Осень на рынке недвижимости: падение уровня жизни останавливает продажи нового жилья

22597

​Мониторинг цен показал скачок аренды однокомнатных квартир и рост акционных предложений со стороны застройщиков, однако рекордная инфляция сгущает перспективы рынка

Осень на рынке недвижимости: падение уровня жизни останавливает продажи нового жилья

В приближении осени студенты разъезжаются по городам на учебу, и родители озабочены поиском жилья для своих детей, но не всем хватит мест в общежитии, да и мало кто из современных детей хочет там жить. В связи с этим корреспондент inbusiness.kz подготовил обзор предложений на рынке покупки и аренды жилья.

Динамика роста цен на рынке недвижимости за I полугодие 2022 года побила рекорды последних лет. Согласно данным нацстатистики, новое жилье подорожало на 18,3%, вторичное – на 26,1%, стоимость аренды благоустроенного жилья увеличилась на 21,3%.

Для большей наглядности стоит добавить, что в 2020 и 2021 годах арендная плата за 1 кв. м жилья в Нур-Султане составляла 2919 и 3685 тенге соответственно. В Алматы арендная плата за аналогичные годы была ниже – 2344 и 3269 тенге. Однако есть ли в текущих условиях "топливо" для дальнейшего роста цен? 

Взглянем на реальную картину. Итак, берем предложения о продаже однокомнатных квартир – сколько стоят и почем сдаются в аренду. Мониторинг цен проведен в Нур-Султане, Алматы, Шымкенте, Караганде и Костанае, где располагаются основные вузы страны.

Однокомнатные квартиры в столице на вторичном рынке стоят от 14 млн до 25 млн тенге в зависимости от года постройки, инфраструктуры и места расположения. Дешевле однушку можно приобрести лишь на стадии строительства. Застройщики предлагают различные варианты приобретения, из которых есть рассрочка на 2-3 года. Стать владельцем готовой квартиры возможно по цифровой ипотеке "7-20-25" от 310 тыс. тенге за 1 кв. м, пишут в объявлениях.

В Алматы однокомнатные квартиры стоят дороже. Оно и понятно: горы, природа и туристические зоны, получившие в последнее время большую популярность, нежели загрантуры. Недвижимость площадью порядка 40 кв. м обойдется покупателю в среднем от 25 млн тенге и выше. Ниже этой стоимости будут стоить лишь квартиры совсем малогабаритные, площадью 20 кв. м и в старых "пятиэтажках".

В Караганде 1-комнатную квартиру площадью 30 кв. м в домах 70-80-х годов постройки можно приобрести за 10 млн тенге. Есть варианты и подешевле – в районе Старого Майкудука или Пришахтинска по цене за 6-7 млн тенге.  Квартиры площадью от 40 до 50 кв. м продаются за 16-17 млн тенге.

В Шымкенте такая квартира с хорошим ремонтом от хозяина стоит 25 млн тенге. В среднем же цены от 12 млн до 20 млн тенге в зависимости от состояния и расположения дома. Причем многие хозяева продают с пометкой "срочно" или "торг уместен".

В Костанае самые дешевые однушки купишь только в 2-этажных хрущевках (7-8 млн тенге). За 14-15 млн тенге можно приобрести вполне приличную квартиру с ремонтом и мебелью, за 20 млн тенге  только в новостройках.

Если цены на жилье еще немного держатся, то аренда квартир не дешевеет. Обучение ребенка в столице вместе с проживанием и оплатой обучения обойдется в текущем году родителям в немалые затраты. Например, в Нур-Султане аренда варьируется от 120 тыс. до 180 тыс. тенге. Цены от некоторых хозяев совсем неадекватные. Так, по ул. Туркестан 1-комнатная квартира площадью 25 кв. м и кухней в 5 кв. м сдается в аренду за 213 тыс. тенге.  На улице Мәнгілік ел однушка обойдется в 200 тыс. тенге, в некоторых объявлениях хозяева просят 250 тыс тенге.

В одном из столичных ЖК хозяин выставил объявление по аренде на длительный срок с ценой в размере 300 тыс. тенге за 27 кв. м. В южной столице аренда квартиры в разы дороже  в среднем от 200 тыс. до 350 тыс. тенге и выше. Причем за 200 тыс. тенге чаще встречаются квартиры в домах советской постройки, без хорошего ремонта.

В Шымкенте цены гораздо ниже. Аренда 1-комнатной квартиры на длительный срок выйдет в 60-130 тыс. тенге. Есть, конечно, и дороже. В Караганде цены в среднем от 100 тыс. до 150 тыс. тенге, есть разные варианты, но чем дешевле, тем и непригляднее. В Костанае, несмотря на то, что город небольшой, цены также космические – от 100 тыс. до 150 тыс. тенге. Практически везде хозяева берут предоплату за 1-2 месяца вперед.

Комментарии к подобным объявлениям однотипны и в зависимости от вариации выглядят следующим образом: "Куда все дорожает?! Зарплаты те же, только на еду денег хватает". "Легче оформить ипотеку, чем платить такие баснословные деньги за аренду. Пока выучатся дети, как раз и закроем банковский заем".

Однако не все так просто. Закредитованность населения растет, а с учетом замедления экономики обостряются кризисные явления, что затрудняет расширение платежеспособного спроса у граждан. По словам Александра Пака, президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, арендная плата прибавляет ежегодно в среднем от 10% до 20% в августе-сентябре стабильно, в октябре идет отскок назад.

Второй фактор, который подогревает цены на аренду в этом году, – снижение на 40-50% сделок купли-продажи. По причине того, что льготное кредитование отсутствует и ипотечный заем сейчас выдается лишь с 50-процентным взносом, люди просто не тянут покупку квартиры в ипотеку. То есть как они жили в аренде, так и продолжают жить в аренде годами. Сейчас на рынке жилья нет ротации, квартир в аренду очень мало, люди отложили покупку до лучших времен, продолжает он. С ростом потребительских цен и цен на недвижимость, высокого ежемесячного платежа по ипотеке населению не остается средств на другие нужды, отмечает г-н Пак.

"Дети начинают "уплотняться" и жить вместе с родителями, поэтому одну квартиру в связи с удорожанием потребительских товаров семья сдает. Из-за роста цен на потребительские товары собственники поднимают цену на аренду квартиры, так как им не хватает этих средств. Я давно не помню, когда у нас был в последний раз такой резкий скачок на продукты питания и лекарства. Не от хорошей ведь жизни люди съезжаются под одной крышей",  резюмирует собеседник.

В подтверждение его слов стоит добавить, что зарплаты в стране остаются на низком уровне. По данным БНС АСПиР РК, в апреле-июне 2022 года медианная зарплата в стране составляет 196 728 тенге, что сопоставимо порой с месячной арендой. При этом годовой рост медианной зарплаты в номинальном и реальном выражении составил 17,1% и 2,8% соответственно.

Индира Кусаинова