Так рынок отреагировал на новый закон "О долевом участии в жилищном строительстве", вступивший в силу в октябре 2016 года. Застройщики, не имея возможности работать по новым правилам, идут обходными путями. Они не запрещены законодательством, но не защищают права граждан, говорит председатель общественного объединения дольщиков Астаны Татьяна Чурсина.
Являясь юристом и членом межведомственной комиссии по проблемным вопросам долевого участия (МВК) при акимате Астаны, Татьяна Чурсина считает, что только комплексное ужесточение законодательства может остановить недобросовестных застройщиков.
В интервью abctv.kz она рассказала о новых рисках для потенциальных дольщиков и текущей ситуации вокруг тысяч обманутых дольщиков.
- Масса вынесенных приговоров в отношении недобросовестных застройщиков пришлась на конец 2016 год. С чем связан такой наплыв уголовных дел и скорость вынесения приговоров?
- Генеральная прокуратура торопит с завершением всех уголовных дел по обманутым дольщикам, поскольку уже начал работать новый закон. По таким делам нужно принимать какие-то решения, чтобы снять социальную напряженность среди дольщиков. По осужденным застройщикам иного решения, кроме как привлечение к уголовной ответственности, просто не нашлось. Я десять лет занимаюсь вопросами защиты дольщиков и впервые вижу такой масштаб мошенничества со стороны застройщиков. В этом году в Астане вынесены приговоры по 4-5 уголовным делам. Это касается судеб около 10 тысяч дольщиков.
- До возбуждения уголовного дела в отношении застройщика какие меры принимаются для того, чтобы он все же исполнил свои обязательства перед дольщиками?
- Работа МВК построена таким образом. К нам начинают обращаться дольщики с жалобами на то, что их дома не строятся. Они должны иметь договора купли-продажи квартиры как доказательство того, что они вправе требовать выполнения обязательств от того или иного застройщика. МВК разбирается, имеет ли застройщик разрешительные документы на строительство жилого дома. Многие продавали квартиры, не имея ни земельного участка под будущий объект, ни эскизного проекта. Разве это не мошенничество?! Лицензии на привлечение средств дольщиков, которая была обязательной при прежнем законодательстве, почти ни у кого нет. В Астане она была только у двух стройкомпаний. Остальные обходили это требование разными путями.
Потом на МВК приглашают самих застройщиков и просят предоставить пакет документов на строительство ЖК. Если у застройщика не хватает отдельных разрешительных документов, то акимат им помогает в их получении и ускорении процесса. Я сама порой подключаюсь и договариваюсь с уполномоченными органами. Часто застройщики называют в качестве проблемы бюрократизм, но когда в акимате начинают разбираться, то причина кроется далеко не в этом.
На МВК дела почти всех застройщиков, которых на текущий момент уже осудили, рассматривались от года до двух лет. Мы пытаемся предпринять все возможное, чтобы на проблемных объектах возобновилось строительство силами самих застройщиков. Когда дольщики понимают, что застройщик не построит объект, и МВК больше ничем им помочь не сможет, они пишут заявление в ДВД. Все, что может МВК, – вызвать застройщика и разобраться в причинах и, где возможно, – помочь.
Мне пришлось побывать на судебном заседании по делу руководителя строительной компании "Аль-Баракат Компани" Бахытжана Тоимбетова.
Он продал квартиры в будущих ЖК "Шарджа", "Прага", "Тенгиз", "Токио", "Ак Жар", "Туран Астана". А на них нет ничего - ни земли, ни проектов. В суде он все время говорил: "Если бы меня не посадили, я бы всем достроил". Как бы он достроил? Следствием выяснено, что Тоимбетов деньги дольщиков вкладывал в ресторанный бизнес в Алматы. Как он пояснял в суде, поскольку ресторанный бизнес – очень доходный, он планировал прибыль от него направлять на строительство жилых объектов. Кроме этого, он еще инвестировал в завод.
- А сами объекты, которые рассматривает МВК, в большинстве своем на какой стадии строительства? И каково минимальное число обманутых дольщиков по одному объекту?
- Минимальное число дольщиков по одному объекту – от десяти. Стадия строительства объектов - от нулевой до уровня, когда уже идет внутренняя отделка.
- Какова доля объектов, которые благодаря работе МВК все-таки будут или уже достроены?
