19 октября в Астане стартовал один из крупнейших форумов на рынке коммерческой недвижимости Казахстана – Commercial Real Estate Central Asia 2017. О том, какие перемены происходят в этом сегменте рынка, от лица одного из ключевых ее игроков, а именно президента Astana Group Нурлана Смагулова, в тезисах попытался пересказать abctv.kz.
"Получаем от арендаторов на 50% меньше"
Крупные ритейлерские проекты не могут окупиться в Казахстане ранее чем через десять лет. Времена быстрой возвратности вложенных инвестиций в торговую недвижимость, по мнению президента Astana Group Нурлана Смагулова, прошли.
"Если первые торговые центры мы окупили за восемь лет, то последние будем окупать 16-20 лет. Это реалии, с которыми трудно спорить. Трудно говорить, что это неправильная финансовая модель. Другой модели мы не видим. Самый быстро окупаемый бизнес – поставить на базаре контейнер, через шесть месяцев продать и окупить свои расходы. Но вы не получите ни эмоций, ни капитализации, никаких выгод от этого бизнеса. Сегодня Mega Management получает от арендаторов на 50% меньше средств, чем мы получали три-четыре года назад. Несколько кризисов, девальваций потрясли потребительский спрос. Мы сейчас пересмотрели все свои ставки. Не то чтобы нас продавили арендаторы. Это реалии жизни, которые мы должны воспринимать. Мы не трагедизируем эту ситуацию. Мы строим торговые центры во времена кризисов, потому что знаем, что есть время отливов, приливов", – сказал он на форуме коммерческой недвижимости CRE Central Asia 2017.
Бизнес в девелопменте требует длинных денег. Чтобы реализовать проекты коммерческой недвижимости, предпринимателям приходится искать финансирование на фондовых рынках, договариваться с фининститутами. Но сегодня получить длинное финансирование в банках сложно. БВУ больше чем на пять лет эту отрасль не кредитуют, пожаловался глава Astana Group. В связи с этим было принято решение выйти на Казахстанскую фондовую биржу (KASE). Простые акции АО Mega Сenter Management прошли процедуру листинга на KASE по категории "стандарт" основной площадки.
"Мы вышли на нашу биржу KASE. Еще не выпустили ни облигаций, ни акций. До сих пор являемся непубличной в полном смысле компанией. Мы публикуем всю открытую отчетность, но у нас нет акционеров, кроме меня. Это так происходит, потому что есть первое поколение собственников, которые не готовы делегировать. Вот лично я не готов делегировать свои функции. У нас авторитарное управление, но оно помогает во времена кризисов принимать быстрые решения", – поделился он.
Ставка на хлеб и зрелища
Развитие урбанистики и E-commerce формируют новые форматы торговых центров. Площади развлекательных зон и точек питания в своих ТРЦ Mega Management планирует расширить до 40% . Ритейлер меняет концепцию под диктовку новых трендов во вкусах и потребностях жителей городов.
"15% мы отдали под фастфуды. Например, в MEGA Silk Way мы открыли 40 пунктов питания: от шикарных ресторанов с высокой кухней до каких-то точек, где можно просто купить бургер. Мы считаем, что этого недостаточно, то есть 25% от сдаваемых площадей мы хотим отдать под питание. Мы будем наращивать фуд-корты, рестораны, слоуфуды, фастфуды, кофейни и разные типы питания. 30% мы отдали под развлечения, образование и различные социальные вещи. Мы будем развивать это до 40%. Сложив эти вещи, вы видите, что шопинг будет занимать менее 50%", – обрисовал Нурлан Смагулов новый концепт торговых центров MEGA.
Владелец казахстанской сети ТРЦ уточнил, что в новом торговом комплексе MEGA в Астане планируется открыть контактные зоопарки, Legoland и Lego Education.
На фоне расцвета электронной коммерции девелопер не видит смысла в увеличении торговых площадей.
"Заниматься торговлей в современных ТРЦ будут 40-45% от сдаваемых площадей, потому что грядет эра E-commerce. Электронная коммерция все больше приходит в наши дома. Мы видим эти вызовы. Но, конечно, полностью люди не перестанут делать покупки в торговых центрах. Баланс восстановится через пять-десять лет, потому что людям важно ходить на людей, люди очень социальные. Они хотят больше комфортных пространств. Женщины и девушки хотят видеть, примерять одежду. Это нормально. Электронная коммерция не вытеснит торговые центры. В Казахстане есть большой потенциал для строительства новых ТРЦ, в том числе в Астане и Алматы", – полагает г-н Смагулов.
Экспансия в СНГ
Между тем расширять торговые сети в Казахстане сама компания не планирует. Глава Astana Group прицелился на рынок стран СНГ.
"В регионах мы свое слово сказали. Нам поступает достаточно много предложений, но мы не готовы в силу того, что эти города небольшие. То есть мы построили ТРЦ в Шымкенте и Актобе. Они прекрасно функционируют. Но мы вышли из этих проектов, потому что, чтобы расти качественно, нужно создавать большие проекты. В данный момент мы смотрим на страны СНГ. Интересно посмотреть казахстанскую модель торговых центров, сделать ее экспансию в соседние страны. Это нормально, что предприниматели хотят за рубежом создавать проекты, которые были успешны в Казахстане. А то мы привыкли, что к нам приезжают, нам показывают, как жить, работать и так далее. У нас амбиции такие – приехать и удивить жителей соседних стран. Вот наша задача", – поделился он планами.
Но о каких государствах Содружества идет речь, господин Смагулов предпочел умолчать.
"За MEGA Silk Way вернул восемь миллиардов тенге"
Решил предприниматель расставить точки над "i" в скандальной истории о 15 миллиардах тенге, одолженных у АО "ЕНПФ".
"Чтобы точек над "i" не осталось. По пенсионному фонду меня очень критиковали. Мы заняли 15 миллиардов тенге у АО "ЕНПФ". Я публично говорил несколько раз: мы взяли под 18% годовых. Это серьезная цифра. Когда люди говорят, что надо отдавать деньги заводам, фабрикам, то я, как бизнесмен, который строил эти заводы и фабрики, а у нас в холдинге есть автосборочный завод, скажу: ни один завод 18,5% годовых не заработает в твердой национальной валюте. Если такие деньги пенсионные фонды дают объектам коммерческой недвижимости, то делают правильно. Но раз общество не готово, мы сейчас срочно возвращаем эти деньги, уже вернули восемь миллиардов тенге. И сейчас на стадии возвращения остальных денег. Я пообещал это сделать досрочно. Мне дали на много лет, но я их возвращаю досрочно. Везде в мире пенсионные деньги отдают в различные фонды недвижимости, в том числе коммерческой. У меня глубоко обида сидит, что меня обвиняют во всем нехорошем, когда я привлекаю какие-то длинные деньги. Но вот ответ", – высказался о наболевшем Нурлан Смагулов.
Динара Куатова
