. Срок ипотеки – до 20 лет. С учетом субсидирования ставки (11,5%), ежемесячный платеж будет 120 тыс. тенге. Без субсидирования – 190 тыс. тенге.
У заемщика всегда есть право досрочно гасить свою ипотеку. На практике средняя "жизнь" такого займа составляет 10-11 лет. Все стараются погасить поскорее. Многие говорят, что такие платежи дорогие, но при этом хотят жилье бизнес-класса. Нужно адекватно оценивать свои финансовые возможности. Можно найти 1-комнатную квартиру и за 30 млн тенге в сегменте "бизнес", и за 12 млн тенге в строящемся "эконом" такой же площадью.
– Почему фискальные льготы делаются только через Отбасы банк, ведь можно добавить в них и займы по "7-20-25" и рыночную ипотеку через субсидию КЖК?
– Согласен. Правила игры должны быть для всех одинаковыми. По информации комитета госдоходов, наши заемщики смогут получать налоговые вычеты по ипотеке с 1 января 2025 года.
– Можете сказать в цифрах – сколько могут составить фискальные льготы?
– В рамках механизма субсидирования части ставки вознаграждения ежегодная сумма платежей от заемщиков по ипотечным займам (ОД + субсидированное вознаграждение) составит порядка 4 млрд тенге. Соответственно, если к 2025 году комитет госдоходов министерства финансов согласует с госорганами необходимые законодательные изменения, за счет налоговых вычетов физические лица смогут сэкономить около 400 млн тенге в год.
– Вернемся к строящемуся жилью. Есть ли уже результаты работы онлайн-сервиса по приему заявок на получение гарантий КЖК на завершение строительства, запущенного 1 июня этого года?
– С 1 июня открылся онлайн-сервис по приему заявок от застройщиков на получение гарантий на долевое строительство. Уже зарегистрировано 6 заявок от застройщиков, которые находятся на рассмотрении. По закону о ДУЖС срок составляет 20 рабочих дней.
Оптимизация процессов позволила снизить комиссию за рассмотрение заявки с 500 МРП до 300 МРП. За повторное рассмотрение заявки комиссия составит 150 МРП. Для исключения типовых ошибкок также нами были размещены простые видеоинструкции по авторизации, подаче и заполнению заявки. Уверен, цифровизация позволит повысить качество услуг в короткие сроки.
Сейчас действующий портфель гарантий составляет более 407 млрд тенге, что позволило обеспечить сохранность долевых вкладов свыше 24 тыс. граждан. За весь период действия механизма всего нами было прогарантировано проектов свыше 730 млрд. тенге.
– По всем ли проектам КЖК быстро выплачивала гарантию? В частности, на ум приходит кейс с ЖК "Багыстан", где были задержки.
– С 2016 года КЖК выдало гарантий на сумму 740 млрд тенге. На сегодняшний день вследствие постоянного мониторинга со стороны КЖК и своевременного принятия необходимых мер к застройщикам, ни по одной гарантии, выданной КЖК, не было дефолта.
Стоит отметить, что по ЖК "Багыстан" в связи с несвоевременным проведением инженерно-коммуникационной инфраструктуры по линии МИО и значительным отставанием от графиков производства работ срок действия договора продлевался 3 раза по 3 месяца в соответствии с Законом Республики Казахстан "О долевом участии в жилищном строительстве". Акты ввода в эксплуатацию были подписаны в октябре 2021 года.
– Какова сейчас доля КЖК на рынке жилищного строительства Казахстана?
– По итогам 2021 года в стране было построено 17,1 млн кв. м. жилья, из них 9,75 млн кв. м многоквартирных жилых домов. В данном виде жилья с помощью наших инструментов было введено 2,4 млн кв. м жилья. Поэтому по итогам прошлого года вклад компании в строительство МЖД составил 24,9%.
– С какими трудностями сейчас сталкиваются застройщики, прогарантировавшие свои объекты в КЖК?
– На коммерческом рынке частные застройщики столкнулись с задержкой по логистике. Также оказывают давление валютные риски по импорту. Сейчас это происходит по всему миру. Понятно, что нужно импортозамещение. По нашим проектам, которые получили гарантию, мы внимательно наблюдаем за ситуацией, за скоростью долевых притоков, за качеством и рентабельностью проектов.
В данной ситуации ключевыми должны быть управляемые риски. Поэтому требования к качеству проектов, которые планируют получить нашу гарантию, должны быть соответствующими, поскольку компания ответственна за сохранность долевых вкладов населения.
– В прогнозе социально-экономического развития Казахстана на 2023-2027 годы большой акцент сделан на развитие стройиндустрии и инфраструктуры в городах. Какие планы на ближайшие годы есть у КЖК?
– В ближайшее время планируется запустить механизм субсидирования ипотечных займов и реализовать программу реновации аварийного и ветхого жилья в регионах. По стратегии развития сейчас мы пересматриваем свои прогнозы по вводу жилья за счет инструментов поддержки КЖК в сторону увеличения. Планируется, что за 3 года при поддержке КЖК в стране будет введено порядка 6 млн кв. м жилья.
Индира Кусаинова
