/img/tv1.svg
RU KZ
Новые правила – новые проблемы

Новые правила – новые проблемы

Попытка защитить права дольщиков законодательно автоматически ужесточила правила для застройщиков. В итоге не будут довольны обе стороны.

16:16 21 Сентябрь 2016 4411

Новые правила – новые проблемы

Автор:

Дина Ермаганбетова

Новый закон «О долевом участии в жилищном строительстве» вступает в силу с 10 октября 2016 года. Он, как и задумывалось, направлен на максимальную защиту прав дольщиков. Однако многим, прежде всего, небольшим застройщикам привлечение оборотных средств путем механизма долевого участия станет попросту недоступным. Тем, кто сможет соответствовать высоким требованиям, неминуемо придется увеличить расходы, а значит и себестоимость строительства жилья. В итоге все удорожание ляжет на плечи тех, кого новый закон призван защитить – дольщиков. Нуждающиеся в жилье начнут искать варианты более доступного по цене жилья. И один из них – участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Вот здесь и кроются большие риски: может появиться проблема уже обманутых пайщиков, говорит в интервью abctv.kz председатель общественного объединения дольщиков Астаны Татьяна Чурсина.

- ЖСК в текущей ситуации для многих есть вынужденная форма кооперации людей, объединенных общей проблемой - они вложили деньги в строительство жилья, но его им не построили. И через создание ЖСК они вынуждены организовать строительство жилого комплекса самостоятельно...

- Сейчас очень много не только таких ЖСК. Могут собраться несколько человек, зарегистрировать ЖСК и начинают привлекать пайщиков. У нас потребность в жилье просто огромная. И вот сейчас начнут расти ЖСК. И несовершенство законодательства о ЖСК сразу будет видно. Опять же могут быть факты мошенничества.

Почему ЖСК начнут расти как грибы? Потому что ЖСК - это некоммерческая организация, у которой законодательно нет возможности использовать средства пайщиков не по назначению. Как в идеальном варианте работает ЖСК: 100 человек собираются и каждый вносит определенную сумму для того, чтобы заказать проектно-сметную документацию, найти земельный участок под строительство жилья. Когда готова ПСД, уже понятно, какой будет себестоимость 1 кв. метра жилья. И пайщики снова собирают недостающую сумму и вносят деньги частями на протяжении всего периода строительства дома. Сам ЖСК не строит, а заключает договор с генеральным подрядчиком. Если по сметной стоимости 1 кв. метр жилья, условно говоря, выходит 150 тысяч тенге, то с генподрядчиком заключают договор по стоимости на 15-20% ниже – 120-130 тысяч тенге/1 кв. метр. Остальное идет на покрытие расходов.

На сегодня ЖСК - самая удобная форма работы, потому что при этом варианте стоимость жилья состоит из себестоимости и плюс понесенных расходов. У ЖСК одна задача - построить объект и все деньги пайщиков направляются исключительно в строительство.

Покупка же жилья у застройщика обойдется несколько дороже. Он не всегда использует все средства дольщиков по целевому назначению. Сначала что-то приобретает – к примеру, техническое оборудование, кирпичный завод, склады и прочее, а потом начинает строительство.

- А права пайщиков сейчас насколько защищены?

- Законодательство о ЖСК находится на уровне советских времен - до настоящего времени никаких изменений в этот закон не внесено. И права пайщиков в нем совсем не защищены. Единственная, скажем, защита - все решения в ЖСК принимаются общим собранием пайщиков.

- Получается, новый закон демотивирует работать по механизму долевого участия в жилищном строительстве?

- Проблемы будут не только у застройщиков, но и у тех же потенциальных дольщиков. Почему? По новому законодательству существует три механизма организации строительства с привлечением средств дольщиков. Другими способами привлечение средств физических и юридических лиц для строительства жилых домов запрещено.

Первый механизм - застройщик должен внести гарантийный взнос в Фонд гарантирования жилищного строительства (входит в структуру госхолдинга «Байтерек»), который при наступлении гарантийного случая обязан завершить строительство жилья и передать его дольщикам. Это уже увеличит стоимость строительства. С «Байтереком» работать будет очень тяжело – у него большие требования к застройщику. Это государственная структура и там нужно будет тысячу страховок, чтобы что-то получить.

Второй механизм - через финансирование банка второго уровня (БВУ). Банк должен прокредитовать 100-процентную стоимость строительства жилого дома, а в качестве залога БВУ берет активы застройщика. Чтобы построить жилой дом сегодня нужно как минимум 1,5 млрд тенге. У редкого застройщика сейчас можно найти активы на такую сумму, потому очень немногие смогут использовать этот механизм. И потом – банк кредитует под огромные проценты, что несет огромное удорожание всего проекта и, как следствие, конечной стоимости жилья. В случае невыполнения обязательств самим застройщиком, достраивать объект должен банк за счет залоговой базы.