- Их очень много. До суда доходят процентов десять из числа рассматриваемых на МВК ситуаций. Остальные мы помогаем решить, как бы не была тяжела ситуация и сколько бы времени это ни заняло. Есть примеры, когда застройщик привлек 10 дольщиков, а полного пакета документов на строительство жилья нет. Мы добились, чтобы он вернул всем дольщикам деньги и сейчас он за счет собственных средств строит дом. Еще один застройщик вернул деньги 14 дольщикам.
- Если выразить результаты работы МВК в количестве дольщиков, которые в итоге получили свои квартиры?
- Сейчас МВК рассматривает 58 объектов, это около 15 тысяч дольщиков. После первого кризиса в 2007-2009 годах благодаря работе МВК было достроено 246 объектов. Их строила частично уполномоченная организация акимата Астаны "Жана Курылыс", частично частные инвесторы. Частично применялся механизм выкупа квартир в ЖК акиматом. Например, 80 процентов квартир в ЖК было продано, 20 процентов остались. Достроить объект не на что. Вот эти 20 процентов выкупал акимат, дофинансировал объект и он достраивался. Сейчас такие объекты, которые нужно просто достроить, на МВК почти не рассматриваются; в основном объекты не возводятся по причине хищения средств дольщиков.
Например, директор ТОО "Алга Токболат" Ержигит Альжан сам брал с физлиц деньги, а нотариус давал расписки. Огромное количество денег не поступало ни в кассу ТОО, ни на банковский счет. Он собрал деньги с 219 дольщиков для строительства ЖК близ торгового центра "Хан Шатыр". Однако он получил разрешительные документы на строительство только 108 квартир. Сверх продано 111 квартир, которые по плану даже не предусмотрены. По сути жилые площади продавались в бизнес-центре, который предусмотрен эскизным проектом.
- При вынесении приговора застройщику не учитывается количество обманутых им дольщиков. Вы как юрист согласны с вынесенными наказаниями?
- Максимум по статье "Мошенничество" - 12 лет тюрьмы. А обмануты осужденными застройщиками тысячи граждан. Например, в компании "Азбука жилья" собрали с дольщиков около 40 млрд тенге. Директор компании все еще не осужден, остальным обвиняемым по этому делу дали от 3 до 8 лет тюрьмы, а обмануты около 4000 граждан.
Директор ТОО "Квартиры НС" Медет Бектемиров осужден на 10 лет, пострадали от его действий около 1000 дольщиков по трем жилым комплексам.
И даже решение суда не означает разрешение проблемы дольщиков. Когда заводят уголовное дело, застройщик, пока его не арестовали, все что можно продает и переоформляет на других лиц. Поэтому под конфискацию имущества по факту ничему подпадать.
- Можно ли принять какие-то меры, чтобы за обман дольщиков застройщики несли не только уголовное наказание?
- Уголовный суд реально не может решить проблему дольщиков. Сейчас прокуратура подает гражданские иски к застройщику в пользу интересов дольщиков, чтобы активы застройщика были переданы потерпевшим. Обвиняемые же, как я говорила, переписывают все имущество на ближайшее окружение. У того же Медета Бектемирова (ЖК "Араби", "Араби-1", "Самал"), конфисковано только две автомашины и одна квартира.
Сейчас рассматривается история председателя ЖСК "Толенды" Айдына Байжуманова, он строил семь объектов. Аудит показал, что он переводил деньги в Россию, получал наличные деньги от пайщиков, которые шли мимо кассы. Это же уход от огромной суммы налогов. Здесь дело должна возбуждать финансовая полиция. Ее бездействие в таких ситуациях, я считаю, просто преступление.
Директор ТОО "КазГазАстана-НС" Данияр Ахмедьяров, который является заказчиком ЖК "Зере-1" и "Зере-2", "Алтын Уя", просто подарил в пределах 100 квартир физическому лицу и в течение дня-двух дней эти же квартиры перепродаются. Таким образом он полностью ушел от уплаты огромной суммы налогов, поскольку в его ТОО от продажи 100 квартир ни копейки не поступило. Еще несколько сотен дольщиков внесли свои деньги в строительство данных ЖК и так и не получили квартиры. Сейчас идет следствие.
