Если москвичей испортил квартирный вопрос, то казахстанцев – пенсионные накопления, которые можно снять при определенных условиях и превратить в недвижимость. Стоит ли бросаться в этот омут с головой или занять выжидательную позицию, вместе с экспертами разбирался корреспондент Inbusiness.kz.
Цены отжигают
Жилищный вопрос всегда был актуален для казахстанцев, а пандемия лишь внесла свои коррективы, показав, что дом должен быть не только крепостью, но и местом, где комфортно находиться всем членам семьи одновременно длительное время. И если вчера требовалось время, чтобы собрать стартовый капитал для покупки жилья, то в январе появилась возможность использовать часть пенсионных накоплений, вложив их в недвижимость.
Но, как говорил Остап Бендер, деньги жгут ляжку. Именно это состояние охватило казахстанцев, а продавцы потирают руки: можно сорвать неплохой куш. К примеру, еще вчера однокомнатная квартира без ремонта в столице в жилом комплексе Smart Home стоила около 14 миллионов тенге, сегодня она подскочила до 21 миллиона тенге.
По данным бюро национальной статистики РК, за месяц (январь 2021 года к декабрю 2020 года) цены перепродажи благоустроенного жилья повысились на 5%, продажи нового – на 3%. Арендная плата за благоустроенное жилье стала выше на 2,7%.
Рынок лихорадит
Жительница Нур-Султана Бота Адам на Facebook поведала свою историю:
"Была на консультации в отделе продаж Nova City. Несколько лет копила на однокомнатную квартиру. Накопила на первоначалку по "Новой ипотеке" от Отбасы банка – 36% от стоимости жилья. Да, я зарабатываю так, что от зарплаты остается малая часть, что пришлось откладывать деньги несколько лет. А вчера на консультации узнала, что стоимость квартиры умножается на 5%, так как ЖК еще не имеет гарантий от единого жилищного оператора. Сходила сегодня снова, так как хотела уточнить кое-какие детали. И сегодня у них изменилась стоимость, теперь стоимость квартиры умножается не на 5%, а на 10%, почему, я так и не поняла, менеджер ничего внятного сказать не смог. Хотелось бы узнать, связано ли повышение стоимости квартир с выплатами пенсионных накоплений?"
Почти крик души, и она здесь, скорее, не одинока. По прогнозам генерального директора консалтинговой компании Льва Тетина, совокупный рост цен на жилье в 2021 году составит до 15%. Причем вторичный рынок будет подтягиваться. По итогам прошлого года объем незавершенных сделок составил 50 тысяч. Сказались карантинные меры, а это значит, цены тормозить не будут. По мнению эксперта, есть три основных фактора, которые окажут большее влияние на цену.
"Это аномальный рост объема ввода жилья в прошлом году – были введены рекордные 15 329 000 квадратных метров, что на 17% выше показателей 2019 года, и это при условии пяти месяцев жесткого карантина. Второе – ипотечные программы прошлого года стали драйвером отрасли. По данным Нацбанка РК, на конец декабря 2020 года по программе "7-20-25" одобрено 27 353 заявки на предоставление займов, а это на 106% больше аналогичного периода 2019 года, с общей суммой выданных ипотек 321,5 млрд тенге, что на 111% выше показателя 2019 года. И третье, объем платежеспособного спроса за минувший год уменьшился всего на 4% к 2019 году и вырос на 16% к 2018 году, с общим количеством сделок 307 884. Все это давит на цену квадратного метра и стимулирует его рост", – сообщил Inbusiness.kz Лев Тетин.
Пенсионные деньги: благо или зло?
То, что снятие пенсионных накоплений окажет существенное влияние на рынок недвижимости, однозначно. Причем это не ограничится одним годом. Вопрос: на сколько?
Общее количество средств, которое можно взять со счетов всех казахстанских вкладчиков, составляет около 1,6 трлн тенге. Понятно, что не все побегут их снимать, тем не менее, на общую картину стоимости жилья они повлияют в сторону роста. Все это должно отразиться и на строительном буме жилья, планируется ввести 15 млн квадратных метров, т. е. на уровне прошлогоднего рекорда.