Третий механизм - застройщик на свои деньги должен возвести каркас жилого объекта, а это 50% строительных работ. И только после этого ему разрешается привлекать дольщиков. Чтобы поднять каркас здания, у застройщика должно быть минимум 800 млн тенге оборотных средств. Использовать этот механизм смогут только очень крупные компании. Но в конечном итоге застройщик при продаже жилья учтет все свои расходы и захочет все вернуть сполна, и поставит цену на жилье очень высокую.

- Вы доносили свою позицию до разработчиков закона?

- Я участвовала в рабочей группе, но меня подключили на самом последнем этапе. Когда я начинала говорить, мне говорили: «Все уже согласовано, мы хотим защитить дольщиков». Я понимаю, это замечательно, но дольщикам нужно дать "дышать". Если будут огромные цены, не каждый сможет себе позволить быть дольщиком.

- Каков размер гарантии, которую будет требовать Фонд гарантирования с застройщиков? Она прописана в законе?

- Этого никто сказать не может. И в законе это не прописано. Предположительно, как говорят, она будет в районе 3-5% от стоимости строительства. Размер гарантии может зависеть от многих параметров.

- По первому механизму гарантом выступает по сути государство, а по второму механизму обязательства в случае форс-мажора должен взять на себя банк. Захотят ли банки брать на себя такие обязательства и кредитовать застройщика?

- Это очень тяжелый вариант, но как это будет работать на практике мы еще не знаем.

- Новый закон объявляет действительными только договора долевого участия, а не какие иные. Остаются ли у застройщиков варианты для лавирования, как они это делают сейчас?

- Да, сейчас ни один застройщик, даже самый крупный, не заключает с покупателями договор долевого участия. У них даже нет лицензии на привлечение средств дольщиков. Все идут через обходные пути - заключают договора инвестирования, предварительной покупки и прочее. Какие только договора не бывают! По новому закону любой договор, подразумевающий покупку доли в объекте и заключенный не как договор долевого участия, считается недействительным. И сам дольщик должен требовать именно такой договор, а никакой иной. Но если дольщик не требует этого, то застройщик может по-прежнему заключать с ним любой другой договор.

- Получается, что и новый закон не является 100-процентной гарантией соблюдения и защиты прав дольщиков?

- Сейчас органы прокуратуры готовят различные разъяснительные мероприятия, чтобы донести до дольщиков, чем следует руководствоваться при выборе застройщика и что нужно узнать до того, как заключить договор. Я из своего опыта вижу, что есть потребность ежемесячно проводить в какой-либо форме общение с дольщиками. Нужно наладить обратную связь, чтобы они могли обратиться с вопросом и проблемой к компетентному лицу. Например, в рамках какой-либо телепередачи или онлайн-конференции. Это имело бы колоссальный эффект. У нас почти в каждой семье есть дольщик, который увидит или прочитает нужную информацию, которую потом распространит среди коллег, родных, знакомых.

Я много работаю с дольщиками. И могу сказать: да, присутствует безграмотность. Но есть объяснение их поступкам - безвыходность. Они хотят крышу над головой, хоть какую, но свою, за доступную цену.

Дина Ермаганбетова

«Долевка» не по карману

Дольщики стали  меньше приносить денег застройщикам. 

13 Октябрь 2017 18:17 8984

Средства дольщиков перестали быть основным источником денег для застройщиков. Такие данные председатель правления фонда гарантирования жилищного строительства Даурен Онаев привел в беседе с abctv.kz.

«Если говорить о таком временном анализе, то 60% финансирования жилищного строительства исторически в докризисный период шло от долевого участия. И сейчас эта доля упала очень сильно, ниже, наверное, 10%, если говорить о легитимной «долевке», – отметил Даурен Онаев. 

Он отметил, что речь идет о долевом участии, соответствующем законодательству и «не являющемся псевдодолевкой в рамках разных, сейчас уже запрещенных договоров инвестирования, договоров купли-продажи, договоров передачи прав требования».

«Все эти договоры запрещены», – напомнил собеседник.

Другой причиной сужения притока денег дольщиков в кассы застройщиков Даурен Онаев назвал дефицит строительных компаний с положительной репутацией на рынке.

«Что касается частного сектора – объективная информация такова, что есть два-три застройщика, которые занимают более половины общей доли рынка. Такая ситуация, наверное, не является устойчивой и достаточно эффективной. Крепких и надежных застройщиков должно быть больше», – сказал Даурен Онаев.