Собственник ТОО "Алга Токболат" Ержигит Альжан, собрав деньги с дольщиков, вместо жилого дома строил гостиницу. И эта гостиница уже переписана на кого-то.
Я считаю, что меры должны принимать Генпрокуратура и МВД. Если дольщики написали на застройщика заявление в ДВД, то нужно арестовывать все имущество ближайших родственников. Понятно, что все переписывается на ближайшее окружение. Другого варианта нет. И тогда, возможно, реально что-то изменится.
- Какие варианты рассматриваются для завершения строительства объектов, когда с осужденного недобросовестного застройщика нечего взять?
- МВК рассматривает разные варианты помощи дольщикам. Например, по объекту ТОО "Алга Токболат" мы хотим предложить инвестору изменить проект с целью увеличения числа квартир, которые он сможет потом продать. Так он сможет обойтись без дополнительных вложений со стороны обманутых дольщиков.
- Насколько тяжело привлечь инвесторов сейчас, в период кризиса?
- Мы их находим и сейчас. ЖК "Самал", "Араби" и "Араби-1" у нас взялась достраивать компания "Маир-7". В этом месяце на переговоры должны приехать китайские инвесторы. Это строительная компания, у них есть активы и они хотели бы на территории Астаны заняться строительством. Инвестор с Уральска готов взять один из проблемных объектов в Астане. Так он себя зарекомендует и потом уже сможет здесь строить самостоятельно.
- А новый закон "О долевом участии в жилищном строительстве", который начал действовать с октября 2016 года, сможет остановить вал обманутых дольщиков?
- Мне некорректно об этом говорить, но этот закон реально еще не работает. Застройщики не могут получить разрешение на привлечение средств дольщиков из-за большого числа требований. Особенно сложно мелким компаниям; они возмущаются, везде пишут. Даже крупные застройщики, тот же BI Group, не смог сразу получить разрешение на привлечение средств дольщиков ни на один объект, поскольку не вся документация была в порядке. Этот закон нужно дорабатывать и дорабатывать.
С подачи межведомственной комиссии предлагается правительству страны передать проблемные объекты в Астане застройщикам, чтобы они их достроили до середины 2017 года.
Кроме нового закона в целом в законодательстве страны море лазеек для недобросовестных застройщиков. Например, зарегистрировать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) может любой, и законом ЖСК практически не регулируются. Законодательство о ЖСК в последний раз менялось в советское время. В нем не поменялось ни одного слова, хотя Казахстан уже отметил 25-летие Независимости
- Можно ли говорить о том, что основной наплыв обманутых дольщиков остался в прошлом? Все-таки граждане стали умнее, к застройщикам усилили требования, рынок недвижимости в конце концов стагнирует…
- Думаю, уже такого потока обманутых дольщиков не будет. Но нет уверенности в том, что граждане стали более предусмотрительными. Месяц назад ко мне пришли за советом и показали образец договора физического лица с застройщиком, который заключается не на покупку квартиры, а на предоставление материальной помощи компании. В благодарность за материальную помощь физлицо потом должно получить квартиру. В договоре не указаны ни стоимость квадратного метра, ни сроки строительства. Самое интересное, что материальная помощь облагается большим налогом, поскольку считается прибылью. Если застройщик заплатит этот налог, то ему на какие деньги потом строить?
Я сама звонила в отделы продаж квартир некоторых компаний. И спрашивала: "В связи с новым законом, как вы продаете квартиры через механизм долевого участия?". Мне отвечали: "Ой, на нас этот закон совершенно не распространяется". Я спрашиваю: "Дом уже готовый?". "Нет, мы будем сдавать дом в эксплуатацию в конце 2017 года. Приходите, мы с вами заключим договор". То есть новый закон не защищает дольщиков.
- Как вы считаете, если застройщика не садить в тюрьму, а заставить за счет каких-то механизмов достроить объект своими усилиями…
- Это практически невозможно. Например, Данияру Ахмедьярову давали целый год на завершение объектов. Он обещал и оттягивал возбуждение уголовного дела. Потом начал продавать двухкомнатные квартиры по 2 млн тенге в недостроенных объектах. Но в итоге теперь возбуждено уголовное дело. На МВК мы пытаемся до последнего решить ситуацию и последняя стадия – это возбуждение уголовного дела.
Дина Ермаганбетова