По мнению экономиста AERC Галымжана Айтказина, которое приводит Finance.kz, ощутимое движение цен на рынке жилой недвижимости "связано с другими факторами – с ростом ценовых ожиданий населения и застройщиков и с фактическим и резким увеличением платежеспособного спроса на рынке жилья. И оба фактора, как можно догадаться, стали следствием реформы пенсионной системы".
Впрочем, по мнению Айтказина, это создает на рынке пузырь, формирующий не только негативный эффект. В данном случае, как считает эксперт, на выигрышной стороне оказались строительные компании, рентабельность и прибыль которых будет только расти.
Стоит отметить, что удорожание недвижимости коснулось всех сделок. По мнению советника президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нины Лукьяненко, важно понимать, что факторов, влияющих на цену, очень много, и в первую очередь – это наличие достаточного количества доступного жилья для продажи.
"Бесспорно, поддержание платежеспособного спроса – это тоже фактор, который повлияет на цену в сторону повышения. Однако не стоит скидывать со счетов и инфляционные процессы, и изменение курса доллара (в умах цены остаются привязанными к курсу), и уровень заработных плат, и доступность ипотечных займов, и многое другое. На цены января сделки с деньгами ЕНПФ пока не повлияли, т. к. правила использования денег появились только в конце января, и людей, которые смогли воспользоваться этими деньгами на покупку недвижимости, было не так много. Основное влияние на рынок мы увидим в ближайшее время", – сообщила эксперт Inbusiness.kz.
Брать или подождать?
Лидерами по приобретению недвижимости в стране были и остаются центры экономических интересов граждан, города-миллионники – Алматы, Нур-Султан и Шымкет. Они всегда лидируют как по количеству сделок, так и по изменениям в ценах.
Впрочем, и регионы подтягиваются. Например, Павлодар занял первую строчку среди них. Согласно данным Krisha.kz, наибольшее увеличение показателя наблюдается в Павлодаре, здесь индекс вырос на 5,2% и составил 255 650 тенге за квадратный метр.
Первое место рейтинга разделил и Петропавловск с аналогичным индексом удорожания жилья. Там средняя стоимость квадратного метра теперь составляет 308 425 тенге. К слову, в Павлодаре в прошлом году было введено в эксплуатацию 213 тысяч квадратных метров жилья – 15 многоэтажных жилых домов. Из них за счет бюджетных средств построено девять домов, за счет частных инвестиций – шесть. В текущем году за счет различных источников финансирования планируется строительство 24 многоэтажек, пять из них – за счет частных инвесторов.
На вопрос Inbusiness.kz о возможном ажиотаже эксперт ответила, что это не тот способ, который помогает отрегулировать какие-либо вопросы.
"Сейчас действительно наблюдается повышенный интерес к покупке жилья по причине возможности использования части денег из ЕНПФ. Ситуация во многом подогревается прессой и кричащими заголовками о том, что жилье в Казахстане подорожало. Однако, я считаю, стоит публиковать статьи разъяснительного характера о том, что стоит отличать цену сделок от цены в объявлении. Ситуация объективно понятна – продавцы стали поднимать запрашиваемые цены на фоне поднявшегося спроса. Однако если покупатели не станут торопиться с выбором, а взвешенно подойдут к решению своего жилищного вопроса, то рано или поздно волнения на рынке прекратятся, а цена придет к своему равновесному состоянию", – уверена Нина Лукьяненко.
По мнению Льва Тетина, последние пять лет инвестиции в жилье уже не являются настолько привлекательными.
"Судите сами, квартира площадью 50 квадратных метров со средней стоимостью 350 тысяч тенге за "квадрат", в чистовой отделке и с частичной мебелью и арендой в 100 тысяч тенге в месяц обеспечит возвратность ваших инвестиций только через 14,5 года, и это не считая амортизационного износа жилья и его простоя без аренды, что может увеличить окупаемость до 16 или 17 лет. Поэтому привлекательность инвестиционной стратегии в жилую недвижимость сегодня довольно сомнительна", – говорит эксперт.
Прислушиваться к нему или нет, каждый решает сам.
Марина Попова
Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!