При этом глава фонда гарантирования жилищного строительства считает, что толчком для увеличения числа надежных застройщиков станет необходимость получения ими гарантий фонда и разрешений от акиматов для привлечения средств дольщиков. Оценивая спрос казахстанцев на возможность долевого участия в жилищном строительстве, он оценил его как стабильный. По данным Даурена Онаева, в наибольшей степени в жилье нуждаются «более социально уязвимые слои населения».

«Сама доля участия в долевом строительстве должна расти, она позволяет тем, кто все-таки накопил, имеет определенные средства, возможность даже где-то кредитоваться и выплачивать процентное вознаграждение в банках, имея возможность вложить свои средства в строящееся жилье и за счет этого получить квартиру по меньшей стоимости. В любом случае это экономически выгодно, если у человека такая возможность есть. И эта возможность должна быть, из-за этого «долевка» будет развиваться», – конкретизировал глава фонда.

Даурен Онаев также оценил актуальность действующего законодательства в сфере «долевки».   

«Наверное, в ближайшей перспективе мы все же говорили бы о том, что договоры долевого участия должны подлежать государственной регистрации. Сейчас они регистрируются в акиматах, но делается это точечно и не до конца полноценно в рамках закона. Мы считаем, что договоры должны подлежать регистрации в рамках ЦОНов, egov.kz, онлайн-регистрации – по аналогии с договорами купли-продажи уже готового жилья. Это краткосрочная мера, которая уже повысит прозрачность», – сказал он.

Господин Онаев добавил, что однозначно нужно создавать единое информационное пространство или единую информационную базу о строительных компаниях, получающих разрешение от государства на привлечение капиталов дольщиков.

Собеседник полагает, что такую информацию «очень важно копить», что вовсе не означает вмешательство в бизнес застройщиков.  

«Мы просто хотим, чтобы их было видно. И чтобы мы, как фонд, говоря уже в узком ключе в рамках нашего направления, могли планировать нашу деятельность не только на полгода, на год, но и на два, три, пять лет, уже понимая общие тенденции», – резюмировал Даурен Онаев.

Жанар Сердалина 

Нельзя позволить "тренироваться" за счет дольщиков

Это касается прежде всего субъектов МСБ, не имеющих опыта в жилищном строительстве.

29 Декабрь 2016 19:11 5565

Таким мнением с abctv.kz поделился управляющий партнер юридической фирмы "Артюшенко и партнеры" (компания специализируется на недвижимости) Андрей Артюшенко. Собеседник отмечает, что ужесточение требований к застройщикам в рамках нового закона "О долевом участии в жилищном строительстве" позволяет отсечь от долевого строительства неопытные компании. Последние, по его словам, должны рисковать в бизнесе личными деньгами либо заемными.

"Мне кажется, что долевым строительством должны заниматься опытные компании. Причем, если мы говорим об опыте, то не обязательно имеем в виду крупный бизнес. В требованиях, предъявляемых к долевому строительству, имеется необходимость наличия опыта строительства не менее трех лет, объема построенного жилья общей площадью не менее 18 000 квадратных метров. Многие не сразу понимают, что означают эти 18 000 квадратных метров. Это стандартный девятиэтажный жилой дом на 200 квартир по типовому проекту. Привлечение денег дольщиков - это очень выгодное финансирование, так как банковские кредиты под те же цели сейчас очень дорогая альтернатива для строителей. Они выдаются под более 16-18% годовых в тенге.

Принимая во внимание ответственность, которая лежит на строителях, возводящих долевое жилье, полагаю, что обозначенные в новом законе цензы очень даже оправданы. Не должны заниматься долевым строительством компании, у которых мало опыта. И когда на просторах сети интернет начинают поднимать вопрос о том, что новый закон закрывает рынок для малого бизнеса, это вызывает недоумение. Почему малый и/или средний, но при этом не опытный бизнес должен иметь возможность "тренироваться" и "нарабатывать опыт" в идеальных условиях? Это я про дешевое финансирование и допуск к долевому строительству. Это было бы неправильным, в первую очередь, с точки зрения защиты интересов дольщиков", - говорит Андрей Артюшенко.

В связи с новым законом застройщикам будет сложнее юлить и обманывать, отмечает юрист. При этом, по его мнению, сохраняются риски в части незаконно выданных согласований и разрешений, ошибок в проектной документации: "По сути все вопросы теперь замкнуты на цепочке согласований и разрешений, которые необходимы для того, чтобы получить право привлекать денежные средства дольщиков. Опыта работы по новым механизмам еще очень мало. Начаты единичные проекты, результаты которых будут видны только к концу 2017-го или в 2018 году".

Дина Ермаганбетова

Материалы по теме